$贝壳-W(02423)$ 近日中央经济工作会议在北京举行,分析当前经济形势,部署2023年经济工作。本次会议对房地产领域着墨颇多,出现了很多新提法。分析人士认为,明年房地产市场总体企稳回升的节奏有望进一步加快。
“稳”字当头,首提“三保”
分析人士表示,在往年的中央经济工作会议公报中,房地产相关表述一般是放在民生保障等部分,此次则放在了防风险部分,具有较强的指向意义。
自去年下半年以来,我国房地产市场开始走弱。今年7月份“烂尾楼”事件爆发,市场信心严重受挫,销售端降温显著,整个行业在近几个月里加速下滑,成为影响经济运行的一个重要风险因素。
本次中央经济工作会议对房地产的相关部署以“确保房地产市场平稳发展”开篇,并提出了“三保”:保交楼、保民生、保稳定。这是中央经济工作会议首次提出“三保”,表明了接下来的工作重点。
“保交楼是稳定需求侧信心的基础,也是保民生的重要举措,更是房地产市场稳定的前提。
”58安居客房产研究院分院院长张波表示,房地产在恢复和扩大消费层面有着重要作用,也是推动经济稳定发展的支柱力量。
此外,会议提出“推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”。
浙商证券首席经济学家李超认为,当前的政策导向是“保项目+阶段性保主体”。前者仍是当前地产政策的重心;后者主要针对部分核心民营地产龙头或焦点企业开展,核心目的在于防风险。
需求端支持政策有望加码
近几个月以来,政策面一直在释放暖意。下半年“烂楼尾”事件爆发之后,多部门出台了以保交楼、稳民生为主的支援措施。11月以来政策力度大幅提高,例如“金融16条”、“第三支箭”等等,对房企融资给予积极支持。
分析人士认为,2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆,带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。其中,需求端的支持政策有望加码。
东方金诚首席宏观分析师王青表示,后期政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中,引导5年期以上LPR报价进一步下调,持续降低居民房贷利率是关键所在,有可能在明年1月落地。
中国民生银行首席经济学家温彬表示,涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台,5年期LPR仍有下调空间。同时,对于存量首套高利率按揭贷款,利率也有望适度下调,以此来减轻按揭早偿压力。
“随着政策效力的持续释放,房地产市场最早有望于2023年上半年触底反弹。届时,房地产将从经济增长的拖累因素,重新转为稳定因素。”温彬称。
“新发展模式”或将有实质进展
去年的中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”,今年的会议中,措辞变为“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
分析人士认为,房地产行业曾经的高负债、高杠杆、高周转的发展模式已经难以为继,创新发展模式是房企谋求长远发展的必由之路。而会议对于房地产新发展模式的措辞由“探索”变为“推动”,意味着新发展模式的相关工作有望出现实质性进展。
李超表示,预计房地产“新发展模式”的成文规划可能在2023年两会后出台,进一步明确市场预期。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。一是市场体系和保障体系并行发展。二是租购并举,保障租房群体享有公共服务的权利。三是盘活存量,健全配套服务。例如加快城市更新,推动物业管理、养老服务发展。
“总的来说,既要立足当下以应急政策夯实住房市场筑底复苏的态势、缓解行业当期压力,又要放眼长远以有效措施稳定预期、提振信心、培育行业未来健康发展的根基,更好地解决居民住房难题、满足刚性住房需求与合理的改善性需求,实现稳增长、防风险、促发展三重目标。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示。
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