许家印迎来转机,恒大硬着陆!但房地产市场见底了吗?

紫财经
2021-10-16

恒大爆发危机以来,最揪心的无疑是广大投资者、购房者与普通员工,现在他们终于等到了一个好消息。

在近日举行的央行新闻发布会上,该机构市场司司长邹澜严厉地指责恒大的危机完全是一场人祸,“经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险”,并称“恒大集团的问题,在房地产行业是个别现象。”

当部分粉丝把这部分内容截图发给紫财经时,我一度以为监管部门欲与恒大划清关系,准备任其自生自灭,就像之前的几大巨无霸一样直接破产重组。

当我拿到全文时才发现事实完全相反。

在这番可怕的措辞之后,邹澜话锋一转,他表示,目前相关部门和地方政府正按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险组织化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。在此过程中,“金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持”。

不少人在理解“官话”方面都有障碍,事实上,这段话翻译过来就是:恒大的债务由恒大自己,地产以外的资产都应该出售用于还债,如果不够,债权人就自认倒霉吧,别想让政府兜底,但是,对于开发中的楼盘,官方决不会让它们烂尾,合理的贷款需求都会得到解决,购房人不用特别担心。

最后一句是核心,也正是许家印最想要的。事实上,恒大当前的问题不是别的,正是流动性问题,解决了流动性,恒大的棋基本上也就活了。

跟外界的许多观点不同,我一直觉得,去年9月才是恒大最危险的时刻,当时,该公司有息负债一度高达8700多亿元,目前已降至约5700亿元,一年时间下降了约3000亿元,进展还是比较大的。在形势明显好转的背景下,恒大为什么迎来了更大的危机呢?各地的“限跌令”很可能是压倒大象的最后一根稻草。

2021年以来,国内房地产市场进入下行周期,开发商的生意越来越难做,部分房企本想通过降价促销的方式实现资金回笼,保证正常运转,“限跌令”的出台让他们骑虎难下,而预期房价走跌的消费者又不愿当高房价的接盘侠,纷纷选择持币观望,结果是,不但大量地方中小型开发商风雨飘摇,就连碧桂园、融创等头部玩家也一片风声鹤唳,购房者又买不到自己心仪的房子。

这对于原本就处于风口浪尖的恒大来说当然更是雪上加霜。过去的几个月,恒大的物业合约销售金额接连下降,分别为716亿元、438亿元、381亿元。进账少了,冰山下的问题便暴露出来了,从而引发本轮危机。

其实,我始终理解不了“限跌令”的逻辑。

有人告诉我说,这是为了已购房者的利益。但深究起来似乎说不通,如果你只有一套房子,不论房价上涨还是下跌,都得老老实实住着,不会因为房价暴涨就卖掉,也不会因为房价暴跌而带来实质性损失,唯一的区别就在于账上资产发生浮动。更重要的是,房价下跌有利于你改善居住条件,加少量钱就可以换一套更大的房子。

也有人告诉我说,“限跌令”是为了避免金融风险,可是,根据现有买房首付比例政策,家庭购买首套房首付三成起,购买二套房首付则六成起,换句话说,当前的房价即便跌掉30%-40%,银行也不至于有重大风险。

不论从哪个角度来说,炒房客都是“限跌令”两大受益者之一。房价暴涨时,一个个炒房客挣得盆满钵满,当开发商降价时,这些人便成了“房闹”的急先锋,领着不明真相的业主疯狂攻击售楼处,只许涨不许跌,没有一点契约精神,将市场机制破坏殆尽。当房价大涨时,他们怎么没有跟开发商分享所得收益呢?

当前的房地产市场好像被炒房客绑架了,这不是广大开发商希望看到的,对那些等待购房的消费者更不公平:房价暴涨的时候放任不管,为什么下跌的时候却不让跌呢?原来没有上车的人们就活该为天价房接盘吗?

有关部门帮助恒大解决流动性后,可以解决已购房者的交付问题,却难以盘活整个国内房地产市场,毕竟谁也无法逼迫你花钱买房啊,监管部门应该走得更远,不能说完全取消“限跌令”政策,至少也要放宽浮动范围,容许开发商拥有较大的价格调整自由度,供需双方找到一个彼此都接受的成交价格,市场自然会重新活跃起来。

值得注意的是,经过这场危机后,恒大再也不是那个恒大了,断士断腕是少不了,先前四处出击的多元化业务估计都会出售,眼下的资产处置只是开始,恒大汽车能保住的可能基本为0,至多保留少量股权。

反过来说,失去了恒大汽车,恒大的想象力将大幅缩水,随着房地产进入成熟期,曾经的高增长时代一去不复返了,市值能够过千亿的巨头应该不会有几个。(部分图片来自网络)$中国恒大(03333)$$恒大汽车(00708)$$碧桂园(02007)$$融创中国(01918)$$万科企业(02202)$     @⼩⻁征文 @爱发红包的虎妞 @Seven8

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