金钱与我：S-REITs 的 2023 年展望
哪些 SREITs 有望成为投资者在高利率环境中寻求弹性收益和增长机会的受益者？随着中国在重新开放边境方面迈出重要一步，是否终于到了囤积在中国市场曝光度高的公司的时候了？
与 Michelle Martin 一起开始新的一年，她与 REIT 专家兼独立财务顾问 Kenny Loh 谈论了他对 2023 年 SREIT 表现的看法，以及在此波动时期应避免的一些行业。
English interview can be found by copying this link
https://omny.fm/shows/moneyfm-midday-show/money-and-me-sreits-2023-outlook
1:45 摩根大通对新加坡REITs持谨慎展望，预计 DPU（股利）下降和经济放缓打压股价表现。你的想法是什么？你同意？
是的我同意。但并非所有房地产投资信托基金都会受到同样程度的影响。这取决于个别房地产投资信托基金的表现及其管理。
然而，严重的经济衰退和/或高联邦基金利率可能会对房地产投资信托基金的表现产生更大的负面影响。
3:52 您认为哪些 REIT 类最具有防御性最抗跌的？
工业类。 WALE （加权平均租约期限 ）相对较高，并且在过去几个季度提供了一致的 DPU。工业部门的租户因为工厂设备的建设和投资，不是说要搬就能够马上搬的。
最脆弱的：我认为是美国商业办公部门。例如，$宏利美国房地产投资信托(BTOU.SI)$ 宣布投资组合估值下降约 10%。
在美国，居家办公 趋势仍然存在，因此入住率仍然很低。由于联邦基金利率较高，估值师使用较高的贴现率。
6:01 许多人预计联邦基金利率将超过 5%。哪些房地产投资信托基金对寻求“安全港”的投资者具有吸引力？
我认为有 2 个行业：酒店业和零售业，因为中国的边界开放有助于新加坡的旅游业。中国游客会开始“报复性消费和报复性旅行”， 这些都曾经在新加坡发生过。
7:10 您认为加息会影响 S-REITs 的股价走势吗？如果会，影响有多大？
S-REITs 股价走向已经涵盖美联储的最终利率（估计在 5% 左右。）
如果进入严重的经济衰退，如果REITs 租金收入受到影响的话，SREIT 股价会受到影响的。
6:41 您认为 S-REITs 在其股价估值中是否考虑了额外的加息？
是的，看起来它已经考虑了 5% 的联邦基金利率。近期新加坡政府十年债券收益率走低扩大了收益率差。
8:26 将 GST （商品和服务消费说）提高至 8%，然后提高至 9%：您认为这将如何影响 S-REIT 投资者？
我认为不会有任何影响。
商品及服务税上调只会影响新加坡的本地消费。许多房地产投资信托基金都有海外业务；这些房地产投资信托基金应该不会受到任何影响。
此外，许多旅行者（例如开始报复性旅行的中国游客）不会为这 1% 的商品及服务税上调而烦恼。
对于租户这边，他们不会因为1%消费税的增加而搬走。太麻烦了！
10:21 中国重新开放：中国是新加坡最大的入境旅游来源国。是时候看看有中国业务的 S-REITs 了吗？
我们应该有选择性和谨慎。
一般来说，有中国投资的新加坡房地产投资信托基金的资产负债表不佳。
由于中国的房地产的债务危机，S-REITs 在再融资方面面临的困难也可能增加。例如，$运通网城(BWCU.SI)$
12:10 EC World REIT 宣布于2022年10月脱售2项资产而套现还债。随着中国扭转其COVID政策，这对EC World意味着什么？
EC World REIT 面临的挑战是债务管理。EC World REIT 拥有100%的抵押债务，而且他们的债务期限很短。EC World REIT 也没有足够的时间脱售一个好的价格。
14:45 SPH REIT 更名为 Paragon REIT $百利宫房地产投资信托(SK6U.SI)$ 。这对 Paragon REIT 意味着什么？
Paragon 听起来和高尚，SPH 在我看来感觉更老了。
3种可能性，我如何看待它：
1. 收购应该继续进行，例如筹备中的实里达购物中心。然而，在当前的高利率环境下，这并不容易。
2. 丰树持有 Cascaden Peak（Paragon REIT 发起人）的股份。 MPACT 也有非常相似的亚太零售/办公物业投资授权；我可以预见潜在的合并。
3. 被$领展房产基金(00823)$ 收购？领战正在在新加坡寻找扩张机会。
18:21 2023年S-REITs展望？
S-REIT 领域的许多机会！大多数房地产投资信托基金目前被低估（根据价格/资产净值）
利率上升将抑制投资组合估值.
Kenny Loh现任职于新加坡某独立理财顾问公司的一位财富管理副总监，他也是一个持牌的国际金融理财顾问 (CFP®) 和新加坡REIT投资专家，现协助客户管理约三千万新元的投资。 Kenny 拥有工商管理和电子工程双硕士学位。如有质询，可电邮 kennyloh@fapl.sg
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