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2023-10-05

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stSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/227376082788352","repostId":"1115854198","repostType":2,"repost":{"id":"1115854198","pubTimestamp":1696518828,"share":"https://www.laohu8.com/m/news/1115854198?lang=&edition=full","pubTime":"2023-10-05 23:13","market":"us","language":"zh","title":"李蓓：美元黄昏，人民币和中国股市有望迎来牛市","url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=1115854198","media":"半夏投资","summary":"美元或进入持续贬值的若干年。","content":"<html><head></head><body><p>作者：半夏投资 李蓓</p><p>中国的国庆假期，海外非常热闹。</p><p style=\"text-align: justify;\">首先是美元利率持续创新高，代表性的十年期国债收益率，一度突破4.8%。</p><p style=\"text-align: justify;\">然后就在昨天，发生了一件大事，美国的众院议长麦卡锡，被投票罢免。美国的众议院议长，名义上是美国的3号人物，但因为美国副总统其实是个花瓶和摆设，众议院议长实际算是美国的第2号实权人物。麦卡锡，是美国两百年以来，第一位被罢免的众议院议长，他的任期仅仅9个月。</p><p style=\"text-align: justify;\">其实今年还有一件百年一遇的大事，美联储上半年亏损超过500亿美元，预计全年亏损超过1000亿美元，是近100年的第一次亏损。以至于美联储已经宣布计划大幅裁员300人。</p><p style=\"text-align: justify;\">这三件事情，表面上看起来没有关系，但实际上都是一根藤上结出的瓜。这根藤就是疫情后美国的超强财政刺激，而这根藤生长的土壤，就是自2008年之后的10多年，过度宽松的货币政策，低利率叠加先锋试验性质的量化宽松手段。</p><p style=\"text-align: justify;\">2008年金融危机后，美国开展了史无前例的强货币刺激。疫情后，又开展了史无前例的强财政刺激。在一些思路更加传统的反对者看来，这些政策毫无节操和底线。即便我们抛却情感色彩和价值取向，单从技术层面评估这些政策，它们也是具有相当的先锋和试验性质的，在历史上并无先例，这也意味着，它们的后果也是没有先例可以参考的。</p><p style=\"text-align: justify;\">这些先锋试验性的政策的藤上，陆续结出很多的果实。早期，多是甜瓜。经济增长，居民收入高增，充分就业，企业盈利扩张，股市上涨，美元强势。而随着时间推移，越到后来，越来越多结出了苦果。包括高通胀，下降的购买力，扩大的贸易逆差，大片倒闭的小银行，大幅亏损的美联储，割裂的政坛，无以为继的经济增长动力。</p><p style=\"text-align: justify;\">或许，印证了那条朴素的道理，天底下没有免费的午餐，所有看似上天馈赠的礼物，都是有代价的。</p><p style=\"text-align: justify;\">在我看来，当前美债利率和美元的强势，都是强弩之末，如同日落前的黄昏，最后的绚烂。</p><p style=\"text-align: justify;\">因为美国的强财政刺激已经透支太多，难以为继，即便明年预算赤字维持目前计划的6.8%高位，因为利息支出占比大幅提升，甚至占据大部分的的赤字空间，<strong>美国明年也将转向实质上的财政收缩，经济大概率会发生超市场预期的衰退，美债利率也将显著下行，美元也将进入一段可能持续若干年的贬值周期。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">我本来以为拐点会发生在明年的大选后。因为上一段跟现在类似（但远没有现在过分）的历史，正是大选铸就了拐点。</p><p style=\"text-align: justify;\">那是80年里根政府上台之后，同样的财政扩张叠加货币收缩，同样的贸易逆差扩大同时美债利率上升，美元强势。那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长换人，经济政策发生重大转变，削减赤字+货币宽松，同时进行了国际协调以更好的服务美国的政策目标。85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮。从85年初的高点算起，<strong>仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。</p><p style=\"text-align: justify;\">上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。上一轮美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市迎来牛市。</p><h2 id=\"id_3711866205\" style=\"text-align: start;\">1，美元强势的背后</h2><p style=\"text-align: justify;\">年初，市场的一致预期是美国衰退，利率下行。而到现在，事实是美国经济韧性远超市场预期，美债利率创出新高。</p><p style=\"text-align: justify;\">截至今年1季度末，经济的强势和韧性，还是来自私人部门内生的力量。无论工商业贷款，还是居民贷款，都依然维持10%左右的高增速。</p><p style=\"text-align: justify;\">加息抑制经济增长，是需要有传导路径的。首先要抑制信贷增速，信贷增速下行传导到总需求下行，然后经济放缓。所以3月硅谷银行出事，很多人认为美国经济会快速崩塌的时候，我是持反面看法的。因为即便小银行出事，企业和居民信贷依然维持10%左右的增速，说明小银行的集团困难，甚至都并没有妨碍信贷增速，所以短期经济并不会有什么大问题。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/0b3ab6654651001fcf53013a9a9eab68\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"402\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">但半年多过去了，到现在情况已经大不相同，工商业贷款增速已经下滑到0增速，居民贷款增速大幅下滑到5%左右。</p><p style=\"text-align: justify;\">美国的很多其它指标，也出现了拐头向下的趋势。</p><p style=\"text-align: justify;\">美国的成屋销售（占美国地产销售80%以上），再度下滑创新低。位于20年最低水平附近。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/55eb19a6066c586a9dfb515395e6daec\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"483\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">美国的居民信心和预期，最近2个月拐头向下。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/050a7b346b9e38af91cb14f68009f2d0\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"507\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">过去2个季度，维持美国经济韧性的，最大的向上力量，是美国的财政。</p><p style=\"text-align: justify;\">12个月滚动的财政赤字/GDP，从去年3季度的不到5%，到今年7月一度上升到超过8%。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/8f857980e5805f8a0ade59d64ef236ab\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"279\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">8%GDP的财政赤字是什么概念呢？</p><p style=\"text-align: justify;\">国际上公认的财政赤字红线，是3%。从更长的周期来看历史比较，80年代初里根政府搞星球大战计划，财政大扩张的时候，仅上升到5%，2008年百年一遇的金融危机，也就10%。</p><p style=\"text-align: justify;\">本轮疫情，美国政府超强财政刺激，赤字率超过08年金融危机，达到了历史上从未有过的15%。在未知的疫情面前，下猛药，有一定的合理性，在当时极低利率的环境下，高赤字的成本也并不可怕。</p><p style=\"text-align: justify;\">但现在疫情已经过去，通胀依然高企，经济需要降温，利率已经大幅上升，赤字的成本大幅上升，副作用也大幅上升，好处又大幅下降，但拜登政府形成了对财政刺激的药物依赖，不愿意降药量。</p><p style=\"text-align: justify;\">这种非常显然且过度的寅吃卯粮的透支行为，在美国国内也是有很多反对的声音的。比如刚被罢免的麦卡锡，上任之初的主张之一，便是要督促政府削减开支。而现在其违背了当初的承诺，与拜登政府达成妥协，就遭遇了共和党内其它强硬派的反对，发起动议，投票罢免而且成功。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d8388038be06835fd6d9c14785b9b2da\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"400\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">就算拜登政府毫无纪律的预算方案，政府内部没有反对的声音的力量。后续美国政府维持当前的财政预算，<strong>美国的财政赤字也已经见顶。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">因为美国政府通过的2023年度财政赤字预算是6%GDP，2024年是6.8%GDP，而截至2023年7月的12个月滚动赤字，已经达到了8.5%GDP。所以，后续12个月滚动的财政赤字，将会从8.5%下降到6.8%。</p><p style=\"text-align: justify;\">事实上8月的数字已经开始环比下滑。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/74ea8fde466b76cb93746c5efc1b9e12\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"579\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">更重要的是，名义上的财政赤字，并不能衡量财政对实体经济的真实推动力度，需要扣除存量国债的利息支出。</p><p style=\"text-align: justify;\">80年代，美国之所以能够承受10%以上的国债利率，依然搞星球大战计划搞财政扩张，因为当时美国政府杠杆率位于历史最低水平，仅不到40%。而疫情后，美国政府杠杆创新高达到了历史最高水平120%，是当时的3倍。也就意味着，利率仅仅需要是当时的1/3水平，偿债负担就等同当年。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/87ede1942468bb021cf85b8225b6fb23\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"507\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">过去一年，因为利率仍在上升过程中，平均水平并不高，且期限大于1年的存量国债暂时仍只需支付低利率。美国的利息支出已经上升到3.5%GDP，随着时间推移，存量国债到期，新发国债需要支付当前市场水平的利率，估计只需要1年多以后，美国国债的利息支出/GDP，将会突破5%，超过80年代的最高水平。</p><p style=\"text-align: justify;\">这就意味着，即便明年美国财政赤字依然维持6.8%，大部分将被用来还利息，用于支持实体经济的赤字将大幅下降。<strong>也就说是，从支持实体经济的角度，明年美国实体经济将遭遇大幅的财政紧缩。</strong></p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2eea27c9b72b63b19e69b1b4d3b7905c\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"481\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>信贷已经失速，后续财政还将实质紧缩。美国经济衰退的迹象已现，后续确认进入衰退的确定性是很高的。</strong></p><h2 id=\"id_860609799\" style=\"text-align: start;\">2. 为什么美债利率还在创新高？</h2><p style=\"text-align: justify;\">因为供需关系大逆转。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>供应端：</strong>上半年美国赤字水平本身不高，还以消耗财政部账户存量余额为主，发债量并不大，为过去几年的偏低水平，下半年发债量环比上半年大幅上升，创下除2020年2季度之外的单季度最高水平。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/928fbcef82b3cedc83629f262e8bc29c\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"445\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>需求端：</strong>因为硅谷银行等的小银行风暴，美联储上半年一度暂停缩表，重新大幅扩表，整个上半年美联储资产负债表基本持平。而随着银行业风暴过去，美联储开始重新快速缩表。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/b02d27d0d8836d84fb382d51958f1721\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"407\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">所以，以年中为分界，美国国债的供需关系大逆转。海量的发行+美联储的抛售，推升利率大幅上升并创出今年新高。</p><p style=\"text-align: justify;\">利率上升，只是因为供需关系，并不是因为下半年美国经济的前景变得更好了。</p><h2 id=\"id_3618973810\" style=\"text-align: start;\">3.美联储的大麻烦</h2><p style=\"text-align: justify;\">故事的另一位主角，美联储，现在也面临大麻烦。</p><p style=\"text-align: justify;\">前面讲过，美联储从2008年金融危机之后，开启了试验性质的量化宽松，其资产负债表扩张了近10倍。从1万亿美元，到接近10万亿美元。</p><p style=\"text-align: justify;\">占GDP的比例，也扩张了6倍，从6%左右，上升到最高36%。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/0c73c5c6d0506531bda37196d6d728d7\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"686\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">对于美联储来说，其负债主要挂钩短端利率，比如基准利率 联邦基金利率，而其资产主要挂钩长端利率，比如国债利率，MBS利率。</p><p style=\"text-align: justify;\">在利率曲线正常的环境下，持续QE扩表这种做法，不仅推升经济，促进就业，推升资产价格，提升美国居民财富水平，美联储自己甚至还可以赚大钱。</p><p style=\"text-align: justify;\">比如长短端利差正挂水平较大，且资产负债表绝对规模位于历史最高位附近的2021年，美联储盈利超过1000亿美元。相比其近10万亿的资产规模，对应1%出头的正息差。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>真是像黑魔法一样神奇！！</strong>！</p><p style=\"text-align: justify;\">但是通胀终于一骑绝尘，美联储被迫大幅加息，利率曲线今年进入大幅倒挂。同样的道理相反的方向，美联储开始血亏。</p><p style=\"text-align: justify;\">今年上半年，亏损超过500亿，全年预计亏损超过1000亿美元。对应1%出头的负息差。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/1329963c133c5e05e6a29c571e5bfd06\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"795\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">更加有趣的是：</p><p style=\"text-align: justify;\">美联储的盈利，都是归美国财政的。</p><p style=\"text-align: justify;\">当年财政强刺激的背景下，美联储的利润，为财政支出也是更添了一把火。</p><p style=\"text-align: justify;\">那么道理上，美联储的亏损，也是应该由财政负担的。在现在往后美国将要面临的实质性财政紧缩中，美联储的亏损，还要再分掉一部分财政支出，釜底再抽一把薪。</p><p><strong>原来，黑魔法是回旋镖。最后砸到的竟然是自己！</strong></p><h2 id=\"id_1493469051\">4.出路在哪里</h2><p style=\"text-align: justify;\">前文曾经提到过，上一段跟现在类似的历史，是80年里根总统任期。</p><p style=\"text-align: justify;\">在里根任期的前4年：</p><p style=\"text-align: justify;\">跟现在同样的财政扩张；叠加当时美联储主席沃克尔的强力货币收缩，跟现在一样的信贷下行。</p><p style=\"text-align: justify;\">跟现在同样的贸易逆差扩大，经济走弱，企业盈利下滑的同时，美债利率上升，美元强势。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d54e76e09febec71228aa75111eab40c\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"744\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长和总统顾问人选发生了改变，政策策思路达成了共识，发生了重大变化。新的政策方向：一方面削减财政赤字，一方面放松货币。同时进行了国际协调，鼓励主要贸易伙伴（日本德国等）实施反方向的政策：加强财政刺激同时维持基准利率不变，以更好的服务美国的政策目标。</p><p style=\"text-align: justify;\">这一政策思路取得了预期的效果。</p><p style=\"text-align: justify;\">84年年中，美债利率开始趋势下行，美国经济走出了困境，失业率下降，企业盈利回升，股市阶段性下跌后，转为上涨。</p><p style=\"text-align: justify;\">然而，美元的强势一去不复返。</p><p style=\"text-align: justify;\">85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮，美元持续大幅下跌。</p><p style=\"text-align: justify;\">从85年初的高点算起，</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">然后低位继续震荡了近10年，直到1995年才开始下一轮上升。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>站在现在，出路也是类似的：</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">美国财政将面临实质性收缩，美国经济将出现较深的衰退，美债利率将会大幅下行。</p><p style=\"text-align: justify;\">美国国债的利息负担，将跟80年代相当。但美联储的超大资产负债表，面临大幅亏损的情况，是历史上从来没有过的。所以，尤其在当前美联储的困境下，大幅降息的必要性是更大的。只有大幅降息，让利率曲线回归常态的近地远高，才能逆转美联储大幅亏损的土壤。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>本轮美元也将持续贬值，或许会持续若干年。</strong>直到美国经济的下一次大周期回升。</p><p style=\"text-align: justify;\">我本来以为拐点也类似上一轮，发生在大选之后。但昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。</p><p style=\"text-align: justify;\">因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。</p><p style=\"text-align: justify;\">如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。</p><p style=\"text-align: justify;\">上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市进入牛市。</p><p style=\"text-align: justify;\">本文花费了我几乎一天的时间，今天就写到这里先休息了，作为上篇。主要讨论美国当前面临的经济困境和后续大概率的政策和经济走向。</p><p style=\"text-align: justify;\">后面2天，会择机完成本文的下篇，讨论为什么上一轮美元见大顶之后，日元和日本股市进入牛市，以及为什么本轮会是人民币和中国股市进入牛市。</p></body></html>","source":"lsy1610944563427","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" 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李蓓中国的国庆假期，海外非常热闹。首先是美元利率持续创新高，代表性的十年期国债收益率，一度突破4.8%。然后就在昨天，发生了一件大事，美国的众院议长麦卡锡，被投票罢免。美国的众议院议长，名义上是美国的3号人物，但因为美国副总统其实是个花瓶和摆设，众议院议长实际算是美国的第2号实权人物。麦卡锡，是美国两百年以来，第一位被罢免的众议院议长，他的任期仅仅9个月。其实今年还有一件百年一遇的...</p>\n\n<a href=\"https://mp.weixin.qq.com/s/xheQbbs00apzieQQQ0yA1A\">Web Link</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","type":0,"thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/ad7f61931a0d39e3cccfd6e5e3b0ef5e","relate_stocks":{"000001.SH":"上证指数","UDN":"做空美元指数-PowerShares"},"source_url":"https://mp.weixin.qq.com/s/xheQbbs00apzieQQQ0yA1A","is_english":false,"share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","article_id":"1115854198","content_text":"作者：半夏投资 李蓓中国的国庆假期，海外非常热闹。首先是美元利率持续创新高，代表性的十年期国债收益率，一度突破4.8%。然后就在昨天，发生了一件大事，美国的众院议长麦卡锡，被投票罢免。美国的众议院议长，名义上是美国的3号人物，但因为美国副总统其实是个花瓶和摆设，众议院议长实际算是美国的第2号实权人物。麦卡锡，是美国两百年以来，第一位被罢免的众议院议长，他的任期仅仅9个月。其实今年还有一件百年一遇的大事，美联储上半年亏损超过500亿美元，预计全年亏损超过1000亿美元，是近100年的第一次亏损。以至于美联储已经宣布计划大幅裁员300人。这三件事情，表面上看起来没有关系，但实际上都是一根藤上结出的瓜。这根藤就是疫情后美国的超强财政刺激，而这根藤生长的土壤，就是自2008年之后的10多年，过度宽松的货币政策，低利率叠加先锋试验性质的量化宽松手段。2008年金融危机后，美国开展了史无前例的强货币刺激。疫情后，又开展了史无前例的强财政刺激。在一些思路更加传统的反对者看来，这些政策毫无节操和底线。即便我们抛却情感色彩和价值取向，单从技术层面评估这些政策，它们也是具有相当的先锋和试验性质的，在历史上并无先例，这也意味着，它们的后果也是没有先例可以参考的。这些先锋试验性的政策的藤上，陆续结出很多的果实。早期，多是甜瓜。经济增长，居民收入高增，充分就业，企业盈利扩张，股市上涨，美元强势。而随着时间推移，越到后来，越来越多结出了苦果。包括高通胀，下降的购买力，扩大的贸易逆差，大片倒闭的小银行，大幅亏损的美联储，割裂的政坛，无以为继的经济增长动力。或许，印证了那条朴素的道理，天底下没有免费的午餐，所有看似上天馈赠的礼物，都是有代价的。在我看来，当前美债利率和美元的强势，都是强弩之末，如同日落前的黄昏，最后的绚烂。因为美国的强财政刺激已经透支太多，难以为继，即便明年预算赤字维持目前计划的6.8%高位，因为利息支出占比大幅提升，甚至占据大部分的的赤字空间，美国明年也将转向实质上的财政收缩，经济大概率会发生超市场预期的衰退，美债利率也将显著下行，美元也将进入一段可能持续若干年的贬值周期。我本来以为拐点会发生在明年的大选后。因为上一段跟现在类似（但远没有现在过分）的历史，正是大选铸就了拐点。那是80年里根政府上台之后，同样的财政扩张叠加货币收缩，同样的贸易逆差扩大同时美债利率上升，美元强势。那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长换人，经济政策发生重大转变，削减赤字+货币宽松，同时进行了国际协调以更好的服务美国的政策目标。85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮。从85年初的高点算起，仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。上一轮美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市迎来牛市。1，美元强势的背后年初，市场的一致预期是美国衰退，利率下行。而到现在，事实是美国经济韧性远超市场预期，美债利率创出新高。截至今年1季度末，经济的强势和韧性，还是来自私人部门内生的力量。无论工商业贷款，还是居民贷款，都依然维持10%左右的高增速。加息抑制经济增长，是需要有传导路径的。首先要抑制信贷增速，信贷增速下行传导到总需求下行，然后经济放缓。所以3月硅谷银行出事，很多人认为美国经济会快速崩塌的时候，我是持反面看法的。因为即便小银行出事，企业和居民信贷依然维持10%左右的增速，说明小银行的集团困难，甚至都并没有妨碍信贷增速，所以短期经济并不会有什么大问题。但半年多过去了，到现在情况已经大不相同，工商业贷款增速已经下滑到0增速，居民贷款增速大幅下滑到5%左右。美国的很多其它指标，也出现了拐头向下的趋势。美国的成屋销售（占美国地产销售80%以上），再度下滑创新低。位于20年最低水平附近。美国的居民信心和预期，最近2个月拐头向下。过去2个季度，维持美国经济韧性的，最大的向上力量，是美国的财政。12个月滚动的财政赤字/GDP，从去年3季度的不到5%，到今年7月一度上升到超过8%。8%GDP的财政赤字是什么概念呢？国际上公认的财政赤字红线，是3%。从更长的周期来看历史比较，80年代初里根政府搞星球大战计划，财政大扩张的时候，仅上升到5%，2008年百年一遇的金融危机，也就10%。本轮疫情，美国政府超强财政刺激，赤字率超过08年金融危机，达到了历史上从未有过的15%。在未知的疫情面前，下猛药，有一定的合理性，在当时极低利率的环境下，高赤字的成本也并不可怕。但现在疫情已经过去，通胀依然高企，经济需要降温，利率已经大幅上升，赤字的成本大幅上升，副作用也大幅上升，好处又大幅下降，但拜登政府形成了对财政刺激的药物依赖，不愿意降药量。这种非常显然且过度的寅吃卯粮的透支行为，在美国国内也是有很多反对的声音的。比如刚被罢免的麦卡锡，上任之初的主张之一，便是要督促政府削减开支。而现在其违背了当初的承诺，与拜登政府达成妥协，就遭遇了共和党内其它强硬派的反对，发起动议，投票罢免而且成功。就算拜登政府毫无纪律的预算方案，政府内部没有反对的声音的力量。后续美国政府维持当前的财政预算，美国的财政赤字也已经见顶。因为美国政府通过的2023年度财政赤字预算是6%GDP，2024年是6.8%GDP，而截至2023年7月的12个月滚动赤字，已经达到了8.5%GDP。所以，后续12个月滚动的财政赤字，将会从8.5%下降到6.8%。事实上8月的数字已经开始环比下滑。更重要的是，名义上的财政赤字，并不能衡量财政对实体经济的真实推动力度，需要扣除存量国债的利息支出。80年代，美国之所以能够承受10%以上的国债利率，依然搞星球大战计划搞财政扩张，因为当时美国政府杠杆率位于历史最低水平，仅不到40%。而疫情后，美国政府杠杆创新高达到了历史最高水平120%，是当时的3倍。也就意味着，利率仅仅需要是当时的1/3水平，偿债负担就等同当年。过去一年，因为利率仍在上升过程中，平均水平并不高，且期限大于1年的存量国债暂时仍只需支付低利率。美国的利息支出已经上升到3.5%GDP，随着时间推移，存量国债到期，新发国债需要支付当前市场水平的利率，估计只需要1年多以后，美国国债的利息支出/GDP，将会突破5%，超过80年代的最高水平。这就意味着，即便明年美国财政赤字依然维持6.8%，大部分将被用来还利息，用于支持实体经济的赤字将大幅下降。也就说是，从支持实体经济的角度，明年美国实体经济将遭遇大幅的财政紧缩。信贷已经失速，后续财政还将实质紧缩。美国经济衰退的迹象已现，后续确认进入衰退的确定性是很高的。2. 为什么美债利率还在创新高？因为供需关系大逆转。供应端：上半年美国赤字水平本身不高，还以消耗财政部账户存量余额为主，发债量并不大，为过去几年的偏低水平，下半年发债量环比上半年大幅上升，创下除2020年2季度之外的单季度最高水平。需求端：因为硅谷银行等的小银行风暴，美联储上半年一度暂停缩表，重新大幅扩表，整个上半年美联储资产负债表基本持平。而随着银行业风暴过去，美联储开始重新快速缩表。所以，以年中为分界，美国国债的供需关系大逆转。海量的发行+美联储的抛售，推升利率大幅上升并创出今年新高。利率上升，只是因为供需关系，并不是因为下半年美国经济的前景变得更好了。3.美联储的大麻烦故事的另一位主角，美联储，现在也面临大麻烦。前面讲过，美联储从2008年金融危机之后，开启了试验性质的量化宽松，其资产负债表扩张了近10倍。从1万亿美元，到接近10万亿美元。占GDP的比例，也扩张了6倍，从6%左右，上升到最高36%。对于美联储来说，其负债主要挂钩短端利率，比如基准利率 联邦基金利率，而其资产主要挂钩长端利率，比如国债利率，MBS利率。在利率曲线正常的环境下，持续QE扩表这种做法，不仅推升经济，促进就业，推升资产价格，提升美国居民财富水平，美联储自己甚至还可以赚大钱。比如长短端利差正挂水平较大，且资产负债表绝对规模位于历史最高位附近的2021年，美联储盈利超过1000亿美元。相比其近10万亿的资产规模，对应1%出头的正息差。真是像黑魔法一样神奇！！！但是通胀终于一骑绝尘，美联储被迫大幅加息，利率曲线今年进入大幅倒挂。同样的道理相反的方向，美联储开始血亏。今年上半年，亏损超过500亿，全年预计亏损超过1000亿美元。对应1%出头的负息差。更加有趣的是：美联储的盈利，都是归美国财政的。当年财政强刺激的背景下，美联储的利润，为财政支出也是更添了一把火。那么道理上，美联储的亏损，也是应该由财政负担的。在现在往后美国将要面临的实质性财政紧缩中，美联储的亏损，还要再分掉一部分财政支出，釜底再抽一把薪。原来，黑魔法是回旋镖。最后砸到的竟然是自己！4.出路在哪里前文曾经提到过，上一段跟现在类似的历史，是80年里根总统任期。在里根任期的前4年：跟现在同样的财政扩张；叠加当时美联储主席沃克尔的强力货币收缩，跟现在一样的信贷下行。跟现在同样的贸易逆差扩大，经济走弱，企业盈利下滑的同时，美债利率上升，美元强势。那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长和总统顾问人选发生了改变，政策策思路达成了共识，发生了重大变化。新的政策方向：一方面削减财政赤字，一方面放松货币。同时进行了国际协调，鼓励主要贸易伙伴（日本德国等）实施反方向的政策：加强财政刺激同时维持基准利率不变，以更好的服务美国的政策目标。这一政策思路取得了预期的效果。84年年中，美债利率开始趋势下行，美国经济走出了困境，失业率下降，企业盈利回升，股市阶段性下跌后，转为上涨。然而，美元的强势一去不复返。85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮，美元持续大幅下跌。从85年初的高点算起，仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。然后低位继续震荡了近10年，直到1995年才开始下一轮上升。站在现在，出路也是类似的：美国财政将面临实质性收缩，美国经济将出现较深的衰退，美债利率将会大幅下行。美国国债的利息负担，将跟80年代相当。但美联储的超大资产负债表，面临大幅亏损的情况，是历史上从来没有过的。所以，尤其在当前美联储的困境下，大幅降息的必要性是更大的。只有大幅降息，让利率曲线回归常态的近地远高，才能逆转美联储大幅亏损的土壤。本轮美元也将持续贬值，或许会持续若干年。直到美国经济的下一次大周期回升。我本来以为拐点也类似上一轮，发生在大选之后。但昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市进入牛市。本文花费了我几乎一天的时间，今天就写到这里先休息了，作为上篇。主要讨论美国当前面临的经济困境和后续大概率的政策和经济走向。后面2天，会择机完成本文的下篇，讨论为什么上一轮美元见大顶之后，日元和日本股市进入牛市，以及为什么本轮会是人民币和中国股市进入牛市。","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":362,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0},{"id":216659807240288,"gmtCreate":1693928849292,"gmtModify":1693929077944,"author":{"id":"3582449011671206","authorId":"3582449011671206","name":"邵玄","avatar":"https://static.laohu8.com/default-avatar.jpg","crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0,"followedFlag":false},"themes":[],"htmlText":"抄底？抄半山腰吧","listText":"抄底？抄半山腰吧","text":"抄底？抄半山腰吧","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/216659807240288","repostId":"2365571082","repostType":2,"repost":{"id":"2365571082","weMediaInfo":{"introduction":"博闻雅识，非凡之客。","home_visible":1,"media_name":"市界","id":"1019100707","head_image":"https://static.tigerbbs.com/f7aa5576660d42f195013ced4567a7f3"},"pubTimestamp":1693890780,"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2365571082?lang=&edition=full","pubTime":"2023-09-05 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tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>潘石屹隐入尘烟之后</title>\n<style 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13:13</p>\n</div>\n\n</a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<html><head></head><body><blockquote><p>潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。</p></blockquote><p>SOHO中国正处在爆雷的边缘。</p><p>8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。</p><p>为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。</p><p>此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d1b53a61a51cfbc77f1d0e7c3cd9a944\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","type":0,"thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/11e6517c41806157f98042dbaabfa8a0","relate_stocks":{"00410":"SOHO中国"},"source_url":"https://finance.sina.com.cn/stock/t/2023-09-05/doc-imzkrrpc8601727.shtml","is_english":false,"share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","article_id":"2365571082","content_text":"潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。SOHO中国正处在爆雷的边缘。8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。欠税近20亿，如何补？潘石屹曾打造出不少地标性建筑。比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。当年也曾引领建筑时尚王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。▲（北京建外SOHO）潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。资产不好卖，租金不好收在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":443,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0},{"id":616976719,"gmtCreate":1651395561447,"gmtModify":1651395561447,"author":{"id":"3582449011671206","authorId":"3582449011671206","name":"邵玄","avatar":"https://static.laohu8.com/default-avatar.jpg","crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0,"followedFlag":false},"themes":[],"htmlText":"比理想强多了","listText":"比理想强多了","text":"比理想强多了","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":4,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/616976719","repostId":"1174529417","repostType":4,"repost":{"id":"1174529417","weMediaInfo":{"introduction":"为用户提供金融资讯、行情、数据，旨在帮助投资者理解世界，做投资决策。","home_visible":1,"media_name":"老虎资讯综合","id":"102","head_image":"https://static.tigerbbs.com/8274c5b9d4c2852bfb1c4d6ce16c68ba"},"pubTimestamp":1651393933,"share":"https://www.laohu8.com/m/news/1174529417?lang=&edition=full","pubTime":"2022-05-01 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justify;\">这些先锋试验性的政策的藤上，陆续结出很多的果实。早期，多是甜瓜。经济增长，居民收入高增，充分就业，企业盈利扩张，股市上涨，美元强势。而随着时间推移，越到后来，越来越多结出了苦果。包括高通胀，下降的购买力，扩大的贸易逆差，大片倒闭的小银行，大幅亏损的美联储，割裂的政坛，无以为继的经济增长动力。</p><p style=\"text-align: justify;\">或许，印证了那条朴素的道理，天底下没有免费的午餐，所有看似上天馈赠的礼物，都是有代价的。</p><p style=\"text-align: justify;\">在我看来，当前美债利率和美元的强势，都是强弩之末，如同日落前的黄昏，最后的绚烂。</p><p style=\"text-align: justify;\">因为美国的强财政刺激已经透支太多，难以为继，即便明年预算赤字维持目前计划的6.8%高位，因为利息支出占比大幅提升，甚至占据大部分的的赤字空间，<strong>美国明年也将转向实质上的财政收缩，经济大概率会发生超市场预期的衰退，美债利率也将显著下行，美元也将进入一段可能持续若干年的贬值周期。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">我本来以为拐点会发生在明年的大选后。因为上一段跟现在类似（但远没有现在过分）的历史，正是大选铸就了拐点。</p><p style=\"text-align: justify;\">那是80年里根政府上台之后，同样的财政扩张叠加货币收缩，同样的贸易逆差扩大同时美债利率上升，美元强势。那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长换人，经济政策发生重大转变，削减赤字+货币宽松，同时进行了国际协调以更好的服务美国的政策目标。85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮。从85年初的高点算起，<strong>仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。</p><p style=\"text-align: justify;\">上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。上一轮美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市迎来牛市。</p><h2 id=\"id_3711866205\" style=\"text-align: start;\">1，美元强势的背后</h2><p style=\"text-align: justify;\">年初，市场的一致预期是美国衰退，利率下行。而到现在，事实是美国经济韧性远超市场预期，美债利率创出新高。</p><p style=\"text-align: justify;\">截至今年1季度末，经济的强势和韧性，还是来自私人部门内生的力量。无论工商业贷款，还是居民贷款，都依然维持10%左右的高增速。</p><p style=\"text-align: justify;\">加息抑制经济增长，是需要有传导路径的。首先要抑制信贷增速，信贷增速下行传导到总需求下行，然后经济放缓。所以3月硅谷银行出事，很多人认为美国经济会快速崩塌的时候，我是持反面看法的。因为即便小银行出事，企业和居民信贷依然维持10%左右的增速，说明小银行的集团困难，甚至都并没有妨碍信贷增速，所以短期经济并不会有什么大问题。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/0b3ab6654651001fcf53013a9a9eab68\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"402\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">但半年多过去了，到现在情况已经大不相同，工商业贷款增速已经下滑到0增速，居民贷款增速大幅下滑到5%左右。</p><p style=\"text-align: justify;\">美国的很多其它指标，也出现了拐头向下的趋势。</p><p style=\"text-align: justify;\">美国的成屋销售（占美国地产销售80%以上），再度下滑创新低。位于20年最低水平附近。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/55eb19a6066c586a9dfb515395e6daec\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"483\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">美国的居民信心和预期，最近2个月拐头向下。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/050a7b346b9e38af91cb14f68009f2d0\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"507\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">过去2个季度，维持美国经济韧性的，最大的向上力量，是美国的财政。</p><p style=\"text-align: justify;\">12个月滚动的财政赤字/GDP，从去年3季度的不到5%，到今年7月一度上升到超过8%。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/8f857980e5805f8a0ade59d64ef236ab\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"279\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">8%GDP的财政赤字是什么概念呢？</p><p style=\"text-align: justify;\">国际上公认的财政赤字红线，是3%。从更长的周期来看历史比较，80年代初里根政府搞星球大战计划，财政大扩张的时候，仅上升到5%，2008年百年一遇的金融危机，也就10%。</p><p style=\"text-align: justify;\">本轮疫情，美国政府超强财政刺激，赤字率超过08年金融危机，达到了历史上从未有过的15%。在未知的疫情面前，下猛药，有一定的合理性，在当时极低利率的环境下，高赤字的成本也并不可怕。</p><p style=\"text-align: justify;\">但现在疫情已经过去，通胀依然高企，经济需要降温，利率已经大幅上升，赤字的成本大幅上升，副作用也大幅上升，好处又大幅下降，但拜登政府形成了对财政刺激的药物依赖，不愿意降药量。</p><p style=\"text-align: justify;\">这种非常显然且过度的寅吃卯粮的透支行为，在美国国内也是有很多反对的声音的。比如刚被罢免的麦卡锡，上任之初的主张之一，便是要督促政府削减开支。而现在其违背了当初的承诺，与拜登政府达成妥协，就遭遇了共和党内其它强硬派的反对，发起动议，投票罢免而且成功。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d8388038be06835fd6d9c14785b9b2da\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"400\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">就算拜登政府毫无纪律的预算方案，政府内部没有反对的声音的力量。后续美国政府维持当前的财政预算，<strong>美国的财政赤字也已经见顶。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">因为美国政府通过的2023年度财政赤字预算是6%GDP，2024年是6.8%GDP，而截至2023年7月的12个月滚动赤字，已经达到了8.5%GDP。所以，后续12个月滚动的财政赤字，将会从8.5%下降到6.8%。</p><p style=\"text-align: justify;\">事实上8月的数字已经开始环比下滑。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/74ea8fde466b76cb93746c5efc1b9e12\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"579\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">更重要的是，名义上的财政赤字，并不能衡量财政对实体经济的真实推动力度，需要扣除存量国债的利息支出。</p><p style=\"text-align: justify;\">80年代，美国之所以能够承受10%以上的国债利率，依然搞星球大战计划搞财政扩张，因为当时美国政府杠杆率位于历史最低水平，仅不到40%。而疫情后，美国政府杠杆创新高达到了历史最高水平120%，是当时的3倍。也就意味着，利率仅仅需要是当时的1/3水平，偿债负担就等同当年。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/87ede1942468bb021cf85b8225b6fb23\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"507\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">过去一年，因为利率仍在上升过程中，平均水平并不高，且期限大于1年的存量国债暂时仍只需支付低利率。美国的利息支出已经上升到3.5%GDP，随着时间推移，存量国债到期，新发国债需要支付当前市场水平的利率，估计只需要1年多以后，美国国债的利息支出/GDP，将会突破5%，超过80年代的最高水平。</p><p style=\"text-align: justify;\">这就意味着，即便明年美国财政赤字依然维持6.8%，大部分将被用来还利息，用于支持实体经济的赤字将大幅下降。<strong>也就说是，从支持实体经济的角度，明年美国实体经济将遭遇大幅的财政紧缩。</strong></p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2eea27c9b72b63b19e69b1b4d3b7905c\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"481\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>信贷已经失速，后续财政还将实质紧缩。美国经济衰退的迹象已现，后续确认进入衰退的确定性是很高的。</strong></p><h2 id=\"id_860609799\" style=\"text-align: start;\">2. 为什么美债利率还在创新高？</h2><p style=\"text-align: justify;\">因为供需关系大逆转。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>供应端：</strong>上半年美国赤字水平本身不高，还以消耗财政部账户存量余额为主，发债量并不大，为过去几年的偏低水平，下半年发债量环比上半年大幅上升，创下除2020年2季度之外的单季度最高水平。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/928fbcef82b3cedc83629f262e8bc29c\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"445\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>需求端：</strong>因为硅谷银行等的小银行风暴，美联储上半年一度暂停缩表，重新大幅扩表，整个上半年美联储资产负债表基本持平。而随着银行业风暴过去，美联储开始重新快速缩表。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/b02d27d0d8836d84fb382d51958f1721\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"407\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">所以，以年中为分界，美国国债的供需关系大逆转。海量的发行+美联储的抛售，推升利率大幅上升并创出今年新高。</p><p style=\"text-align: justify;\">利率上升，只是因为供需关系，并不是因为下半年美国经济的前景变得更好了。</p><h2 id=\"id_3618973810\" style=\"text-align: start;\">3.美联储的大麻烦</h2><p style=\"text-align: justify;\">故事的另一位主角，美联储，现在也面临大麻烦。</p><p style=\"text-align: justify;\">前面讲过，美联储从2008年金融危机之后，开启了试验性质的量化宽松，其资产负债表扩张了近10倍。从1万亿美元，到接近10万亿美元。</p><p style=\"text-align: justify;\">占GDP的比例，也扩张了6倍，从6%左右，上升到最高36%。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/0c73c5c6d0506531bda37196d6d728d7\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"686\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">对于美联储来说，其负债主要挂钩短端利率，比如基准利率 联邦基金利率，而其资产主要挂钩长端利率，比如国债利率，MBS利率。</p><p style=\"text-align: justify;\">在利率曲线正常的环境下，持续QE扩表这种做法，不仅推升经济，促进就业，推升资产价格，提升美国居民财富水平，美联储自己甚至还可以赚大钱。</p><p style=\"text-align: justify;\">比如长短端利差正挂水平较大，且资产负债表绝对规模位于历史最高位附近的2021年，美联储盈利超过1000亿美元。相比其近10万亿的资产规模，对应1%出头的正息差。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>真是像黑魔法一样神奇！！</strong>！</p><p style=\"text-align: justify;\">但是通胀终于一骑绝尘，美联储被迫大幅加息，利率曲线今年进入大幅倒挂。同样的道理相反的方向，美联储开始血亏。</p><p style=\"text-align: justify;\">今年上半年，亏损超过500亿，全年预计亏损超过1000亿美元。对应1%出头的负息差。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/1329963c133c5e05e6a29c571e5bfd06\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"795\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">更加有趣的是：</p><p style=\"text-align: justify;\">美联储的盈利，都是归美国财政的。</p><p style=\"text-align: justify;\">当年财政强刺激的背景下，美联储的利润，为财政支出也是更添了一把火。</p><p style=\"text-align: justify;\">那么道理上，美联储的亏损，也是应该由财政负担的。在现在往后美国将要面临的实质性财政紧缩中，美联储的亏损，还要再分掉一部分财政支出，釜底再抽一把薪。</p><p><strong>原来，黑魔法是回旋镖。最后砸到的竟然是自己！</strong></p><h2 id=\"id_1493469051\">4.出路在哪里</h2><p style=\"text-align: justify;\">前文曾经提到过，上一段跟现在类似的历史，是80年里根总统任期。</p><p style=\"text-align: justify;\">在里根任期的前4年：</p><p style=\"text-align: justify;\">跟现在同样的财政扩张；叠加当时美联储主席沃克尔的强力货币收缩，跟现在一样的信贷下行。</p><p style=\"text-align: justify;\">跟现在同样的贸易逆差扩大，经济走弱，企业盈利下滑的同时，美债利率上升，美元强势。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d54e76e09febec71228aa75111eab40c\" title=\"\" tg-width=\"640\" tg-height=\"744\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长和总统顾问人选发生了改变，政策策思路达成了共识，发生了重大变化。新的政策方向：一方面削减财政赤字，一方面放松货币。同时进行了国际协调，鼓励主要贸易伙伴（日本德国等）实施反方向的政策：加强财政刺激同时维持基准利率不变，以更好的服务美国的政策目标。</p><p style=\"text-align: justify;\">这一政策思路取得了预期的效果。</p><p style=\"text-align: justify;\">84年年中，美债利率开始趋势下行，美国经济走出了困境，失业率下降，企业盈利回升，股市阶段性下跌后，转为上涨。</p><p style=\"text-align: justify;\">然而，美元的强势一去不复返。</p><p style=\"text-align: justify;\">85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮，美元持续大幅下跌。</p><p style=\"text-align: justify;\">从85年初的高点算起，</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">然后低位继续震荡了近10年，直到1995年才开始下一轮上升。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>站在现在，出路也是类似的：</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">美国财政将面临实质性收缩，美国经济将出现较深的衰退，美债利率将会大幅下行。</p><p style=\"text-align: justify;\">美国国债的利息负担，将跟80年代相当。但美联储的超大资产负债表，面临大幅亏损的情况，是历史上从来没有过的。所以，尤其在当前美联储的困境下，大幅降息的必要性是更大的。只有大幅降息，让利率曲线回归常态的近地远高，才能逆转美联储大幅亏损的土壤。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>本轮美元也将持续贬值，或许会持续若干年。</strong>直到美国经济的下一次大周期回升。</p><p style=\"text-align: justify;\">我本来以为拐点也类似上一轮，发生在大选之后。但昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。</p><p style=\"text-align: justify;\">因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。</p><p style=\"text-align: justify;\">如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。</p><p style=\"text-align: justify;\">上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市进入牛市。</p><p style=\"text-align: justify;\">本文花费了我几乎一天的时间，今天就写到这里先休息了，作为上篇。主要讨论美国当前面临的经济困境和后续大概率的政策和经济走向。</p><p style=\"text-align: justify;\">后面2天，会择机完成本文的下篇，讨论为什么上一轮美元见大顶之后，日元和日本股市进入牛市，以及为什么本轮会是人民币和中国股市进入牛市。</p></body></html>","source":"lsy1610944563427","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" 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李蓓中国的国庆假期，海外非常热闹。首先是美元利率持续创新高，代表性的十年期国债收益率，一度突破4.8%。然后就在昨天，发生了一件大事，美国的众院议长麦卡锡，被投票罢免。美国的众议院议长，名义上是美国的3号人物，但因为美国副总统其实是个花瓶和摆设，众议院议长实际算是美国的第2号实权人物。麦卡锡，是美国两百年以来，第一位被罢免的众议院议长，他的任期仅仅9个月。其实今年还有一件百年一遇的...</p>\n\n<a href=\"https://mp.weixin.qq.com/s/xheQbbs00apzieQQQ0yA1A\">Web Link</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","type":0,"thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/ad7f61931a0d39e3cccfd6e5e3b0ef5e","relate_stocks":{"000001.SH":"上证指数","UDN":"做空美元指数-PowerShares"},"source_url":"https://mp.weixin.qq.com/s/xheQbbs00apzieQQQ0yA1A","is_english":false,"share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","article_id":"1115854198","content_text":"作者：半夏投资 李蓓中国的国庆假期，海外非常热闹。首先是美元利率持续创新高，代表性的十年期国债收益率，一度突破4.8%。然后就在昨天，发生了一件大事，美国的众院议长麦卡锡，被投票罢免。美国的众议院议长，名义上是美国的3号人物，但因为美国副总统其实是个花瓶和摆设，众议院议长实际算是美国的第2号实权人物。麦卡锡，是美国两百年以来，第一位被罢免的众议院议长，他的任期仅仅9个月。其实今年还有一件百年一遇的大事，美联储上半年亏损超过500亿美元，预计全年亏损超过1000亿美元，是近100年的第一次亏损。以至于美联储已经宣布计划大幅裁员300人。这三件事情，表面上看起来没有关系，但实际上都是一根藤上结出的瓜。这根藤就是疫情后美国的超强财政刺激，而这根藤生长的土壤，就是自2008年之后的10多年，过度宽松的货币政策，低利率叠加先锋试验性质的量化宽松手段。2008年金融危机后，美国开展了史无前例的强货币刺激。疫情后，又开展了史无前例的强财政刺激。在一些思路更加传统的反对者看来，这些政策毫无节操和底线。即便我们抛却情感色彩和价值取向，单从技术层面评估这些政策，它们也是具有相当的先锋和试验性质的，在历史上并无先例，这也意味着，它们的后果也是没有先例可以参考的。这些先锋试验性的政策的藤上，陆续结出很多的果实。早期，多是甜瓜。经济增长，居民收入高增，充分就业，企业盈利扩张，股市上涨，美元强势。而随着时间推移，越到后来，越来越多结出了苦果。包括高通胀，下降的购买力，扩大的贸易逆差，大片倒闭的小银行，大幅亏损的美联储，割裂的政坛，无以为继的经济增长动力。或许，印证了那条朴素的道理，天底下没有免费的午餐，所有看似上天馈赠的礼物，都是有代价的。在我看来，当前美债利率和美元的强势，都是强弩之末，如同日落前的黄昏，最后的绚烂。因为美国的强财政刺激已经透支太多，难以为继，即便明年预算赤字维持目前计划的6.8%高位，因为利息支出占比大幅提升，甚至占据大部分的的赤字空间，美国明年也将转向实质上的财政收缩，经济大概率会发生超市场预期的衰退，美债利率也将显著下行，美元也将进入一段可能持续若干年的贬值周期。我本来以为拐点会发生在明年的大选后。因为上一段跟现在类似（但远没有现在过分）的历史，正是大选铸就了拐点。那是80年里根政府上台之后，同样的财政扩张叠加货币收缩，同样的贸易逆差扩大同时美债利率上升，美元强势。那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长换人，经济政策发生重大转变，削减赤字+货币宽松，同时进行了国际协调以更好的服务美国的政策目标。85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮。从85年初的高点算起，仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。上一轮美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市迎来牛市。1，美元强势的背后年初，市场的一致预期是美国衰退，利率下行。而到现在，事实是美国经济韧性远超市场预期，美债利率创出新高。截至今年1季度末，经济的强势和韧性，还是来自私人部门内生的力量。无论工商业贷款，还是居民贷款，都依然维持10%左右的高增速。加息抑制经济增长，是需要有传导路径的。首先要抑制信贷增速，信贷增速下行传导到总需求下行，然后经济放缓。所以3月硅谷银行出事，很多人认为美国经济会快速崩塌的时候，我是持反面看法的。因为即便小银行出事，企业和居民信贷依然维持10%左右的增速，说明小银行的集团困难，甚至都并没有妨碍信贷增速，所以短期经济并不会有什么大问题。但半年多过去了，到现在情况已经大不相同，工商业贷款增速已经下滑到0增速，居民贷款增速大幅下滑到5%左右。美国的很多其它指标，也出现了拐头向下的趋势。美国的成屋销售（占美国地产销售80%以上），再度下滑创新低。位于20年最低水平附近。美国的居民信心和预期，最近2个月拐头向下。过去2个季度，维持美国经济韧性的，最大的向上力量，是美国的财政。12个月滚动的财政赤字/GDP，从去年3季度的不到5%，到今年7月一度上升到超过8%。8%GDP的财政赤字是什么概念呢？国际上公认的财政赤字红线，是3%。从更长的周期来看历史比较，80年代初里根政府搞星球大战计划，财政大扩张的时候，仅上升到5%，2008年百年一遇的金融危机，也就10%。本轮疫情，美国政府超强财政刺激，赤字率超过08年金融危机，达到了历史上从未有过的15%。在未知的疫情面前，下猛药，有一定的合理性，在当时极低利率的环境下，高赤字的成本也并不可怕。但现在疫情已经过去，通胀依然高企，经济需要降温，利率已经大幅上升，赤字的成本大幅上升，副作用也大幅上升，好处又大幅下降，但拜登政府形成了对财政刺激的药物依赖，不愿意降药量。这种非常显然且过度的寅吃卯粮的透支行为，在美国国内也是有很多反对的声音的。比如刚被罢免的麦卡锡，上任之初的主张之一，便是要督促政府削减开支。而现在其违背了当初的承诺，与拜登政府达成妥协，就遭遇了共和党内其它强硬派的反对，发起动议，投票罢免而且成功。就算拜登政府毫无纪律的预算方案，政府内部没有反对的声音的力量。后续美国政府维持当前的财政预算，美国的财政赤字也已经见顶。因为美国政府通过的2023年度财政赤字预算是6%GDP，2024年是6.8%GDP，而截至2023年7月的12个月滚动赤字，已经达到了8.5%GDP。所以，后续12个月滚动的财政赤字，将会从8.5%下降到6.8%。事实上8月的数字已经开始环比下滑。更重要的是，名义上的财政赤字，并不能衡量财政对实体经济的真实推动力度，需要扣除存量国债的利息支出。80年代，美国之所以能够承受10%以上的国债利率，依然搞星球大战计划搞财政扩张，因为当时美国政府杠杆率位于历史最低水平，仅不到40%。而疫情后，美国政府杠杆创新高达到了历史最高水平120%，是当时的3倍。也就意味着，利率仅仅需要是当时的1/3水平，偿债负担就等同当年。过去一年，因为利率仍在上升过程中，平均水平并不高，且期限大于1年的存量国债暂时仍只需支付低利率。美国的利息支出已经上升到3.5%GDP，随着时间推移，存量国债到期，新发国债需要支付当前市场水平的利率，估计只需要1年多以后，美国国债的利息支出/GDP，将会突破5%，超过80年代的最高水平。这就意味着，即便明年美国财政赤字依然维持6.8%，大部分将被用来还利息，用于支持实体经济的赤字将大幅下降。也就说是，从支持实体经济的角度，明年美国实体经济将遭遇大幅的财政紧缩。信贷已经失速，后续财政还将实质紧缩。美国经济衰退的迹象已现，后续确认进入衰退的确定性是很高的。2. 为什么美债利率还在创新高？因为供需关系大逆转。供应端：上半年美国赤字水平本身不高，还以消耗财政部账户存量余额为主，发债量并不大，为过去几年的偏低水平，下半年发债量环比上半年大幅上升，创下除2020年2季度之外的单季度最高水平。需求端：因为硅谷银行等的小银行风暴，美联储上半年一度暂停缩表，重新大幅扩表，整个上半年美联储资产负债表基本持平。而随着银行业风暴过去，美联储开始重新快速缩表。所以，以年中为分界，美国国债的供需关系大逆转。海量的发行+美联储的抛售，推升利率大幅上升并创出今年新高。利率上升，只是因为供需关系，并不是因为下半年美国经济的前景变得更好了。3.美联储的大麻烦故事的另一位主角，美联储，现在也面临大麻烦。前面讲过，美联储从2008年金融危机之后，开启了试验性质的量化宽松，其资产负债表扩张了近10倍。从1万亿美元，到接近10万亿美元。占GDP的比例，也扩张了6倍，从6%左右，上升到最高36%。对于美联储来说，其负债主要挂钩短端利率，比如基准利率 联邦基金利率，而其资产主要挂钩长端利率，比如国债利率，MBS利率。在利率曲线正常的环境下，持续QE扩表这种做法，不仅推升经济，促进就业，推升资产价格，提升美国居民财富水平，美联储自己甚至还可以赚大钱。比如长短端利差正挂水平较大，且资产负债表绝对规模位于历史最高位附近的2021年，美联储盈利超过1000亿美元。相比其近10万亿的资产规模，对应1%出头的正息差。真是像黑魔法一样神奇！！！但是通胀终于一骑绝尘，美联储被迫大幅加息，利率曲线今年进入大幅倒挂。同样的道理相反的方向，美联储开始血亏。今年上半年，亏损超过500亿，全年预计亏损超过1000亿美元。对应1%出头的负息差。更加有趣的是：美联储的盈利，都是归美国财政的。当年财政强刺激的背景下，美联储的利润，为财政支出也是更添了一把火。那么道理上，美联储的亏损，也是应该由财政负担的。在现在往后美国将要面临的实质性财政紧缩中，美联储的亏损，还要再分掉一部分财政支出，釜底再抽一把薪。原来，黑魔法是回旋镖。最后砸到的竟然是自己！4.出路在哪里前文曾经提到过，上一段跟现在类似的历史，是80年里根总统任期。在里根任期的前4年：跟现在同样的财政扩张；叠加当时美联储主席沃克尔的强力货币收缩，跟现在一样的信贷下行。跟现在同样的贸易逆差扩大，经济走弱，企业盈利下滑的同时，美债利率上升，美元强势。那一段历史的拐点，发生在84年的大选后，财政部长和总统顾问人选发生了改变，政策策思路达成了共识，发生了重大变化。新的政策方向：一方面削减财政赤字，一方面放松货币。同时进行了国际协调，鼓励主要贸易伙伴（日本德国等）实施反方向的政策：加强财政刺激同时维持基准利率不变，以更好的服务美国的政策目标。这一政策思路取得了预期的效果。84年年中，美债利率开始趋势下行，美国经济走出了困境，失业率下降，企业盈利回升，股市阶段性下跌后，转为上涨。然而，美元的强势一去不复返。85年初，美元开始拐头向下，拐点后的新趋势在85年9月的广场协议后达到了高潮，美元持续大幅下跌。从85年初的高点算起，仅仅2年时间，美元指数贬值了近一半。然后低位继续震荡了近10年，直到1995年才开始下一轮上升。站在现在，出路也是类似的：美国财政将面临实质性收缩，美国经济将出现较深的衰退，美债利率将会大幅下行。美国国债的利息负担，将跟80年代相当。但美联储的超大资产负债表，面临大幅亏损的情况，是历史上从来没有过的。所以，尤其在当前美联储的困境下，大幅降息的必要性是更大的。只有大幅降息，让利率曲线回归常态的近地远高，才能逆转美联储大幅亏损的土壤。本轮美元也将持续贬值，或许会持续若干年。直到美国经济的下一次大周期回升。我本来以为拐点也类似上一轮，发生在大选之后。但昨天麦卡锡的被罢免，让我意识到拐点可能被提前。因为麦卡锡之所以被罢免，正是因为他放弃了之前大幅削减财政支出的主张，跟拜登政府达成妥协，避免了政府关门。这可能宣示着一个重要的拐点，美国内部也已经清醒认识到无纪律的透支性的超强财政刺激不可持续，并且在合力上反对这种政策的力量已经占优。如果金融市场也意识到这一点，则对长期限美债的恐慌抛售，对美元现金的买入可能会提前逆转。美债利率和美元都可能提前见顶。上一段可类比的历史中，美国经济上的主要竞争对手，美国制裁和打压的对象，世界上最主要的顺差国，因高顺差得以维持大幅低于美元利率的国家，是日本。美元见顶后，日本的货币和股市都迎来了超级牛市。而这一轮，可能是人民币和中国股市进入牛市。本文花费了我几乎一天的时间，今天就写到这里先休息了，作为上篇。主要讨论美国当前面临的经济困境和后续大概率的政策和经济走向。后面2天，会择机完成本文的下篇，讨论为什么上一轮美元见大顶之后，日元和日本股市进入牛市，以及为什么本轮会是人民币和中国股市进入牛市。","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":362,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0},{"id":216659807240288,"gmtCreate":1693928849292,"gmtModify":1693929077944,"author":{"id":"3582449011671206","authorId":"3582449011671206","name":"邵玄","avatar":"https://static.laohu8.com/default-avatar.jpg","crmLevel":1,"crmLevelSwitch":0,"followedFlag":false},"themes":[],"htmlText":"抄底？抄半山腰吧","listText":"抄底？抄半山腰吧","text":"抄底？抄半山腰吧","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/216659807240288","repostId":"2365571082","repostType":2,"repost":{"id":"2365571082","weMediaInfo":{"introduction":"博闻雅识，非凡之客。","home_visible":1,"media_name":"市界","id":"1019100707","head_image":"https://static.tigerbbs.com/f7aa5576660d42f195013ced4567a7f3"},"pubTimestamp":1693890780,"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2365571082?lang=&edition=full","pubTime":"2023-09-05 13:13","market":"hk","language":"zh","title":"潘石屹隐入尘烟之后","url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=2365571082","media":"市界","summary":"SOHO中国正处在爆雷的边缘。","content":"<html><head></head><body><blockquote><p>潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。</p></blockquote><p>SOHO中国正处在爆雷的边缘。</p><p>8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。</p><p>为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。</p><p>此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d1b53a61a51cfbc77f1d0e7c3cd9a944\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>潘石屹隐入尘烟之后</title>\n<style 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13:13</p>\n</div>\n\n</a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<html><head></head><body><blockquote><p>潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。</p></blockquote><p>SOHO中国正处在爆雷的边缘。</p><p>8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。</p><p>为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。</p><p>此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/d1b53a61a51cfbc77f1d0e7c3cd9a944\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"810\"/></p><p>在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。</p><p>然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。</p><p><strong>欠税近20亿，如何补？</strong></p><p>潘石屹曾打造出不少地标性建筑。</p><p>比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。</p><p>然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。</p><p>这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。</p><p>目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”</p><p>无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。</p><p>在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。</p><p>SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。</p><p>北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？</p><p>除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。</p><p>SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2cd1f8ef489df30cbaf48079a579cd1c\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/></p><p>因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。</p><p>这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。</p><p>事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。</p><p>除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”</p><p>对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。</p><p><strong>当年也曾引领建筑时尚</strong></p><p>王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。</p><p>直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。</p><p>尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”</p><p>此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/7de575ab67127a27f8844e94a3cc6c5e\" alt=\"▲（北京建外SOHO）\" title=\"▲（北京建外SOHO）\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"720\"/><span>▲（北京建外SOHO）</span></p><p>潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。</p><p>“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。</p><p>SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。</p><p>做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。</p><p>笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”</p><p>潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。</p><p>一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。</p><p><strong>资产不好卖，租金不好收</strong></p><p>在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。</p><p>不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cb209a99c75fba11551fe7e32da5f081\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"713\"/></p><p>时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。</p><p>但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。</p><p>“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。</p><p>前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。</p><p>宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。</p><p>银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。</p><p>“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ec22282f7ce65237f06b0cada558afae\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"721\"/></p><p>更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。</p><p>其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。</p><p>“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。</p><p>远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？</p></body></html>\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","type":0,"thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/11e6517c41806157f98042dbaabfa8a0","relate_stocks":{"00410":"SOHO中国"},"source_url":"https://finance.sina.com.cn/stock/t/2023-09-05/doc-imzkrrpc8601727.shtml","is_english":false,"share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","article_id":"2365571082","content_text":"潘石屹曾用他的“明星”效应，每年为SOHO中国省下几千万的代言费。但如今，SOHO中国危机蔓延之时，潘石屹没办法为其“吆喝”了。SOHO中国正处在爆雷的边缘。8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。欠税近20亿，如何补？潘石屹曾打造出不少地标性建筑。比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。当年也曾引领建筑时尚王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。▲（北京建外SOHO）潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。资产不好卖，租金不好收在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":443,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0}],"lives":[]}