由新城控股的半年报所展开

拾荒投资
2020-09-17

新城的半年报出来了,有读者@我,说分析下新城的半年报,却发现没有什么点开半年报的动力。新城一直是我的绝对重仓股,过去一直是第一大重仓,目前由于微创医疗的上涨,被动变为第二大重仓。但为什么就是这么一个重仓股,连点开半年报的意愿都没有了呢?

一方面,地产公司的半年报由于结算数量少以及滞后性,本身的意义不大;另一方面,之前疫情期间,不断用放大镜观察新城的缺点,包括每一个房开项目以及每一座吾悦广场的情况,总结了一些潜在不确定因素,在不确定性逐渐消除之后,目前又回到了“明牌”的状态。

当时担心潜在的缺点如下:

(1)老王事件尚未落地;

(2)新城三四线项目较多,对销售情况的担忧;

(3)疫情对商业广场的影响;

随着时间的流逝,一切都明朗了起来:

老王一审落地,二审即将开庭,老王事件对于上市公司来说将成为永远的过去,公募基金可以开始逐渐建仓(半年报中可以看到已经有基金进来了);

今年一二线以及长三角楼市不错,拍地除了吾悦以外更加侧重一二线了,上半年新城销售同比下降,源于去年下半年的停止拿地,属于短期影响,如今已经恢复拿地,光半年报披露的拿地金额,半年就有547亿,为今后的销售提供基础;

二季度出租率小幅下滑,由99%下滑到96%,下滑程度以及租金金额可接受,全年55亿租金目标不变,另外从直观观察(比如实地或抖音搜吾悦广场)或是票房数据来看,商业广场的人气已经逐渐恢复,比如这周上映的八佰,单日票房破2亿,八成以上的影院已经复工,基本接近于去年同期的水平了。

因此,以上担心的因素消失,新城又慢慢进入到了“明牌”的阶段。

回到半年报的数据上来:

1.2020年上半年,新城控股实现营业收入377.36亿元,同比增长121.15%,归属于上市公司股东的净利润32.04亿元,同比增长23.59%;扣非归母净利润27.47亿元,同比增长33.91%。截至报告期末,公司总资产达5066.31亿元,同比增长9.63%。

房地产开发项目的毛利率同比下滑10.33%,使得净利润的增幅小于营业收入的增幅。有球友指出原因在于结算了低毛利率项目以及提了减值准备,具体我没细看,从长远的角度来看,住开的毛利率会进一步的下滑,这不单单是新城一家的问题,而是整个地产行业的问题,比如过去用ps大法计算前瞻利润,按照权益销售额的10%来测算,目前的地,可能只有6%到8%了,今年有一个很明显的趋势就是,房企手中的钱普遍多了,融资利率下滑了,导致拿地的溢价率很高,进一步压缩利润率,这一点是未来趋势,很难改变,以后房企的投资逻辑越来越往物业和商业靠拢。龙湖也是我非常喜欢的一家企业,但是当前的估值下,首选新城。宝龙和中骏未来也有冲击100座商业广场的目标,我个人的看法偏中性,商业广场需要资金的沉淀,新城踩点好,吃到了2016年和2017年地产红利,赚到了几百亿的真金白银(按照权益销售额和利润率计算),宝龙和中骏现在再想去做扩张,无论是新开商业的选址(已经被新城,万达扫过两轮)还是做商业需要的大量本金来说,都有着不小的难度,住开暴利的红利期已经过去了。

2.截至半年度末,公司资产负债率为87.66%,主要由于销售房屋产生的合同负债增加至2287.67亿元,剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%;同时,净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点,至35.06%。公司在手现金余649.95亿元,短期债务375.81亿元,在手现金完全能够覆盖短期债务,现金短债比超过1.73倍。

前段时间有个“三条红线”的传闻,意在降低房企的有息负债率:

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。

目前新城仅不符合第一条红线,这一条也是非常好规避的一条,年末公允价值一增加,利润一结算,相信可以控制在70%以内。三条红线假如真正可以实行,一定程度上可以限制高负债率的房企拿地,降低土拍市场溢价率,对于新城这样的稳健型企业来说反而是利好。在上半年重启拿地之后,净负债率只有小幅的提升,光披露的拿地金额就有547亿,即便如此,截止目前的649亿现金依然超过了去年年末。无论是从沉淀资金进商业还是净负债率的角度,新城变得越来越稳。

未来地产板块有没有行情不清楚,作为A股唯一的优质商业地产标的,希望未来新城能走出独立行情。

从去年的黑天鹅事件开始持有新城,差不多1年多,从事件驱动的短线套利变成了长线股东,上上下下的过山车也坐了好几轮,慢慢的只在意结局能到多少而非过程是否颠簸。只要逻辑未变,目标价未到,就一直持有。

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