在美国卖房，如何才能做到省税？

卖房要考虑的税务比买房复杂。卖房赚的钱要交税、把房产传给子女时也要交税，透过以下几种方式可以省下不少税

1. 保留房屋整修收据增加卖房成本

房屋翻新改建的费用虽然不能直接抵税，但可以增加房屋成本，减少卖房利润，进而达到省税目的。只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后卖房换房做准备

2. 自住房免税条款

若过去5年在该房住满两年，卖房利润有25万美元(夫妻两人50万美元)免税额，超过部分才须交税。

此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋

若属于自住+投资的两用房，则卖方作为自己主要居所的部分可享此税额优惠，出租的部分则需申报资本增值税

如果纳税人把本来是自己住的房子出租了一段时间，出租的这段时间叫做“nonqualified use”，这段时间是不能计算在内的，最后卖房的增值，要乘以自住时间/总持有时间的比例，才是可以免税的部分

详细条款可查IRS自住房税务优惠政策 – Section 121 Exclusion

3. 同类资产置换条款（1031条款）

多套房产投资者一般都会使用的免税条款

例如出售一套投资房(出租)，且在售出赚到钱的45天内将利润去购买另一套投资房(需有书面证明)，并于180天内完成所有交屋程序，则出售前一套房的利润将无须立即交税

此法主要是延迟交税时间，若未来第二套出租房卖出后，但无用同样手法找到下一套投资房，则仍是要缴交所有的税款

4. 遗产继承

美国公民与绿卡有1140万元终身免税额，夫妻遗产免税额是$2,280万。终身免税额为赠遗统一免税额，赠与与遗产共享同一额度，赠与人生前使用了的终身免税额度减免赠与税，则遗产税可使用的额度会相应减少。 两者看似无异ixi，但子女在卖房时有很大差异

生前赠与：房屋成本是父母当初买房时的成本(假设20万)，未来子女卖房时，将房子成本是20万。若房子以50万卖出，则资本利得税为30万。

继承遗产：房屋成本是父母过世那一天的房产市值(假设45万，最好进行评估作为依据）。卖房时，房子成本是45万。若房子以50万卖出，资本利得税会以50-45=5万去计算。

因此，以遗产方式将房产传给子女，对子女卖房时税务较有利