对地产股的观点和以前写书的初心

一、在节目的开始前先请刘老师跟我们排排网的投资者打个招呼，简单介绍一下您的投资理念和投资心得。

主持人好，排排网的朋友们大家好，我是职业投资人刘忠岭，微博博主笑看红绿，我是一个价值投资者。我的心得是，好生意、好企业、好价格，也就是，在好价格时买入好生意、好企业，长期持有，获得丰厚回报。

二、近期地产股涨了，背后原因是什么？

第一，地产股的股价，已经严重低估了。一些优质头部企业的股价，破净了，股价低于净资产的幅度不小，已经被严重低估了。这是上涨的根本原因。

第二，目前的房地产行业，需求恢复是确定的，而通过最近几年来的调控，恒大等房企风险暴露，供给大幅减小了，远大于需求的减少，所以，地产行业在未来几年不存在产能过剩，地产行业的确定性，是非常高的。

第三，最近一年多以来，中国政府出台了多项支持房地产发展的政策，所以，这轮房地产周期，已见政策底，现在还在市场底的底部区间，但是，现在房地产市场成交量小幅上升，价格小幅上升，有回暖迹象。

综合以上因素，市场逐渐形成共识，地产股有估值修复的要求。

三、我国房地产市场有什么特殊性？如何看待我国的房地产调控政策？

中国房地产市场，是一个非常特殊的市场，政府的参与度很高，对市场的干预很强，一边通过限购限贷等政策，管理需求，一边通过控制土地供应，对房地产企业的调控，限制需求。

有很多人抨击中国的房地产调控政策，说不应该限购限贷，不应该对房地产企业进行调控，应该让房地产市场成为一个完全自由的市场。

如果中国政府放任不管，房地产市场是一个完全自由的市场，土地可以自由交易，政府对需求不进行任何干预。也不限制城市规模的话，房地产市场可能会经历这个过程：

城市化推进---对房产的需求量快速增加---需求刺激房价快速上涨---土地供应急剧增加---房价大幅下降。

房地产市场会出现这样的情况：

1、在中国城市化快速推进的现阶段，一定会出现很多企业去做房地产开发，很多个人也去做房地产开发，在极短的时间内，房地产市场的供应量会极大，很多大城市的远郊，一定会建满了房子。

一定会很快出现供过于求的现象，在房价上升到很高的高度后，一定会出现大幅下跌，价格跌也会跌过头。那时远郊会出现大量的被废弃的房产，会造成极大的浪费。

2、中国经济也会随着房地产这个支柱产业的大幅波动产生大幅的波动。

在人们的衣食住行等基本开支中，房产开支通常是是最大的开支，在大多数国家，房地产都是国家的支柱产业。

这种房地产业的大幅波动、经济的大幅波动，是国家、社会、很多老百姓很难承受的。

3、靠市场自己调节，城市各片区发展肯定不会均衡，城市的少数区域可能基础设置建设较好，但很多片区肯定是基础设置建设很少，一定会出现很多烂尾楼，很多贫民窟。

4、各城市发展也会极度不平衡，人口会急剧涌入东部的少数大城市，会加剧区域发展不平衡现象。

5、大概率会出现这样的现象：人口占比极小的富裕阶层的极度富裕，建个面积很小的富人区自己玩。其余老百姓可能会很穷。享受到的城市发展的红利和公共服务、基础设施也很少。

6、以上几个因素，在经济下行，失业率增高到一定程度，可能会导致社会出现不稳定的现象，甚至可能导致动荡，整个社会大幅倒退。

7、房地产繁荣的周期一定会比现在短。

而现在，中国政府在房地产行业选择的发展模式，有以下结果：

1、通过控制土地供应，及调控政策这些，一边压制需求，一边高价卖地，用卖地的钱来搞基础设施建设，用于城市发展和经济发展。对基础设施建设，城市发展和经济发展，是极为有利的。

汉武帝时期，西汉开始推行盐铁官营政策，主要目的在于通过垄断社会必需品的生产经营来让政府获取收入，以支持庞大的财政开支，为老百姓提供诸如征伐匈奴、维护国家安全这样的公共服务。

其实，我国现在的房地产行业，和西汉时的盐铁业，有相似之处。

我国在1993年进行分税制改革之后，税收大头归中央，地方政府只能拿到小头。

但地方政府在城市建设、公共服务上的开支远大于税收，所以只能靠高价卖地来补充开支。

我以前提到过，现在买房者所付出的房价里，有很大一部分是通过高地价而支付的“基建税”。

没买房的人也受益于买房人提供的“基建税”。所以这是一种穷人富人大家一起和谐发展的模式。

政府通过控制土地供应，及调控政策这些，一边压制需求，一边高价卖地，用卖地的钱来搞基础设施建设，用于城市发展和经济发展。对基础设施建设，城市发展和经济发展，是极为有利的。

有朋友在加拿大温哥华定居，说温哥华政府没钱搞基础设施建设，城市不能扩张，离开了成熟的社区就不适宜居住。

不少中国人从中国机场去到美国的一些机场，感觉从第一世界国家去到了第三世界国家。中国很多城市的基础设施比美国的一些城市都好了，这和中国房地产业的发展模式是分不开的。

2、中国房地产业的发展模式，避免了自由市场的弊端，避免了行业的大起大落，让行业平稳、可持续发展。

3、避免了经济的大起大落。

4、把房地产繁荣的周期人为拉长了。

中国房地产市场并不是现在就到头了，中国房地产繁荣的时间，会比很多人预料的，要长得多。

5、最大限度利用房地产行业的红利，最大限度利用城市化红利的思路。

所以，综上所提到的，不能不承认，这种发展思路是有很大程度上的合理性，并且是相当不错的。

中国的房地产调控政策，比很多人认为的更高明，房地产市场火热、房价涨幅大，调控政策就紧一些；根据形势，时松时紧。

房地产调控政策的目标，是长期房价温和上涨，房地产市场健康发展，满足老百姓的居住需求。

所以，我国的房地产调控政策，让房产更值得投资了，让房地产行业、房地产行业的股票，更值得投资了。

四、近期，多城因房贷利率下调引发一波提前还贷潮，受到了市场广泛关注。在此背景下，您如何看待信贷数据的后续走势？

2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，提前还贷的规模，相对于这个规模，其实很小。

经历三年疫情及经济困难周期，其实绝大部分老百姓，手里是没有多少大额闲钱的，只有占比很少的人有较大额可供提前还贷的闲钱。

并且，即便有大额闲钱的话，如果长期投资收益率高于房贷利率，也不会选择提前还贷。

提前还贷的人，还有一种情况，是用目前利率较低的经营贷，来还房贷的，但算上这部分人，总体的占比也很低。

所以，提前“还贷潮”，其实是被媒体夸大了。

随着经济复苏，未来两三年，利率大概率会上行，货币基金、银行理财产品收益率大概率也会上行，对老百姓的吸引力增加，让他们提前还房贷的动力减弱。

同时，经营贷利率，也会上行，这会导致想用经营贷提前还贷的人，打消提前还贷的想法。

未来三五年，房地产贷款规模，会随着经济复苏和房地产行业回暖而增加；房地产贷款的增长速度，也会随着经济复苏和房地产行业回暖而加快。

五、地产股是否将迎来十年一遇的机会？对未来的地产股的走势，您如何看？

衣食住行，是人们的基本需求。

从我们一生的大额支出看，大多数人还是在“住”上花的钱最多。

其实不只买房的支出，租房的支出也是人们也在“住”方面的开支。

买车的需求的刚性，不如住房这需求的刚性更强。

出行方面还有政府提供的公共交通作为替代品。

所以，家用汽车具有可选消费品的属性，住房具有必需消费品的属性。

住房市场的规模，也高于汽车市场的规模。

从上个世纪80年代开始，美国新房建成量平均每年100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套独栋房，2007年次贷危机之后新房建成量降到40多万套，随后就在每年40万~60万套之间徘徊。2019年，再次回到160万套独栋房。

美国房地产行业增加值占GDP比重，自2009年后，稳定在11.5%以上，占比长期在10%以上，产业链占GDP比重达到25%。

这可见，即便在美国这样的成熟市场，房地产也是不折不扣的支柱产业。

中国人口众多的基本国情也决定了，房地产市场的政策再变化，也不可能所有老百姓的住房需求全由政府来解决。

大部分老百姓的住房需求还是要市场化解决。

中国房地产市场，还远远没有发展到头，至少在未来十年，仍然有数量不小的新增需求，并不会出现严重的供过于求。

未来只要严格控制供给的政策还存在，就不会出现严重的供过于求。

即便中国房地产市场成熟到像美国那样，还是会有一定量的新增需求，市场并不会消失。

中国的国情是人口众多，是美国人口的三倍，中国房地产行业体量大，即便发展成熟到像美国那样，占GDP比重很难低于美国，仍是支柱产业。

所以，房地产行业是一个永续行业。

总体上看，房地产行业仍有发展空间，长期看仍是一个重要的产业，仍是支柱产业，目前我国房地产市场已经在触底回升的过程中了。

史记记载，陶朱公讲过“贵出如粪土，贱取如珠玉”。

也就是说，趁价格上涨、价格比较高时，要把货物像倒掉粪土那样赶快卖出去；趁价格下跌、价格比较低时，要把货物像求取珠玉那样赶快买进来。

陶朱公还有句话“旱则资舟，水则资车”。

意思是大水年购买车子，因为这时用船，车子没人买，价贱，只需花少量的钱就能购买更多的车子，水灾过后，车子将成为市场上特别需要的抢手货而涨价，可以赚钱。

在大旱的年份买船，因为发生旱灾时，大家都去追逐车子，弃用船，买船的成本低，只需花少量的钱就能购买更多的船，等旱灾过去，船将成为市场上特别需要的抢手货而涨价，可以赚钱。

现在，优秀的房地产公司的股票，真实的风险已经释放完毕，而股市投资者感受到的风险还很大，正是价值投资者逆向投资的时候。

六、刘老师也是资深房产专家，可否请您站在投资者的角度聊聊投资地产股，需要注意什么？

地产行业是一个高杠杆行业，地产企业的负债率都比较高，商业模式不是非常理想，一旦出问题，公司价值很容易迅速归零，只有优秀的公司，才有价值。

所以，在选择地产股时，要注意选企业文化好的、稳健的优秀公司；并且选择头部公司。

如果对地产行业和地产公司不了解，没有公司在自己能力圈内，那么宁肯不投。不懂不投是基本原则。

另外，需要注意，短炒很难踩准市场的节奏，短炒往往会把一根长绳子，剪成很多段，再接起来看，比原来短了很多。所以，尽量在低位买入地产股，长期持有，耐心等待估值修复。

七、您著有书籍《资产保卫战》，书中从如何投资理财？如何抵御通胀等角度给予读者很多投资建议。接下来请您聊聊您的写作初心，并简单地为投资者介绍一下您的这本书，谢谢。

我曾经看到过很多投资者在没做理财规划的前提下，乱投资，掉进坑里去了，损失大量财富。

比如，有人将大量资金投入股市，甚至在股市疯狂时将房产抵押贷款投入股市，结果可想而知；经常见到，很多散户在股市频繁操作，最后被市场消灭；也见过不少投资者黄金热时炒黄金、外汇热时炒外汇，最后大都是竹篮打水一场空。这些都是缺乏理财常识的表现。

还有一些人，加我微信，第一句话就请求我推荐股票。

这样的人，一看就是不懂投资理财。

要先做好全面的理财规划，小孩教育费用怎么储备，养老的钱怎么储备，多少资产配置在房产上，多少资产配置在指数基金上，多少资产配置在其它标的上，这些都要筹划好。

要先评估自己的风险承受能力和风险偏好，评估自己是否适合投资股票，适合投资的话需要拿多少资金配置在股票上。

不做前面这些步骤，后面的无从谈起，不能直接就去投资股票，因为绝大部分人，都不适合自己去投资股票，适合投资股票的人，是绝不会让别人推荐股票的。

如果有基本的理财知识，就不至于在理财上犯这样低级的错误；就不会不进行全面的理财规划，不知道自己适合不适合投资，就去投资高风险的投资标的，以致于产生不可挽回的损失。

所以，我就萌生了写一本书，来普及理财基本知识的想法。

这就是我写《资产保卫战》的初心。

书的主题是全面理财，讲了现金规划、消费支出规划、保险规划、投资规划，还讲了教育规划、退休养老规划、财产分配与传承规划，以及理财规划的案例。

在投资规划中，重点讲了如何进行资产配置，还对股票、公募基金、私募基金、房产、债券、银行理财产品、信托产品等投资标的的投资方法，进行了简要的介绍。

八、您在书中写到“投资时最重要的基础工作是进行资产配置”，那么对于普通投资者来说，您有哪些资产配置相关的建议呢？应该怎样进行投资组合的再平衡呢？

对于普通投资者，要尽量减少持有现金和货币基金、银行理财产品这样的现金等价物，因为长期看，这样的标的是跑不赢通胀的。

如果适合投资指数基金的话，可以将大部分长期闲置资金配置到沪深300相关的宽基指数基金上去，长期持有至少5年以上；因为这样的宽基指数基金费率低，适合长期持有，长期的年化收益率在6%，甚至8%以上，是比较适合普通投资者的。

如果不适合投资指数基金，那么可以把长期闲置资金配置到大城市好地段的房产上去，也是长期持有。

站在现在这个时点看，大城市好地段的房产，长期看仍会温和上涨，大概率能跑赢通胀，达到资产保值的目的。

资金量比较大的投资者，条件允许的话，可以构建一个以房产和指数基金为主的投资组合。

如果某几年内房产涨幅很大，就可以卖掉一部分房产，将收回的资金配置到指数基金上去，保持房产和指数基金的大致比例。

如果某几年内房产和指数基金涨幅都很大，那就可以都卖掉一部分，暂时配置到银行理财产品上去，等待房产和指数基金出现大幅下跌，重新配置的机会，市场总会给机会的，尤其是短期波动比较大的指数基金，总会有机会买入。

需要指出的是，做投资组合的再平衡，是有难度的，需要投资者有比较丰富的经验，因为在房产或指数基金大幅上涨后，往往很多人情绪高昂，不仅不想卖，还想买。

所以，如果投资者评估后认为自己能力不够，也可以选择买入后一直长期持有的策略，这个更简单，更容易做到。

九、书中还包括了退休养老规划相关的内容，的确目前中国老龄化在快速发展，预计2050年将达到4.5亿老年人口规模，对于经济、财政、社会活力都可谓是严峻挑战，做好退休养老规划对每个人都十分重要，请您聊聊普通人应该如何制定退休养老的投资规划？您是如何规划您的退休养老生活的？

对于普通人来讲，做退休养老规划，要先计算出从退休到自己的预期寿命终点，维持体面生活需要多少资金，然后，倒推出现在需要投资在合适的投资标的上多少资金。

普通人做退休养老规划，最适合的工具也是指数基金和大城市好地段的房产。这两种标的可以长期持有几十年。

在市场低迷的时候，买入合适金额的指数基金和大城市好地段的房产，一直长期持有就可以了。

对于工薪阶层来讲，除了大额闲置资金的一次性买入，还可以用定投的方式，来分批买入。

至于我的退休养老规划，我的情况比较特殊，我在多年前，就确定以后要做职业投资者，职业投资者是不存在退休这一说法的，只要大脑还有思考能力，活到老，工作到老，但我还是做了养老规划，作为有备无患的B计划。

我自己多年前构建了以房产和股票为主要标的的投资组合，投资组合其中的一部分，专门用来作养老规划。

再加上我的理念是价值投资理念，这导致我持股的时间很长，比大多数机构投资者持股时间长，并且，我完全无视股价的短期波动。这两点是我作为职业投资人，相对于一般的机构投资者有优势的地方。

所以我的投资收益还算理想，目前看，能实现我的理财目标，也能按计划实现我的养老规划。