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11月5日晚，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司赴香港上市。11月8日，万科A高开4%迎接利好消息，收于18.31元/股，微涨2.75%，相比A股走势平缓，港股万科企业自开盘一路走高，大涨6.463%，收于18.120港币/股。

万科合计持有万物云62.889%股权，若万物云成功上市，万科仍保持对万物云的控股权。

目前，万科在龙头房企中，算是“不差钱”的那一类。截至半年报告期末，万科公司持有现金1952.2亿元，处于历史最高水平，并远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的843亿元。

2019年和2020年，物业板块新股在港股风光无限。不过，目前，在新股大面积破发、物业板块估值下降的时候，物业公司登陆港股，显然已经错过了最好的机会。

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万科并不差钱

2021年10月10日，万科发布了2021年9月销售情况。公告显示：2021年9月，万科实现合同销售面积228.2万平方米，同比下降22.32%。合同销售金额为361.1亿元，同比下降33.79%。事实上，从2021年6月开始，万科单月销售业绩一直在“滑坡”。

虽然销售不行，但万科现金储备不错。家底厚，有“余粮”。

2021年上半年，公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%，营收增速增长而净利润增速下滑主要系结算毛利率出现下滑所致。上半年，公司销售毛利率及销售净利率分别为22.94%和9.68%，分别较上年同期下降8.87％和3.05％，盈利能力出现下滑。

华西证券认为，截至半年报告期末，公司净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为20.2%和69.7%，分别较上年同期下降6.8%和5.8%，负债率继续下滑，财务安全度持续提升。此外，报告期末，公司持有现金1952.2亿元，处于历史最高水平，并远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的843亿元，短期偿债压力较低。总体来看，公司成功完成“三道红线”的各项指标，理性投资的同时，确保了整体财务的安全。

此外，万科还有一个较为优秀的指标：未结资源。

事实上，我国房产销售以期房为主，对于开发商而言，销售额是未来营收和利润的“蓄水池”。房产尚未交付时，销售额被归为合同负债一栏，而从销售到最终结算归为营收，这个周期普遍是2-4年左右。

2020年，万科已售未结资源净增891亿，年末余额6892亿元；今年上半年，万科已售未结金额增加838亿元，接近2020全年的水平，期末余额达到7819亿元。

由于许多房企并未披露已售未结资源，但如果仅以合同负债对比来看，万科是同期恒大的三倍有余，是融创的2倍之多。

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万物云定位科技公司？

对于万物云上市，郁亮态度一直比较暧昧。

2018年，郁亮说“我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了”。

2019年，郁亮说“一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市”。

2020年，郁亮说“万科物业一定会上市，但时间还没确定”。

2021年，郁亮说“我们物业服务，我们一定会让它上市的，这点放心，但如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。在这方面我们也在不断取得进步，我们进入了更多城市提供城市服务，内部协同的像朴邻渠道也在更加完善。我们会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划。”

2020年10月31日，现任万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全正式对外宣布，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云”。朱保全曾表示，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

当然，目前万物云的基本面，仍然是物业服务公司。

目前，还看不到万物云的招股书。

根据万科2020年年报：

2020年，万物云营业收入182亿元。其中住宅物业服务收入100.5亿元，占比55.2%，商业物业服务 53.1亿元，占比29.2%。万物云在管面积 5.66 亿平方米，提供了大部分营收。2020年其他收入占比约15%。其他收入包括：智慧城市服务 9.9亿元，占比5.4%，社区生活服务9.8亿元，占比 5.4%，万物成长收入8.6亿元，占比4.7%。 上文所说的安防模块化平台，被称为万御安防。它属于万物云的“万物成长”模块。而万物成长全部收入占比才4.7%。2021上半年，万物云营业收入104亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业服务31.6亿元，占比30%；其他收入占比仍约为15%。

万科的2020年年报显示，2020年，万物云克服疫情对物业行业的不利影响，实现了营收182.04亿，创造了34%的5年复合增长率和26.66亿经营性净现金流。万物梁行成为中国第一商业物业品牌。同时，万物云还与96家科技公司牵手，成功连接700万智能硬件，建成BPaaS｜DaaS能力。

2020年度万科按权益享有的万物云归属于母公司净利润占公司合并报表净利润的2.15%，按万科2020年净利润415.15亿元计算，万物云为母公司贡献了净利润约8.93亿元人民币。

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万物云值多少钱？

目前，港股物业服务公司的估值情况。可以看出，目前物业服务公司的市盈率介于10-67倍之间。恒大物业市盈率12倍，建业新生活市盈率11倍，这可能是受其母公司债务风险所累。

最高的华润 67倍，碧桂园46倍。万科综合实力强于碧桂园，万物云市盈率应该在46倍以上。

按照万物云2020年8.93亿元净利润计算，其估值大约在450亿元人民币左右。