第9次加息，美国房市是否将迎来新一轮下跌？

去年3月，为了抑制通胀，美联储开始加息，利率基点从原来2020年接近0飙升到现在的4.75%。疫情两年疯涨了40%的全美房价迅速降温。 整整一年过去了，美联储本周三宣布第九次加息，0.25，这样基准利率很有可能破5%。 随着利率上升，月供中位数从去年的$1926涨到了现在的$2549, 也就是说现在买同样价位房子，要多付30%。利率每多涨0.5，就意味着月供多付$100。

图片

房价在经历了131个月的连续增长后，今年2月被首次打破，这个增长期始于2012年2月。 目前美国房价中位数为363,000美元，较一年前下降了0.2%，但较1月涨了$4,000, 但比2022年6月的房价峰值降了$50,800。 目前来看，房价从去年6月达到巅峰$413,800，之后随着加息一路下滑，进入10月二次滑坡，于今年1月初触底。

图片

很多抓住了去年一波下跌入场了的小伙伴现在应该得意地笑了，还在盼着“抄底”的朋友们，可能又要进入下一波等待期了。 至少对于新房建商来说，最难的时刻似乎已经度过。例如2022年第四季度，KB Home的买家取消率飙升至68%，这个数字超过了2008年危机最黑暗的日子，那时行业的最高取消率47%，而2021年同期房屋建造商的取消率为13%。

图片

但风暴的最糟糕的时期可能已经过去了。

周三，KB Home报告称2023年第一季度的取消率为36%。一方面，虽然这仍然是一个很高的比例，但已经比上一季度的68%恢复了近半，达到去年第三季度水平，表明像送点降低抵押利率和降价等积极的激励政策正在缓慢地吸引买家回归，3月前几周，新房订单表现强劲。

像KB Home这样受到市场调整打击严重的原因之一在于它的新房社区集中在过热的西部市场，这些地区的房屋市场调整尤其严重。

根据John Burns Real Estate Consulting二月份进行的调查显示，受访的建筑商的取消率总计为10.8%，已远低于去年10月达到的24.6%的峰值，略高于2022年2月疫情期间房地产热潮期间的7.3%。

可见新房建商的取消率正在快速回归正常水平。

图片

新房销售的恢复，也带动了总体房屋销量的回升。 2月房屋销售量较上个月有大幅增长，创下自2020年7月以来的最大月度百分比增长，结束了长达一年的销售下降。

2月的全美房屋销售达到460万，虽然仍低于2022年的590万套，但是逆转也结束了有史以来最长的月度房屋销售下降记录，对于所有房屋而言，该记录可追溯到1999年，对于单户住宅而言，该记录可追溯到1968年。

图片

不过我们普遍看到二手房市场还没有出现像新房建商大幅降价出售的情景，可能下一步我们会看到二手房的价格调整，但是现在二手房库存还是很低，利率又重新攀升，房价要跌，房市似乎也很难垮。