李东，是一个出生在加州圣地亚哥的第四代美国人。
李东是他的中文名字、他祖上是英国和德国血统，中文、德语都说得很溜，先后在北京大学、南京大学留学，拿的是中国政府的奖学金，在南京读硕士的那几年，曾经担任过江苏电视台的主持人主持一档介绍江苏各地美食文化的节目。
2014年李东大学毕业后，就进入一个私募基金公司，专门投资开发项目，主要是酒店和多功能项目。
作为贷款投资方，李东的工作涉及前期和本土开发商打交道，进行各类投资项目的选择、评估和审核。开发商必须要符合贷款方的要求才能贷到款。
而且，和开发商希望通过贷款获取更高利润不同，基金作为贷款方更为保守和谨慎。
因此，李东对商业地产项目的整体运作过程，特别是前期尽职调查、风险控制和投资回报等都积累了丰富的一手经验。
01
开发项目尽调主要会考虑哪些方面？如何才能顺利获得贷款？
一个开发项目，要想顺利获得贷款，作为开发商在提出贷款申请前，提前要做的尽调工作是非常多的，要做好充分的准备。
主要有几个方面：
一是对市场的判断，对市场要非常了解，有准确的数据，可以请第三方的专业公司获取信息。
在这个基础上，可以做一个模拟的投资和现金流计算。
这个估算一定要是符合市场的，符合各种标准要求的。通过这个模拟估算，开发方自己也可能会发现问题，判断项目的可行性，然后在一些方面去做相应的调整，把风险降低，提高现金回报。
除此以外，尽调还包括很多方面，比如环境调查，要请专业机构做环境报告，或者向土地方去要求提供这样一个报告交给开发商审核，这个在土地投资时非常重要。
第二个是产权调查，要看看产权方面有没有什么瑕疵，哪些是可以接受的，哪些是不能接受的。
土地的话要确定之前是不是有什么问题，是什么用途？
还有一个重要的方面，就是项目的投资结构是什么样子的。
这个是贷款方非常关心的，会对开发公司的股东构成和运营协议去做比较深入的研究。
因为一个项目能否成功，风险是否可控，投资人起到很关键的作用。
不同的人合伙投资一个项目，每个合伙人的角色和作用是什么样的。
哪些人可能有风险，哪些人真正投入金钱，哪些人真正有话语权。
项目比较大的话，这个金融结构会更加复杂的，会涉及到各种不同的协议，不同的投资方，这时候肯定要借助律师的帮助，来确保项目的投资结构没有问题。
02
商业零售和办公类项目的尽调重点是什么？
对于商业零售和办公来说，不仅仅是开发商的信用，未来租客的信用也是很重要一方面。
举个例子，一个大商场的开发，盖之前肯定是先要签好它主要有哪些租客，才可以开始动土，办公楼也是这样，很多办公楼都是先租掉了60%才开始建设。
租客的信用信息、背景资料都要提供给贷款方去审核。
如果投资购买已经有租客的建成物业，则需要有一个战略的考虑。如果物业有很好的租客，可是合同快到期了，租客会有搬走的风险，贷款就会比较困难。
如果租客信用很好，刚签了一个长期的租赁合同，这时候去贷款会比较方便，而且利率会更低。
03
商业贷款的贷款比例确定
商业贷款的首付比例，主要取决于两个因素，一个是项目，一个是贷款人。
很多比较大型的房地产公司，它贷款不是针对一个项目的，而是好几个项目同时去贷款，可以用他自己的损益表去做贷款，而不单独来用地产做抵押。
这种情况和单个项目贷款是不一样的，往往能贷到更高比例的贷款。一些房地产公司的酒店项目，贷款能到80%，首付是20%。
但如果是单独为这同一个酒店去贷款的话，可能首付至少要35%或者更多。因为酒店一般贷款比例是最低的，酒店的风险会比较高一点，现金流很容易受到市场影响快速变化。
相比之下，公寓楼的风险就比较低，很多单独的公寓楼项目也能贷到80%，首付20%。
贷款比例还和几个因素有关系。
一是投资人的专业能力和经验，如果开发方没有办法向贷款方去证明你有比较丰富的资产开发和管理经验，贷款比例就会下降。
二是资金和现金流情况，不同的贷款方会设立不同的标准，项目越大，这些标准越灵活，一方面不符合，其他方面可以去弥补，因为贷款方会愿意专门为你量身定制贷款协议，去调整要求。
项目比较小的话，可操作空间就比较小，银行或者贷款机构规定的这些标准就必须符合。
对于公寓楼这类项目，主要就是看现金流情况，如果租金覆盖不了开支，这时候能贷到的款会因为这个原因而受限。
04
商业贷款的年限和类型
和住宅不同，商业贷款的年限一般会比较短，银行给的贷款通常是3年或者5年或者10年，很少会超过10年。
利率可以是固定的，也可以会是可调整的利率。商业贷款的问题就在于，期限短，所以3年5年10年到期后，借款方还欠贷款机构一大笔钱必须还上。
这时候一定要重新贷款，但如果当时利率很高，项目现金流就会遇到困难。所以一定要提前做准备。
还有一点就是，有的商业贷款是只付利息不还本的，但更多的还是会要求还一部分的本金，这个还本金的年限是不固定的，可以是30年，35年，也可以是25年。
对于贷款机构来说，希望这个年限更短，比如25年或者20年。
但作为贷款方则希望期限越长越好，这取决于贷款方的信用，如果信用比较好可以贷到还本期更长的贷款。
05
对未来市场趋势的判断和投资者的建议
对于商业地产来说，主要还是看具体的项目，每一个项目是不一样的，每一个市场是不一样的，要比较深入去了解项目。
但今年利率会有波动，会产生一些机会。
对于刚开始进入这个领域的投资者，首先第一点要建立认知，自己要多去学习多去调研，不要盲目乐观，一定去投某个项目。
比如说学堂就有很多很好的课程，可以听课，然后可以认识更多的朋友。
第二点的话找到这个行业靠谱的partner，早期先跟着别人做，哪怕赚的少一些，但是至少先去在实际做的过程中不断的成长，不断的积累经验，不断的让自己在这方面的知识和经验得到提升；
第三除了自我学习以外，项目各方面的尽调工作一定要做，一个项目的尽调清单可能有200多项，这个工作一定不能忽略。
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