我为什么不看好贝壳！

如题，不看好贝壳的上市情况，但作为一个高估值正股，考虑到股东的利益，会开盘拉高一波，之后持续走下坡路。

有人问，你为什么不看好贝壳？仅仅是因为它是一个房地产中介公司吗？是！也不全是！早两年这家公司突然崛起就引起了我的兴趣，所以我对它的关注度一直很高。下面我们就来详细聊一聊为什么对它不看好。

首先最大的问题的，是数据上的遮掩，它代表它的过去有问题！

贝壳的招股说明书我们都看得到，几个关键数据，首先是GMV（贝壳换了个口径叫GTV，其实换汤不换药）19年是2.1万亿，18年是1.2万亿，17年是1.1万亿，似乎意图强调19年是贝壳突然发力成长的一年，但因为房子是老百姓天然关注的东西，大家都知道19年房地产市场并不好，为什么19年贝壳能有如此大的规模体量，实际是2.1万亿=0.7多万亿的新房+1.3多万亿的二手房组合而成。而在17,18年贝壳的确是不从事新房的销售业务。单从数字上看似乎很合理，是个正常增长且努力寻找新突破口的公司。但实际情况恰恰相反，2017年其实并没有严格意义的上贝壳存在，而是以链家的形式，也就在20-30多个城市具备线下门店。2018年正式成为了中介大平台，一方面在自营门店方面，不断的开拓新城市到90+，一方面容纳了至少不低于自营一半数量的加盟品牌门店。这就带来了问题，无论是投入了巨大成本的自营门店，还是扩展了贝壳想象空间的找房大平台，至少把自己的“经营规模”增加了翻倍都不止，但反之可以看到2019比对2018，以及2018比对2017在二手房的增长幅度上都只有10%不到，而且逐年递减。也就是说如果不去卖新房，贝壳无论增量直营，还是做成房产中介中的淘宝，都已经是失败的战略，整个经营规划成了一个漏气的笑话。

其次关键的问题，是现在的新房销售对公司赚不赚钱，它代表当下面临的问题

抛开疫情严重的2020年，从招股说明书公布的盈亏情况来看，17,18,19分半亏损5.38亿，4.27亿，21.8亿。17年的亏损我们可以理解为一方面为线上系统，中后台流程系统投入了大量研发成本，加上本来数量有限的城市提供的收益基本已经到瓶颈了。18年的亏损增大可以理解为研发成本的增加，以及在各地开拓新城市开新门店的成本（至于人员成本我们就不细说了，房产中介的薪资和税筹规避在网上可以看到很多新闻，其实真心挺不厚道的）。但到了19年，你的成交规模增长了80%，但是亏损增长了300%以上，这个数字是非常惊人的！要知道这是一个中介行业，不是一个生产制造行业，如果是生产制造，那么新产品上线前需要新的原料采购，新的生产线新的生产设备，甚至和特斯拉一样我要新建工厂，成本代价很大，而作为一个中介行业，我卖新房用的还是同一波门店的中介，我的额外成本支出来自于哪里？我也就这个问题问过一些房地产行业人士，他们告诉我如果要去销售新房，有一些楼盘需要你承诺你的销售规模，而作为承诺的保证你需要交一部分保证金（可以理解为先垫付这个楼盘一定%的销售额，反正你承诺你卖的掉）可以理解这个就是亏损的重要原因，不然我想象不出突然爆增的支出来自哪里。但是如果是这么个原因，也就是在发送信号告诉大家贝壳上市不是因为我的中介业务多强，我的大平台地产界淘宝多强，而是我需要更多的融资先垫付给开发商，我需要卖更多的新房来续命！而我们知道房住不炒房住不炒，就这几个月国家还在强调。开发商已经在国内很难拿到贷款，被迫去海外发行债券。现在倒好，一通转嫁，堂堂大贝壳就成了开发商的钱袋子了。这一点我相信也是贝壳选择在美国上市的重要原因之一，这层逻辑穿透之后，是非常不被ZY所待见的，一个企业没有大局观的，为了自己的生存选择和经济政策走违背的路径。

最后中介行业的未来，真的所谓的巨无霸吗？它真的是未来吗？

在贝壳之前，58早已上市，并且在谋划着私有化退市。58的生活服务业务都是辅助性业务，本质上地产中介，以及地产中介信息平台是它最大的业务及收入来源。显然它对圈钱不是这么在意了，因为通过金元策略在这个领域无限制扩展规模是有天花板的，再继续下去并不能得到等量的收益。同样曾经在南部地区最头部的地产中介，从香港发展而来的中原地产，一点都没有上市的打算。如果穿透来看，一个特别重线下的连锁性企业，就是个规模效应的企业，和奶茶点，理发店本质没有区别，今天从剪头发多了一个美容业务，不会对你这个模式产生根本性的变化。房地产的这波限制从开发商会慢慢烧到中介身上的，就跟一个连锁反应一样，限购限价，开发商房子不好卖，开发商没钱了，就会把新房降价销售，一旦降价，二手房性价比就越来越差没人买，没人买中介就没有生意，只能去卖新房，但当新房的销售规模也开始下降的时候，市场上这些人还能安逸的分蛋糕吗？任何一个轻资产的公司，永远是选对了一个行业才能在其中赚到亮眼的利益的。当未来的某一天，电子政务电子公共服务更便捷化，房产过户交易的凭证都电子化，都可以在线上轻松完成，法律法规严格没有做高做低房价来规避税收，房产登记都信息联网互通，房屋结构都可以在网上看的很清楚，买卖房子就跟下一个外卖订单一样，我预约几点到点来看实物。那未来为什么要让利益出1-3%给到中介行业呢。

比起“相信相信的力量”这种口号，我更相信科技的力量，我更相信经纪规律的力量，我更加相信合理政策的力量。