8月5日，为探索城市住房空置情况，贝壳研究院重点研究国内28个城市的3万个小区，发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告），首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。据悉，本次报告基于贝壳平台交易数据，结合对5万经纪人的调研结果，横向比较各城市的住房空置现状，并从微观和宏观分析其影响因素，进而分析该地区市场的真实状况。
住房空置率城市PK，南昌廊坊佛山空置率TOP3
对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。在此次调研方法上，贝壳研究院选取平台连接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
此次贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
▽重点城市住房空置率概况
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
需要特别说明的是，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。即便如此，内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。
▽各国（地区）住房空置率（%）
那么，为何不同城市、不同区域结构性差异较大呢？影响空置水平具体有哪些因素呢？
人口老龄化、购房门槛与租金回报，影响住房空置率的宏观指标
从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。
比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。
同时，城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。
▽分线城市住房空置率与居民购房按揭比例
此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。
核心城市中心区空置率低于2%，“高楼龄成熟住宅”更吃香
在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。
就房屋本身的属性来看，住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
▽小区楼龄与空置率的关系
老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置，像北京的阜成门、金融街附近，空置率均在2%以内。此外，较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的聚集区，数据显示，学区附近的住房空置率比其他区域低5%。
反观次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。
从物业类型看，同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异，住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。
▽不同类型小区的住房空置率
如北京整体空置率为6%，顺义商圈某些别墅小区的空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关，比如部分公寓用于投资经营，部分别墅用于度假等。
结语：警惕过高的住房空置
对于当前的国内城市住房空置率现状，贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。
其合理性在于，中国整体城镇化进程依然较快，仍有较多的人口向城市聚集，特别是产业发展较快的热点城市，比如成都、杭州和合肥等。相对较高的空置率，有助于平稳接纳人口涌入，避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨，空置房屋起到了较好的缓冲作用。
其风险在于，从市场供需角度来看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增挂牌房源激增，一定程度上也是空置住房过多的体现。
在空置房风险治理上，境外城市治理经验值得借鉴。本次研究发现，境外住房空置率较低，是因为是持有空置住房的成本较高。据不完全统计，法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税。相比之下，中国内地没有相关房产税、空置税征收，导致住房空置成本低。
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