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盐田港没有吸引力

原报告｜盐田港、普洛斯与顺丰房托：物流REITs竞逐的未来

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src=\"http://inews.gtimg.com/newsapp_match/0/13680039367/0\"/><p>从上述三单物流地产REITs底层资产所在区位来讲，均位于中国的核心城市圈：京津冀、长三角、粤港澳大湾区，占据了核心物流<a href=\"https://laohu8.com/S/HUBG\">枢纽</a>。其中，部分地区近年来几乎未有出让任何仓储用地，潜在价值较大。</p><p>中金普洛斯REIT有网络化和品牌加持；盐田港REIT为保税仓，并兼有仓储物流和港口两大行业属性；顺丰房托REIT则以香港物业作为主要组成部分，而香港物业受土地资源稀缺影响，物流地产供应有限，资源稀缺属性进一步加强。</p><p><strong>关联方背书与分散客户，三大主体的扩募未来</strong></p><p>租约结构上，三单物流地产REITs有所区别，普洛斯REIT将普洛斯中国作为外部管理机构，租户结构较为多样。按现金流来源计算，普洛斯关联方仅占5.7%，其余均为第三方客户。</p><p>截至2020年末，普洛斯REIT前十大租户月租金及管理费（不含税）合计1616.99万元，占比58.32%，第三方租户分散，市场化程度高。</p><p>由于仓储物业在换租阶段会自然出现一个月左右的空窗期，分散的租户可以在微观上稳定空窗期的现金流。</p><img src=\"http://inews.gtimg.com/newsapp_match/0/13680039368/0\"/><p>数据来源：募集说明书、观点指数整理</p><p>相对而言，顺丰房托REIT和盐田港REIT的租户均以关联方为主。</p><p>截至2020年末，顺丰房托REIT前5位租户租金收入占总体比例高达80.1%，前5位租户应占可出租面积67.1%。前三大租户均为顺丰关联方，租金收入合共占比71.3%，可出租面积合共占比62.1%。</p><img src=\"http://inews.gtimg.com/newsapp_match/0/13680039370/0\"/><p>数据来源：募集说明书、观点指数整理</p><p>关联方背书是顺丰物流园高出租率的保证，但客观上存在集中度和依赖度过高的问题，对后续增长潜力及抗风险能力存在一定影响。</p><p>以关联方作为主要租户来为项目经营做强背书，同样的逻辑也在盐田港REIT上存在。</p><p>截至2020年，盐田港REIT来自前10大客户的收入合计占比为92%，前5大客户收入合计占比为74%。盐田港REIT的外部管理机构为盐田港物流有限公司，其为REIT原始权益人盐田港集团的全资子公司。</p><p>而盐田港集团又是盐田港现代物流中心的第一大租户，租赁了约44%可出租面积，包括8%自用、22%散租和14%对外招租，采取相当于“二房东”的模式经营。</p><img src=\"http://inews.gtimg.com/newsapp_match/0/13680039371/0\"/><p>数据来源：募集说明书、观点指数整理</p><p>关联方背书有助于保持满租状态，但亦因此使整租部分的租金收入相对较低。</p><p>截至2020年12月31日，盐田港集团租用的仓储部分租赁价格为37.5元/平方米/月，项目由独立第三方承租人租赁的仓储部分的加权平均租金水平约为39元/平方米/月，略高于整租部分。</p><p>租户以关联方为主不仅会使得项目租金提升的可能性降低，还会使投资者对运营主体的经营能力持有保守意见，使投资者对REIT未来的扩募缺乏信心。</p><p>顺丰管理层表示，未来顺丰REIT一个重要的发展动力是将从<a href=\"https://laohu8.com/S/002352\">顺丰控股</a>收购新的物流资产项目，集团已经为公司提供了众多可挑选的收购目标，会从中挑选合适的物业进行收购。</p><p>上述说法为顺丰REIT的扩募增添了确定性，不过考虑到本次发行相对较高的估值，以及顺丰集团其他项目均存在关联方租户占比较大的情况，预料市场热情依然有限，REIT的价格将受集团经营情况影响较大。</p><p><strong>原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。</strong></p></article></body></html>","source":"tencent","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>原报告｜盐田港、普洛斯与顺丰房托：物流REITs竞逐的未来</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ 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