先上图：
龙湖集团：
龙湖2019年的数据还没出来，暂时用2018年的数据。龙湖重庆起家，走深耕路线，布局一二线城市，比如算上储备的商业，一个重庆能开到20座商场。其他的城市，比如西安，成都，杭州，上海，北京，苏州都有涉及，主力城市以二线为主。最好的重庆北街天街，12万方的商场一年收到4.6亿的租金，租金依然有9%的增长，堪比一线城市核心的商场。反而上海虹桥天街，地处虹桥火车站旁，17万方的大型商场，收到的租金不到1亿。总体来看，截止2018年年末已开业的29座商场，共计295万方，共收租金36亿，平均每平米每日租金3.34元。
大悦城地产：
大悦城整体布局以一线城市为主，从租金增长来看，即使是已经开业10年的西单大悦城，依然有一定的增长。
华润置地：
华润的商场高端为万象城，低端为五彩城或万象汇。有几座不错的商场，比如深圳万象城，2018年单年收租10.1亿，租金还在持续增长中，单此一座商场，估值便超百亿。
宝龙地产：
宝龙数据摘自公众号：商业地产与电商
宝龙的数据基本算是所有商业地产股里最差的，平均租费的分母是可出租面积而非建筑面积，如果换算成建筑面积，每平米租金数据会更差，每平每天租金只有两块多的样子（新城有不少三四线的商场，可比的平均租金也有4.13元/㎡/天）。出租率整体也不高，有几座50%，60%多，商业只开一半是很难想象的场景，商业很多的时候只有开的出和开不出两种形态，人气不行的商场只会越来越差。
新城控股：
第一列标了颜色的为轻资产项目。新城目前开业一年以上的商场共有42座，平均租金2.54元/㎡/天，比龙湖的3.34元/㎡/天低了30%，其中有开业时间短及城市维度低等原因。有几座非常不错的商场，比如大本营常州的三座商场，一座已经达到了2亿的租金收入，另外两座在未来也可能突破2亿。考虑增长，未来有不少商场单座租金都能超过1亿，160座商场就是每年160亿的租金。
总结：
1.对于商场的估值而言，同样的租金收入，一二线商场会有更高的估值。比如同样一座年收租金10亿的商场，放在一线城市估值100亿，放在三线估值可能只有50亿了，这是由于未来城市的前景决定，就像两只10pe和20pe的股票，20pe的估值并不一定说明高估了，而是未来可能有更好的前景。
2.全国商业广场来说，2017年开业970座，2018年开业938座，2019年开业982座。但是租金收入而言，并没有因为商业广场数量的增多而降低，所有的上市公司大部分的商场租金都有所增长，即使一些开业10年的老商城，也有不错的增长。说明商场的模式不断改变了人们的生活习惯，消费的频次和金额不断增长，业态来说，餐饮，超市，教育，电影，娱乐等这些业态很难被取代，目前商场的业态还在不在完善，满足人们不断变化的需求，比如有的商场开始建室内溜冰场。
3.华润，龙湖，大悦城这几家的商业本质上还是纯粹的商业，不以勾地为目的，布局的城市以一二线为主，拍地和建造的成本也会比较高，假设当前市值是合理合理的话，未来可以获得租金增长增速的涨幅。这三家而言，个人更喜欢龙湖，战略清晰，布局精准。
4.如何评价新城的商业？新城的商业可以看做三部分：二线城市+长三角三线+勾地为目的偏远四线。其中二线城市和长三角的商业是有价值，从过去的出租情况来看非常不错，四线商业以勾地为主，主要赚取住宅利润。以下是官网统计的包括储备项目共计120座商业广场（目前实际应该有126座），其中二线城市有45座，占比37.5%，长三角48座，占比40%，其他三四线27座，占比22.5%。
二线及长三角的商业有一定的价值，未来有一定的升值预期。其他三四线的商业勾地成分比较大，由于地价低，部分项目卖掉住宅后可以白赚一栋广场加一定的利润还是算得过来的，本身就是负成本收租，能收几年算几年，这部分城市未来的不确定性比较大，长期来看，人口是流出的。
5.新城的模式最接近于万达，不过万达目前退市了，没有太多的可比数据。与龙湖华润不同的是，新城做商业是为了勾地而非真正经营商场这个产品，但是目前看来，现存的附属品商场大多都经营地不错。勾地对应的资产有文旅，长租公寓，商场，酒店等，但只有商场目前来看是优质资产：租金有增长，投资收益率能跑赢资金成本。过去新城的规模急速扩张，从2015年的销售排名21名到2019年第8名，和勾地模式不无关系，目前十强地产中，只有绿地和新城市值低于1000亿，单单住宅开发的业务规模就可匹配当前市值，当初用于勾地的附属品商场目前看来发展还不错，年末160座吾悦广场就是每年收取160亿租金的能力，这块给50%利润率和15倍pe，就是1200亿估值，但是市场目前的估值并没有体现这一块的价值。
6.地产公司的第二曲线。第二曲线的意思即房产开发规模到头后，房企依靠什么维持当前的市值？或物业，或商场，或非相关多元化。融创投资乐视150亿打水漂，换到新城就是30座商场，每年30亿的租金收入。未必商场赚钱都要做商场，找到适合自己的第二曲线是未来发展的关键。
7.今年以来，一个显著的变化就是房企的融资利率低了，土拍市场火热，没有足够土储或拿地好办法的房企会比较难受，新城通过吾悦广场拿地算是有一定护城河，目前吾悦广场规模和出租情况都不错。商业的地理位置比较重要，万达扫一圈，新城扫一圈，优质的商业项目越来越少，先占就先得了。未来整体市场无风险利率的降低，只要可以稳定收租，对商业广场估值的提升也有一定的帮助。
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