万达与万柳：顶流之溃

来源：一号企业家 作者：朱虚侯

一号说： 为何人们要冲豪车丢鸡蛋

有三笔公募债券将要到期，剩余期限还有：

22D、59D、78D

而这三笔公募债券余额则分别为：

20亿、15.75亿及5.58亿元

41亿元到期债券待偿还，只是眼下大连万达要面对的诸多难题之一，更棘手的还在后面，比如对赌协议约定的300亿到期回购，仿如：

悬顶利刃

与万达尚在与债权人周旋不同，中赫集团手里最顶的资产已经被摆上了货架。

75套豪宅被压上拍卖台，以抵偿总金额46.95亿元的不良债权，好事者算了一下，折合6000万元/套、30万元/平方米。

若要问什么样的豪宅这么贵，那就是名满京城的：

万柳书院

2015年1月，万柳书院取得预售证，其拟售价格为14.1万元/平方米。

至今过去不过七八年，房价已经翻番了，可是背后的开发商却也还不起债了，到如今抵现房，还要被万人“围观”拍卖。

不知道中赫集团董事长周金辉，会不会和曾经首富王健林在《假行僧》中所唱的一样：

我要人们都看到我

但不知道我是谁

万达的氛围渐趋紧张

标题为“王健林启动万达集团境内债重组”的消息在这几天不胫而走，似乎一时间都在传万达要整体债务大重组了。

然而定睛一看，实际却是万达集团正在与国内主要银行商讨境内贷款的无还本续贷方案，远远谈不上整体债务重组。

而且还有消息更进一步说，就是工行的一笔贷款，万达希望缓一缓。

一笔贷款竟然以讹传讹成了境内债重组，果如此，是不是有人要借此机会营造点“氛围感”？

好在王健林是懂氛围感的，早年下属汇报某地万达楼盘起名“黄金屋”就被他当即否掉，理由是“完全土豪、又土又蠢”，然后自己给起了个名字：

红灯笼

不愧是氛围感大师。

在今次债务爆危局之时，与上述“万达境内债重组”消息一同传出的还有，“王健林不会躺平”的词条，具体内容是：

王健林在内部会上承认万达遇到了阶段性的困难，但不会躺平更不会破产

内部会上的事说泄漏就泄漏，看来万达的会议纪律也需要整顿了。

就连彭博社也援引知情人士称，大连万达集团正与部分债权银行讨论将今年到期的境内贷款实施无还本续贷操作，以应对集团目前的流动性挑战。

内部会、知情人士，种种操作显示万达确实希望释放一些信息给到市场。

但市场并没有完全get到这一表态。

5月10日，受境内贷款相关负面传闻影响，万达中长端美元债下跌7-8美分，其中25、26年到期美元债跌破50美分。

与之相对应的是，5月5日，穆迪服务发布评级报告称，将大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管”）的主体信用评级由Ba1调低至Ba2。与此同时，穆迪将评级展望从稳定调整为评级下调观察名单。

“评级下调反映了我们对万达商业流动性和治理风险增加的担忧，因为其流动性缓冲减少，融资渠道减弱，以及与最大股东大连万达集团股份有限公司（Dalian Wanda Group Co., Ltd.，简称“大连万达集团”）的关联方交易增加。”穆迪分析师Alfred Hui表示：“如果物业管理子公司无法在2023年底前上市，该子公司Pre-IPO巨额融资回购义务将给公司增加流动性压力”。

Hui补充称：“列入评级下调观察名单反映了万达商业恢复融资渠道的能力存有不确定性，以及该公司对大连万达集团的传染风险敞口所产生的财务影响”。

穆迪下调万达商管评级的做法虽然晚了点，但又是三大国际评级机构中首先下调其评级的。

这样看起来，另外两家反倒有些“手下留情”，只将发行人评级列入负面观察名单，尚未下调。

4月底，惠誉将万达商管“BB+”、万达香港“BB”长期外币发行人评级列入负面观察名单。

标普也采取了与惠誉相同的措施，将发行人信用评级列入负面观察名单。并称，此举反映了珠海商管上市结果和时间的不确定性。

像等待戈多一样等待上市

毫不意外，评级机构将珠海万达商管能否如期上市列为最大不确定性，而这其实也是万达现今最大的风险所在。

而“如期”这两个字其实也颇有意味，如谁的期？

第一个如期节点原本是2023年5月8日，据Debtwire上个月消息，倘若珠海万达商管未能在5月底前完成在香港的IPO上市，万达集团三笔离岸贷款的贷方可以要求提前全额偿还，涉及13亿美元。

而彼时，珠海万达商管第三次递交的招股书又将于4月26日左右失效，5月上市的可能性几乎为零。

最后时刻，万达向所有参贷行发出豁免同意申请，要求将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。权衡利弊，超过1/3的参贷行同意豁免，因此万达不会被要求提前还款。这也就让王健林赢得了：

宝贵的喘息之机

但第二个如期节点仍然未变，即当年为珠海万达商管上市而签下的“对赌协议”：

“若不能于2023年底成功上市，发行人（大连万达商管，持有珠海万达商管70%股份）需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。”（证监会下发问询函语）

回溯起来，对赌协议的签订，对王健林来说也是“江湖救急”。

最早2014年时，万达商业曾在港股上市，但上市600天里有一半的时间万达商业的股价跌破发行价，王健林认为万达被低估了，而且更重要的是：

跟着我的朋友亏钱了

所以万达商业立马又从港股退市私有化，转而谋求A股上市。

但直到2018年仍然回A无望，而当时私有化时约定2018年8月31日前若未能在内地主板上市，万达集团将回购全部股份，且向投资者支付12%至10%不等的利息。

不得已，万达又引入了腾讯、苏宁、京东、融创“接盘”。

但A股上市仍然悬在空中，到2021年3月，王健林放弃了，转而谋求将万达商管中轻资产部分拆分成珠海万达商管，赴港股IPO。

当年9月，珠海万达商管与22家投资者签订协议，除了四年前的腾讯，新晋投资者还有珠海国资委、碧桂园、中信、蚂蚁金服、招商局、华平投资、郑裕彤家族等。

豪华投资者阵容，在此轮Pre-IPO一共为珠海万达商管募资高达468亿港元，同时签订了两个对赌协议：

一是业绩对赌，万达承诺2021年至2023年实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元；

二是上市对赌，珠海万达商管需在2023年底前完成上市，否则需要向投资者支付股权回顾款。

而珠海万达商管在2021年及2022年上半年的净利润分别为35.12亿元、40.47亿元，不但2021年未完成业绩承诺，2022年似乎也颇为堪忧。

与此同时，大连万达商管的债务压力亦在上升。

2022年，大连万达商管短期借款增加948.74%至50.46亿元，一年内到期的非流动负债则增长304.12%至687.67亿元。

期内，由于偿还有息负债本息等原因，大连万达商管的货币资金下降49.75%至217.11亿元。

期末，该公司的现金及现金等价物下降至196.32亿元，远低于其短期借款和一年内到期的非流动负债。

债务雪球越滚越大，全都指望最后上市一把梭哈。

难。

墙内的柳

“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”，这是北京豪宅圈中流传的一句话。

万柳确是扛鼎之作，而其背后的推手中赫集团更加声名显赫，却也足够低调。

北纬40度是中赫集团进军房地产小试牛刀之举，位于京北五环，西侧是奥林匹克国家森林公园，2007年7月首次开盘，主打的就是一个“奥运经济”。

但真正让中赫集团名声大噪的还是北京顶豪标杆钓鱼台七号院。

玉渊潭公园北岸的钓鱼台七号院

据财新2015年披露，在玉渊潭公园北岸，一个十年前以“国家重点综合科研项目军盾一号”之名征得的地块上，崛起的却是四栋北京最贵楼盘“钓鱼台七号院”和11套戒备森严的豪华别墅“阜成路乙六号院”。

报道中如此描绘神秘的地段与楼盘：

“钓鱼台七号院”包括四栋高档商品公寓，“阜成路乙六号院”则是五座独栋别墅和三栋双拼别墅。2015年8月11日，北京，西三环内的玉渊潭公园北岸，钓鱼台七号院，该楼盘曾经最高售价30万每平方米，刷新了北京最贵住宅纪录。

据深蓝财经，当时参与角逐这一地块的，还有不少北京有背景的大型知名房企，但最终都败在了这家成立不到两年、注册资本只有1.17亿元的中赫集团手下。

或许正因为钓鱼台七号院的稀有与贵气，连“财神爷”都看中了这里的房子。

在中纪委专题片《巡视利剑》第四集中，披露了财政部原副部长王保安收受一名商人的厚礼——北京二环到三环之间的一套豪宅，面积318平米，购房、装修总费用近5000万。

眼尖的网友已经发现，这套豪宅正是钓鱼台七号院。

钓鱼台七号院只是让中赫集团跻身顶流，真正的“封神之作”还得是万柳书院。

2012年7月，中赫置地以总价26.3亿元、楼面价4.42万元/平方米、溢价率40.9％，从融创、保利、万科等房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。

这座被公认为“不可复制”的豪宅，一是在于其位于传统三山五园皇家地脉之上，二则是营造法式上的贵气。

据称“万柳的墙”乃是一块块从荷兰运回来的手工砖垒砌而成，墙砖的颜色会随着日照角度的变化而变化，甚至墙面向院内倾斜5°，只为：

“一个不易察觉弧度，谦卑地照顾了路人的感受”

转眼间到了2016年，中赫集团又更进一步，入主了中超老牌豪门北京国安。

2016年底，马云曾亲自拜会中国足协，冀图蚂蚁金服入股北京国安。当时有传言称，蚂蚁金服、IDG资本联手入股北京国安足球俱乐部，前2家公司与原股东中信的股份比例依次是40%、40%、20%。

但最终，蚂蚁金服与IDG资本黯然退出，中赫集团则腾空而出，以35.5亿元参股北京国安64%股权，成为第一大股东，中赫董事长周金辉也正式成为北京国安的法人代表。

然后在2021年6月，中赫集团又从中信集团手中拿下北京国安剩余的36%股权，彻底完成对北京国安100%控股。

而周金辉，也继王健林、许家印等房企老板之后，成为国内名副其实的“足球大佬”。

拿下北京国安前后，中赫又曾进军文旅产业，从崇礼太子城小镇，再到成为北京工体改造复建项目的社会资本方，中赫似乎愈发勇猛精进。

直至，2023年5月，万柳书院75套豪宅被摆上拍卖，人们才发现风光的背后，已然欠了中国信达资产46.95亿元。而在此次拍卖中，信达更是毫不客气地指出：

万柳书院小区是主债务人名下现在唯一开发和销售的楼盘

那中赫集团还要靠什么翻身？

至于那些替万柳书院“少爷”的担心则未免多余。

“王健林的朋友”不能亏钱，万柳书院的少爷又岂是韭菜？