贝壳找房为首次公开募股寻求IPO上市的传言终于尘埃落定。
与之前传闻的在香港上市不同，老虎证券发现贝壳找房已于7月24日晚上向美国证券交易委员会提交了招股说明书，并计划在纽约证券交易所上市，股票代码为“BEKE”。
根据7月24日初步提交的招股说明书显示，贝壳找房IPO的承销商包括高盛，摩根士丹利和华兴资本。贝壳找房2019年全年的收入为人民币460亿元（约合65亿美元），房地产和租赁交易总额（GTV）达到2.1万亿元人民币，调整后EBITDA为29.17亿人民币，增速达到380％。
值得注意的是，招股说明书显示，在美国IPO联交所上市之前，链家的创始人左晖个人亲自持有贝壳找房28.9％的股份，投票权为46.8％。
2018年4月，链家的创始人左晖正式宣布贝壳找房上线。在过去的两年左右的时间里，贝壳找房抓住了住房行业的数字化机遇，突破了58同城，安居客和我爱我家的“反贝壳联盟”的重重包围，并在资本的支持下逐渐成为中国最大的房地产交易和服务平台。
2019年营收460亿人民币，左晖坐稳头把交椅
从财报来看，自成立以来，贝壳找房业务发展迅速。三大主要业务是存量房交易，新增住房交易以及其他新兴业务，被称为中国的“住宅服务平台的第一份额”；主要收入来自房屋交易以及服务费和佣金。
招股说明书显示，其总收入从2017年的255亿元人民币增加到2018年的286亿元人民币，增长了12.3％，2019年的收入为460亿元人民币（65亿美元），进一步增长了60.6％。
2017年，贝壳找房毛利润47.68亿元人民币。2018年，毛利润为人民币68.70亿元。2019年攀升至人民币112.68亿元。毛利率分别为18.7％，24.0％和24.5％。今年一季度因为疫情原因，贝壳找房的毛利润为人民币5亿元，去年同期为人民币21亿元，同比下降76％，毛利率从25.7％降至7.0％。
但是，贝壳找房仍然需要扭转连续三年的亏损局面。2017年，贝壳找房净亏损5.38亿元人民币，2018年净亏损4.28亿元人民币，2019年净亏损21.80亿人民币。其中，尤其是2019年亏损同比增长410％，净亏损率为4.7％。
7月24日提交的初步招股书显示，贝壳找房目前拥有2.26亿套房源。截至2020年6月30日，贝壳找房平台在中国103个经济活跃城市中拥有260多个房地产经纪品牌，4.2万多家以社区为中心的门店以及45.6万余名房产代理。手机移动端月活用户3900万人次，2019年VR看房次数4.2亿次。
然而，在2020年第一季度，由于新冠肺炎疫情导致房屋交易需求下降，贝壳的净亏损为12.31亿元人民币，而去年同期为净亏损1.66亿元人民币。同时，贝壳找房的收入仅为人民币71亿元（约合10亿美元），同比下降了12.7％。
尽管尚未宣布募集资金的数量，贝壳找房在招股说明书中表示，计划在以下领域使用此次发行的净收益：
●约有30％用于我们的研发，并继续投资于我们的平台功能和基础架构技术，包括大数据，人工智能和虚拟现实；
●约有30％用于扩展我们的新房交易服务；
●大约25％的资金用于使我们提供的服务多样化，并将业务扩展到新的地理区域；
●其余部分用于一般公司用途，其中可能包括营运资金需求以及潜在的战略投资和收购，尽管目前尚未确定具体的投资或收购机会。
机构股东中，左晖通过Propitious Global Holdings Limited持股达28.9%；腾讯旗下实体拥有376,315,795股A类普通股，占股12.3%；软银愿景基金（SoftBank Vision Fund II-2,L.P）旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd公司拥有313,596,495股普通股，占股10.2%。
押注居住产业数字化服务，线上线下双线出击
根据中投公司的报告，2019年中国房地产市场规模达到22.3万亿元人民币，预计到2024年将增长到30.7万亿元，年均复合增长率为6.6％。尽管市场规模巨大，但住房交易和服务行业一直在效率低下的情况下苦苦挣扎。左晖之所以选择在链家的基础上启动贝壳找房，也是基于对市场的这种了解。
贝壳找房的线上服务是为行业提供在线数字解决方案，以实现数据数字化和标准化。包括实际房源标准，房地产词典，验房系统，VR / AI /IOT等。同时，贝壳找房仍然在努力实现流程的数字化和标准化。目前，贝壳找房对房地产交易流程的各个方面进行了拆分和重组，实现了整个流程的数字化和标准化（个性化搜索、智能推荐、VR看房、交易可视化、简化安全的线上金融服务流程）。
此外，由于二手房交易从签约到过户的过程中涉及到的步骤和角色繁杂众多，且交易周期冗长，为此，贝壳找房推出了有针对性的贝壳交易可视化产品，使用户能够像点外卖一样清楚地实时监控交易进度，降低资金交易风险并促进交易服务体验的改善。
值得一提的是，除了在线数字基础设施建设外，贝壳找房还建立了一套以代理合作网络（ACN）规则体系为中心的平台治理机制，还提供了一整套系统性的经纪人和店长店铺培训服务。
贝壳找房透露，链家率先在北京推出了ACN原型，并成为当地的领先品牌之后，贝壳找房将ACN的模式扩展到了上海和其他国内一线和二线城市，并在本地市场上处于领先地位。买卖双方的经纪人可以通过加强协作制定佣金比率更快地分配客户并完成业务。
在线下，贝壳的策略是以社区为中心构建线下网络。庞大的门店网络使贝壳找房的平台可以线下收集住房信息，并深入了解客户需求和物业特征。在线平台上的客户与经纪人之间的连接使客户能够快速，高效且方便地找到线下门店和经纪人。
近年来，贝壳找房的平台上越来越多的门店已开始为社区居民提供免费的便捷服务，例如打印，缴费和宽带服务。通过这些高频互动，经纪人可以与住房客户建立联系，这不仅产生有效的住房交易需求，而且还便利该平台提供其他与住房相关的服务，例如住房装饰，房地产金融服务和社区服务等。
风险提示
尽管贝壳找房自成立以来一直在不断发展，但是目前来看，贝壳找房并非高枕无忧。
一方面，贝壳找房还需要扭转其净亏损。2017年，贝壳净亏损5.38亿元人民币，2018年净亏损4.28亿元人民币，2019年净亏损21.8亿元人民币。今年一季度，贝壳净亏损为12.31亿元人民币，去年同期净亏损为人民币1.66亿元。
另一方面，尽管它突破了“反贝壳联盟”的包围和**，但贝壳找房在平台上与各种房地产经纪品牌，门店和代理商之间的利益分配仍然是其巨大的挑战。
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