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@时代财经：地产跟投不香了，1年发1亿奖金的暴富神话破灭，央企员工：大把人亏一半

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<p>“我是不可能跟投的，现在有什么好项目吗？”央企员工李蕾（化名）自问自答道：“没有啊。”</p> <p>跟投原本是一种激励方式，房企员工强制或自愿性地出资认购一定额度，跟随公司在地产项目中进行投资，该制度通过“风险共担、利润共享”的设定，在房企和员工之间实现了利益绑定。</p> <p>在房地产依然处于上行周期时，跟投制度极大地激发了组织活力，不仅缩短了项目开发周期，提高了利润管理水平，也被视为推动不少房企规模实现跨越式发展的重要原因，得益于此，跟投员工同样赚得盆满钵满。</p> <p>据第一财经日报消息，碧桂园总裁莫斌曾在一场春茗会上透露，由于2016年经营超预期、销售回款表现突出，碧桂园要发放的奖金实在“太多了”，一共有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，这是当时业内的最高分红，而项目总监以及下属职员的奖励收益，也都因此创下历史新高。</p> <p>然而，这样的时代已经过去。李蕾告诉时代财经，公司允许除了强制跟投人员以外的正式员工自愿跟投，但看到身边的同事发生亏损，自己对跟投已毫无兴趣，“现在亏一点算什么，我们公司亏一半的大有人在。”</p> <h5>“好多钱拿不回来”<span><br></span></h5> <p>近日，作为国内第一家全面推行跟投制度的房企，万科公布了对跟投规则的修订，跟投制度如今面临的窘境第一次真正暴露在公众面前。</p> <p>最新的《&nbsp;万科企业股份有限公司项目跟投制度6.0版》与过往版本的差异在于三大方面：一是缩小了跟投项目的范围，也就是删除了2020年3月版本中的“旧改、一级土地整理、海外房地产开发等其他项目，以及其他业务，可参照上述原则安 排跟投，但不做强制要求”；二是删除了“特殊劣后机制”的分红机制；三是新增“模拟清算”的退出方式。</p> <p>时代财经了解到，万科从2014年开始推行跟投制度，但直到2017年才参考了私募基金的模式引入“优先劣后”，在股东获得足够的收益前，跟投人的投资将无法获得回报。实际上，自跟投制度在房地产行业兴起之后，便面临着侵蚀股东利润的指责，当时，万科的此番改革也因此被视为优先保障公司和股东利益的举措。</p> <p>不过，随着房地产下行，员工跟投无论是收益水平，还是退出周期都大不如前。一名万科离职员工告诉时代财经，其所跟投的款项“还有好多没拿到，回款慢于预期，万科跟投的MOIC（投资回报倍数）是1.3，也就是投100元收回130元，但是MOIC不变，回款周期拉长，年化就低了，现在大环境不好，我这没啥，有的同事借钱跟投还得给利息”。</p> <p>实际上，在2019年6月份举行的股东大会，万科总裁兼首席执行官祝九胜曾透露万科员工出现了跟投跟不动的现象，“压力挺大的，全国前50强房企中接近30家都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是（员工）没有那么多现金流可以跟，即使是有足够现金流，我们员工也是劣后的，分完股东再分给员工”。</p> <p>年报显示，自2017年实施劣后机制以来，万科跟投的认购金额呈现下降趋势，2017 -2021年，万科当年新获取的项目中跟投认购金额总额分别为106.4 亿元、84.49 亿元、41.57 亿元、37.45亿元和31.27 亿元，分别占跟投项目资金峰值的3.48%、2.20%、1.87%、2.09%和1.28%。</p> <p>无论是删除特殊劣后机制，还是改用模拟清算退出，都是对跟投员工要求放松的表现。兴业证券在一份研究报告中指出，取消特殊劣后机制，实现了员工与公司同股同权，保障员工利益，而跟投模拟清算退出机制则可加速员工跟投退出。值得一提的是，模拟清算是在项目开发未实现最终利润分配时，提前对项目进行清算所采用的一种方式。</p> <h5>“本金亏掉都有可能”<span><br></span></h5> <p>“调整跟投制度是必然的，如果不调整，即便是万科也会很难”，一位房企管理层黄烨（化名）告诉时代财经，根据他的经验，“2018年上半年陆续出现跟投项目不挣钱甚至亏损，下半年开始变得普遍，疫情之后就更严重了”，由此员工对跟投的兴趣开始大幅滑坡。</p> <p>万科是国内第一家全面实施跟投制度的企业，但将该制度推向风口的却是碧桂园。碧桂园分别在2012年和2014年推出“成就共享计划”和“同心共享”计划，“成就共享”规定项目只要同时满足一年内集团自有资金投入全部回笼，以及回笼资金高于“自有资金投入+年化自有资金标准收益”两个前提就可以获得奖励，而“同心共享”则规定所有新获取项目全部启用跟投制度，放开了让员工入股项目的权利，进一步捆绑公司与员工的利益。</p> <p>尽管一家房企沉浮的原因往往是多方面的，但外界认为“双享计划”是碧桂园实现规模跃升的重要“功臣”。根据克而瑞数据，2012年碧桂园实现销售金额仅475亿元，在国内房企中排行第九；而2017年至今，碧桂园已连续多年稳居房企龙头之位。</p> <p>2017年同样是房企推行跟投制度的高潮，彼时国内的千亿房企仅有17家，但接近一半推行了项目跟投，而实施“双享计划”之后规模跃升至行业第一的碧桂园，更令许多有志冲击千亿的中小型房企对跟投制度跃跃欲试。</p> <p>市场份额急速拉升的背后，是“双享计划”对周转率、利润率等指标的明显提升，得益于此，参与跟投的碧桂园员工亦因此赚得盆满钵满。根据第一财经日报，碧桂园总裁莫斌曾在一场春茗会上透露，由于2016年经营超预期、销售回款表现突出，碧桂园要发放的奖金实在“太多了”，一共有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，这是当时业内的最高分红，而项目总监以及下属职员的奖励收益，也都因此创下历史新高。</p> <p>黄烨彼时任职于碧桂园，他告诉时代财经，当时房地产仍在高位运行，“跟投的收入是比较高的，算上配资的利率，起码也有十几到二十个点的年化收益。有的人加了杠杆，比如80万元的额度但实际你只要投20万，这些是需要利息的”。</p> <p>随着房地产形势变化，如今房企推行跟投制度的抗性已经十分巨大，“跟投的目的是绑定员工和公司的利益，尤其是核心人员，但现在已经起不到激励和绑定的作用，而是起到了负面的作用”，黄烨透露，其于近期亏损退出地产项目的跟投，但亏损幅度不算大，“未来这些项目把本金亏掉都是有可能的，很多房地产项目现在打平都不容易，哪怕这个项目是挣钱的，你最后测算下来可能还是亏损，因为如果你用了杠杆，是要算利息的”。</p> <p>“员工是趋利性，不挣钱肯定不跟投了”，黄烨指出，在大环境出现变化后，不止万科，实际上很多公司开始对跟投制度进行调整，主要针对两方面，一是为本金设置了保本线，“比如最多让你亏到本金的85%，二是缩小跟投的人员规模。”</p></body></html>","htmlText":"<html><head></head><body><p>本文来源：时代财经 作者：陈泽旋 </p> <p><span>图片来源：图虫创意</span></p> <p>“我是不可能跟投的，现在有什么好项目吗？”央企员工李蕾（化名）自问自答道：“没有啊。”</p> <p>跟投原本是一种激励方式，房企员工强制或自愿性地出资认购一定额度，跟随公司在地产项目中进行投资，该制度通过“风险共担、利润共享”的设定，在房企和员工之间实现了利益绑定。</p> <p>在房地产依然处于上行周期时，跟投制度极大地激发了组织活力，不仅缩短了项目开发周期，提高了利润管理水平，也被视为推动不少房企规模实现跨越式发展的重要原因，得益于此，跟投员工同样赚得盆满钵满。</p> <p>据第一财经日报消息，碧桂园总裁莫斌曾在一场春茗会上透露，由于2016年经营超预期、销售回款表现突出，碧桂园要发放的奖金实在“太多了”，一共有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，这是当时业内的最高分红，而项目总监以及下属职员的奖励收益，也都因此创下历史新高。</p> <p>然而，这样的时代已经过去。李蕾告诉时代财经，公司允许除了强制跟投人员以外的正式员工自愿跟投，但看到身边的同事发生亏损，自己对跟投已毫无兴趣，“现在亏一点算什么，我们公司亏一半的大有人在。”</p> <h5>“好多钱拿不回来”<span><br></span></h5> <p>近日，作为国内第一家全面推行跟投制度的房企，万科公布了对跟投规则的修订，跟投制度如今面临的窘境第一次真正暴露在公众面前。</p> <p>最新的《&nbsp;万科企业股份有限公司项目跟投制度6.0版》与过往版本的差异在于三大方面：一是缩小了跟投项目的范围，也就是删除了2020年3月版本中的“旧改、一级土地整理、海外房地产开发等其他项目，以及其他业务，可参照上述原则安 排跟投，但不做强制要求”；二是删除了“特殊劣后机制”的分红机制；三是新增“模拟清算”的退出方式。</p> <p>时代财经了解到，万科从2014年开始推行跟投制度，但直到2017年才参考了私募基金的模式引入“优先劣后”，在股东获得足够的收益前，跟投人的投资将无法获得回报。实际上，自跟投制度在房地产行业兴起之后，便面临着侵蚀股东利润的指责，当时，万科的此番改革也因此被视为优先保障公司和股东利益的举措。</p> <p>不过，随着房地产下行，员工跟投无论是收益水平，还是退出周期都大不如前。一名万科离职员工告诉时代财经，其所跟投的款项“还有好多没拿到，回款慢于预期，万科跟投的MOIC（投资回报倍数）是1.3，也就是投100元收回130元，但是MOIC不变，回款周期拉长，年化就低了，现在大环境不好，我这没啥，有的同事借钱跟投还得给利息”。</p> <p>实际上，在2019年6月份举行的股东大会，万科总裁兼首席执行官祝九胜曾透露万科员工出现了跟投跟不动的现象，“压力挺大的，全国前50强房企中接近30家都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是（员工）没有那么多现金流可以跟，即使是有足够现金流，我们员工也是劣后的，分完股东再分给员工”。</p> <p>年报显示，自2017年实施劣后机制以来，万科跟投的认购金额呈现下降趋势，2017 -2021年，万科当年新获取的项目中跟投认购金额总额分别为106.4 亿元、84.49 亿元、41.57 亿元、37.45亿元和31.27 亿元，分别占跟投项目资金峰值的3.48%、2.20%、1.87%、2.09%和1.28%。</p> <p>无论是删除特殊劣后机制，还是改用模拟清算退出，都是对跟投员工要求放松的表现。兴业证券在一份研究报告中指出，取消特殊劣后机制，实现了员工与公司同股同权，保障员工利益，而跟投模拟清算退出机制则可加速员工跟投退出。值得一提的是，模拟清算是在项目开发未实现最终利润分配时，提前对项目进行清算所采用的一种方式。</p> <h5>“本金亏掉都有可能”<span><br></span></h5> <p>“调整跟投制度是必然的，如果不调整，即便是万科也会很难”，一位房企管理层黄烨（化名）告诉时代财经，根据他的经验，“2018年上半年陆续出现跟投项目不挣钱甚至亏损，下半年开始变得普遍，疫情之后就更严重了”，由此员工对跟投的兴趣开始大幅滑坡。</p> <p>万科是国内第一家全面实施跟投制度的企业，但将该制度推向风口的却是碧桂园。碧桂园分别在2012年和2014年推出“成就共享计划”和“同心共享”计划，“成就共享”规定项目只要同时满足一年内集团自有资金投入全部回笼，以及回笼资金高于“自有资金投入+年化自有资金标准收益”两个前提就可以获得奖励，而“同心共享”则规定所有新获取项目全部启用跟投制度，放开了让员工入股项目的权利，进一步捆绑公司与员工的利益。</p> <p>尽管一家房企沉浮的原因往往是多方面的，但外界认为“双享计划”是碧桂园实现规模跃升的重要“功臣”。根据克而瑞数据，2012年碧桂园实现销售金额仅475亿元，在国内房企中排行第九；而2017年至今，碧桂园已连续多年稳居房企龙头之位。</p> <p>2017年同样是房企推行跟投制度的高潮，彼时国内的千亿房企仅有17家，但接近一半推行了项目跟投，而实施“双享计划”之后规模跃升至行业第一的碧桂园，更令许多有志冲击千亿的中小型房企对跟投制度跃跃欲试。</p> <p>市场份额急速拉升的背后，是“双享计划”对周转率、利润率等指标的明显提升，得益于此，参与跟投的碧桂园员工亦因此赚得盆满钵满。根据第一财经日报，碧桂园总裁莫斌曾在一场春茗会上透露，由于2016年经营超预期、销售回款表现突出，碧桂园要发放的奖金实在“太多了”，一共有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，这是当时业内的最高分红，而项目总监以及下属职员的奖励收益，也都因此创下历史新高。</p> <p>黄烨彼时任职于碧桂园，他告诉时代财经，当时房地产仍在高位运行，“跟投的收入是比较高的，算上配资的利率，起码也有十几到二十个点的年化收益。有的人加了杠杆，比如80万元的额度但实际你只要投20万，这些是需要利息的”。</p> <p>随着房地产形势变化，如今房企推行跟投制度的抗性已经十分巨大，“跟投的目的是绑定员工和公司的利益，尤其是核心人员，但现在已经起不到激励和绑定的作用，而是起到了负面的作用”，黄烨透露，其于近期亏损退出地产项目的跟投，但亏损幅度不算大，“未来这些项目把本金亏掉都是有可能的，很多房地产项目现在打平都不容易，哪怕这个项目是挣钱的，你最后测算下来可能还是亏损，因为如果你用了杠杆，是要算利息的”。</p> 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不过，随着房地产下行，员工跟投无论是收益水平，还是退出周期都大不如前。一名万科离职员工告诉时代财经，其所跟投的款项“还有好多没拿到，回款慢于预期，万科跟投的MOIC（投资回报倍数）是1.3，也就是投100元收回130元，但是MOIC不变，回款周期拉长，年化就低了，现在大环境不好，我这没啥，有的同事借钱跟投还得给利息”。 实际上，在2019年6月份举行的股东大会，万科总裁兼首席执行官祝九胜曾透露万科员工出现了跟投跟不动的现象，“压力挺大的，全国前50强房企中接近30家都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是（员工）没有那么多现金流可以跟，即使是有足够现金流，我们员工也是劣后的，分完股东再分给员工”。 年报显示，自2017年实施劣后机制以来，万科跟投的认购金额呈现下降趋势，2017 -2021年，万科当年新获取的项目中跟投认购金额总额分别为106.4 亿元、84.49 亿元、41.57 亿元、37.45亿元和31.27 亿元，分别占跟投项目资金峰值的3.48%、2.20%、1.87%、2.09%和1.28%。 无论是删除特殊劣后机制，还是改用模拟清算退出，都是对跟投员工要求放松的表现。兴业证券在一份研究报告中指出，取消特殊劣后机制，实现了员工与公司同股同权，保障员工利益，而跟投模拟清算退出机制则可加速员工跟投退出。值得一提的是，模拟清算是在项目开发未实现最终利润分配时，提前对项目进行清算所采用的一种方式。 “本金亏掉都有可能” “调整跟投制度是必然的，如果不调整，即便是万科也会很难”，一位房企管理层黄烨（化名）告诉时代财经，根据他的经验，“2018年上半年陆续出现跟投项目不挣钱甚至亏损，下半年开始变得普遍，疫情之后就更严重了”，由此员工对跟投的兴趣开始大幅滑坡。 万科是国内第一家全面实施跟投制度的企业，但将该制度推向风口的却是碧桂园。碧桂园分别在2012年和2014年推出“成就共享计划”和“同心共享”计划，“成就共享”规定项目只要同时满足一年内集团自有资金投入全部回笼，以及回笼资金高于“自有资金投入+年化自有资金标准收益”两个前提就可以获得奖励，而“同心共享”则规定所有新获取项目全部启用跟投制度，放开了让员工入股项目的权利，进一步捆绑公司与员工的利益。 尽管一家房企沉浮的原因往往是多方面的，但外界认为“双享计划”是碧桂园实现规模跃升的重要“功臣”。根据克而瑞数据，2012年碧桂园实现销售金额仅475亿元，在国内房企中排行第九；而2017年至今，碧桂园已连续多年稳居房企龙头之位。 2017年同样是房企推行跟投制度的高潮，彼时国内的千亿房企仅有17家，但接近一半推行了项目跟投，而实施“双享计划”之后规模跃升至行业第一的碧桂园，更令许多有志冲击千亿的中小型房企对跟投制度跃跃欲试。 市场份额急速拉升的背后，是“双享计划”对周转率、利润率等指标的明显提升，得益于此，参与跟投的碧桂园员工亦因此赚得盆满钵满。根据第一财经日报，碧桂园总裁莫斌曾在一场春茗会上透露，由于2016年经营超预期、销售回款表现突出，碧桂园要发放的奖金实在“太多了”，一共有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，这是当时业内的最高分红，而项目总监以及下属职员的奖励收益，也都因此创下历史新高。 黄烨彼时任职于碧桂园，他告诉时代财经，当时房地产仍在高位运行，“跟投的收入是比较高的，算上配资的利率，起码也有十几到二十个点的年化收益。有的人加了杠杆，比如80万元的额度但实际你只要投20万，这些是需要利息的”。 随着房地产形势变化，如今房企推行跟投制度的抗性已经十分巨大，“跟投的目的是绑定员工和公司的利益，尤其是核心人员，但现在已经起不到激励和绑定的作用，而是起到了负面的作用”，黄烨透露，其于近期亏损退出地产项目的跟投，但亏损幅度不算大，“未来这些项目把本金亏掉都是有可能的，很多房地产项目现在打平都不容易，哪怕这个项目是挣钱的，你最后测算下来可能还是亏损，因为如果你用了杠杆，是要算利息的”。 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