房地产,突传重磅利好!

券商中国05-15

地产股暴涨!

截至上午收盘,A股延续缩量整理,房地产板块可以说是独领风骚。光大嘉宝天地源云南城投等涨停,我爱我家招商蛇口中交地产滨江集团保利发展特发服务天保基建南国置业大名城等涨超5%。

那么,究竟发生了什么?消息面上,市场上流传两大利好:

首先,市场传出,相关部门正在考虑一项计划,即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是,类似的方案已经传过几个版本,但至今皆未见官方证实。

其次,今天还流传着一则涉及息口方向的消息:如果欧洲央行如期降息,中国央行可能会在6月份下调利率。因为,在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。今天MLF维持量价平稳,但若后续降息,必然会利好房地产市场。

地产股暴涨

今天早盘,地产股涨疯了。截至午盘,房地产板块共有光大嘉宝、天地源、云南城投和我爱我家四只涨停。而值得关注的是,一只标志性的股票——招商蛇口亦接近涨停。保利、万科亦有不俗表现。房地产ETF飙升近4%。

那么,究竟发生了什么?早盘,市场上流传着两条未经证实的消息。

首先,市场流传的消息称,相关部门正在考虑一项计划:即让各地的地方政府购买尚未售出的住房。

其实,自从4月30日高层会议提出“统筹研究消化存量房产”以后,市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”赋予期待。而且,在3月份的时候,券商中国就做过类似的报道,当时的传闻指出,有关部门已经在筹划类似的动作。不过,截至目前,并未有官方出来证实此事。

其次,息口方向上亦有一些预期开始发酵。5月15日,为维护银行体系流动性合理充裕,央行开展20亿元7天期逆回购及1250亿元1年期MLF操作,中标利率与此前一致,分别为1.8%、2.5%。因当日有20亿元逆回购及1250亿元MLF到期,本月MLF实现“等量平价”续作。民生银行首席经济学家温彬表示,降准降息窗口仍需后移。而就在此时,亦有一个预期释放了出来。有外围分析师认为,如果欧洲央行如期降息,中国央行可能会在6月份下调利率。因为,在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。而且,中国降息的理由(刺激消费、贷款需求和国债发行)也比较充分。如果利率如期下行,亦有利于房地产市场的复苏。

可行性有多高?

那么,收储存量房的可行性究竟有多高呢?

据第七次人口普查数据,2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积,截至2022年末,我国存量住房面积约为313亿平方米。同时,据住建部此前数据,我国住房空置率约为15%。

天风证券估计,2022年底空置二手房面积约有47亿平方米,考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房,估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积,只考虑新房广义库存(房企已开工未销售的住宅)和能成为有效供给的空置二手房,目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中,新房广义库存约为15.3亿平方米(假设可售比为98%);有效的空置二手房面积约为11亿平方米(假设空置二手房仅有25%能成为供给)。

天风证券认为,政府收购存量住房理论上可以降低库存水平,缓解房地产市场的下行压力,并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用,则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内,需要去掉约7.4个月的库存,这对应了7.7亿平方米销售,约占广义住房库存的29%。

从房地产整个板块来看,其实亦有一些积极信号。来自国联证券的数据显示,2023年至2024年一季度,房企净资产收益率触底趋稳,央国企韧性显现2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%,2024年第一季度转正,央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化,2023年板块资产负债率降至75.98%,央国企引领稳杠杆,2024年第一季度进一步降至75.69%。净负债率方面,2023年板块增幅为2.69%,较2022年增幅收窄5.45%,央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险,央国企表现较好,存货结构优化策略见成效,在存货比重控制上优于其他房企。

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精彩评论

  • 磐石22
    05-15
    磐石22
    超长期特比国债
  • Jet2017
    05-15
    Jet2017
    不可能,地方政府收购了,就彻底砸手上了,后面买给谁?租给谁?
  • ruan_7128
    05-15
    ruan_7128
    可信度极高
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