昨晚，招商局商业房托发布了年末业绩，财务数据显示，招商局商业房托营业收入约4.31亿元，同比减少0.3%；物业收入净额约3.18亿元，同比减少0.6%；可分派收入约1.38亿元，同比减少18.7%；每基金单位分派约0.14港元，同比减少24.7%。虽然过去的2022年，新冠再次来袭，线下写字楼、商场收入减少，但这也给了公司低价抄底的机会。
商业房托凭借母公司招商局的强大信用背书，2022年逆势扩张，公司总资产约108.24亿元，同比增加43.1%；总借款净额约40.53亿元，资产负债率约37.4%，同比增加8.2个百分点，无一年内到期债务。
当前，招商局商业房托拥有6项物业，分别为新时代广场、数码大厦、科技大厦及科技大厦二期、花园城和招商局航华科贸中心，均为一线城市核心区域的写字楼和商场，资产质量非常高。
在整体物业组合的出租率方面，由2021年12月31日的87.7%下降至2022年12月31日的83.2%，降幅为4.5个百分点，部分原因是在2022年中收购了招商局航华科贸中心。
改善招商局航华科贸中心70%的出租率的努力受到新冠疫情的拖累，拖低了公司的整体出租率下降了2.2个百分点。另外，花园城的资产升级改造工程对运营产生了一定的阻碍，导致其出租率下跌18.3个百分点至72.2%。与此同时，新时代广场受到高端写字楼需求非常疲弱的影响，出租率下降7.9个百分点至84%。
今年，美元大幅加息，但人民币在降息过程中，公司由于背靠招商局的强大信用背书，所以债务置换十分容易，这也是公司的强大竞争力之一。
2022年12月15日，招商局商业房托基金已从该新境外贷款中提取人民币40.22亿元，以及从新境内贷款中提取人民币3100万元，以偿还先前的债务。将原港币贷款全部置换为人民币债务，消除币种错配，稳定汇兑表现。
在今天的业绩会上，招商局商业房托执行董事郭瑾表示：从目前的情况来看，一季度市场回暖非常明显，但是真正传导到租户要去做决定，比如扩租或者开新店至少是一两个季度的事情。2023年也有因为一些项目在2022年没有完成入市，会在2023年扎堆入市，这对市场会有一个非常大的竞争，对于招商局商业房托来说，从存量物业收入端来说，今年最重要的是保持平稳，成本方面要加强成本管控，目前融资成本在公司总的成本中是很大的一部分，也会进一步希望优化融资成本。
所以，总得来说，在过去的2022年，虽然疫情对实体经济影响严重，但招商局房托也抓住了低成本逆势扩张的机会。此外，凭借母公司招商蛇口强大的资源背书，招商局融资路径通畅，且债务置换成本低。
随着2023年，线下写字楼、购物中心复苏，公司在2022年改造的项目也逐步投入运营，业绩大概率会迎来反弹。最寒冷的时候已经过去，坐拥北京深圳核心区域商业地产的招商局商业房托2023年，大概率将迎来经营、股价、分派的三重反转。 $招商局商业房托(01503)$
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