辰宇推荐 | 复工后首家上市新股，兴业物联公开招股

摘要：$兴业物联(09916)$ 预计3月9日上市，公开招股日期为2月25-28日，拟发行1亿股，每股发行价1.50-2.00港元，每手2000股，其中公开发售1000万股，国际发售9000万股，另有15%超额配额权。

一、公司简介

• 公司名称：兴业物联服务集团有限公司
• 公司简介：兴业物联（09916）成立于1999年，是河南省的物业管理服务供应商，特别致力于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。2017年9月25日，公司正式挂牌新三板，并开启了从传统物业向物联网智慧服务的转型之路。
• 所属行业简介：物业管理包括居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。
• 行业前景：（1）住宅类物管集中度提升，百强物业在管面积年复合增速能够达到10%；（2）非住宅类物管中，商超类成长性较为突出，预计复合增速也将超过10%。未来2-3年内，整体行业的收入规模或将呈现高成长性。

二、招股书基础信息

• 保荐人：中泰国际
• 承销商：中民证券、中泰证券、交银国际、利得证券、海通国际、盛源证券、第一上海证券、胜利证券、帝峰证券
• 账簿管理人：中泰国际、交银国际、海通国际

三、市场热度信息

• 第一部分：配售情况
• 国际配售和公开发售比例：9:1
• 甲乙组比例：1:1
• 绿鞋机制：有
• 超额配额权：15%
• 认购情况：招股第一天超额认购倍数达42倍
• 基石投资者：无

第二部分：该行业过去一年、三年整体表现

港股物业板块BK1090自1月20日以来累计上涨近13.5%。

第三部分：过去一季、半年、一年相关行业新股首日和累计表现

第四部分：过去一年港股新股认购倍数和累计表现

第五部分：相关保荐人过往成绩

中泰国际融资有限公司最近两年曾作为新石文化、奥园健康、齐鲁高速公司的IPO保荐人，首日涨跌幅分别为+40.00%、+21.58%、-8.00%。

四、项目分析

• 公司背景：兴业物联服务集团有限公司是一家于开曼成立的有限责任公司。兴业物联服务集团有限公司与其子公司（统称“本集团”或“兴业物联”）的历史可追溯至1999年。兴业物联具有国家一级物业管理企业资质，是中国物业协会会员单位、河南省物业协会常务理事单位、郑州市物业协常务理事单位。连续荣获中国物业服务百强企业，中国华中物业服务领先品牌。
• 公司历史重大事件：于2017年9月8日新三板挂牌，2019年1月2日自愿停牌。
• 管理团队：朱杰（CEO及执行董事）、郭红（副总经理）、张勇（副总经理）
• 控股股东背景：实际控制人张惠琪，系正商集团董事长张国敬与夫人黄燕萍的女儿。她不但直接持有兴业物联9%的股份，还通过家族基金间接持有正商集团88.2%的股份。
• 股权比例：非执行董事张惠琪女士持股56.59%；盈域（由91名个人股东组成，当中包括多名公司高级管理层）持股18.41%；公众持股25%。

五、业务分析

• 主营业务：物业管理服务供应商商业模式：兴业物联除了典型的物业管理及增值服务外，从2017年起开始为正商集团提供物业工程服务。客户主要包括房地产开发商、物业业主及政府机关。
• 行业概览：

——中国的在管物业总建筑面积快速增加

——物业管理费用逐年增加

——城镇化及人均可支配收入增长

——商品房供应增长

• 行业地位：公司是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商，位于河南省的市占率约0.6%，在2019年中国物业服务百强企业排行榜第67位。
• 竞争优势：

1. 兴业物联的物业组合以商用楼宇为主，单位收益高。物业主要布局区域为河南，其母公司正商集团为国内著名地产公司。
2. 兴业物联规模较小，但增速较快，毛利率较高，公司盈利能力位于目前上市物管企业前三。

六、财务相关

第一部分：财务数据

• 总收益及净利润：主要由于在管物业组合持续扩张，收益及纯利不断增加。

• 在管建筑面积变化：2016年至2018年，公司在管建筑面积由69.32万平方米增长至161.50万平方米；2019年前三季度达到210.62万平方米，同比增长32.5%。虽然增速较快，但是基数较低，短时间能难以实现规模的增长。

• 毛利率：公司经营的是非住宅物业项目，以商用楼宇为主，毛利率高于同行。

• 现金流及偿债能力：物业股现金流稳健、轻资产的共性。往绩记录期内大量经营活动现金流入，主要由于在管物业组合快速扩张。此外，公司无银行借款，一直处于净现金状态，短期偿债能力较强。

第二部分：估值合理性

以上限价2元计算，市值约8亿元，以19年预期经调整盈利约4,410万元人民币计算，市盈率约16.5倍。要留意由于兴业物联规模非常细，变相对比其他大型物管股，公司估值有一定的折让。

第三部分：发展计划

兴业物联正积极探索智慧物联之路，希望借无人机巡逻、机器人迎宾等“黑科技”提升智能化服务水平。根据招股书披露的数据，截至目前兴业物联已承接29个智能化工程项目，原始合约总金额约为7800万元。

第四部分：募资用途

公司拟将股份发售所得款项净额用于以下用途：72.3%将用于拓展公司的业务；7.2%用于提升公司的物业工程服务以扩大公司的物业管理组合；10.5%用于提升公司的物业管理服务以进一步加强公司的服务质量并确保营运效率；10.0%用作一般营运资金。

七、风险评估

• 风险因素：

1. 在管物业组合或未能按计划增长;
2. 无法保证能获得新物业管理协议;
3. 未来增长将取决于正商集团的前景，原因是收入的主要部分来自向正商集团开发的物业提供的物业管理服务及物业工程服务;
4. 前期物业管理协议或物业管理协议若终止或不获续约，可能会对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响;
5. 劳动成本及分包成本或会出现波动。

八、总体建议

第一部分：项目申购总评分（满分10分）

第二部分：公开发售申购策略

因为认购人数太多，建议用户多个账户申购，每个账户申购一手，来提高中签机会。

撰文：Stella —@辰宇投资 投研部