$贝壳-W(02423)$ 近一周内，杭州、西安、成都三大热点城市都发布了局部优化楼市限购的政策。根据中指研究院统计，今年以来已有近50城发布超百条限购优化政策，其中放松限购的省会城市多达16个。
克而瑞研究中心认为，市场需求还有进一步释放的空间，各地新政最多给予市场“企稳”的可能，要全面刺激需求回升还有难度。
三大核心城市接连出台新政
11月21日，杭州市住房保障和房产管理局、杭州城西科创大走廊管委会联合发布《关于城西科创大走廊实施差异化购房的通知》，明确在城西科创大走廊范围内实施差异化购房政策。根据该通知，此次差异化购房政策的实施范围为城西科创大走廊内的所有镇街，包括五常街道、仓前街道、余杭街道、闲林街道等近20个镇街。
该通知要求，自政策发布之日起，实施范围内领取预售证的新建商品住房项目，应提供不少于准售房源总套数50%的房源，定向供应给在实施范围内稳定就业或落户满一定年限的“人才无房家庭”“其他无房家庭”和“其他家庭”三类购房家庭。这一政策的目的是解决区域内职住平衡问题。
在此项新房差异化购房政策发布之前，杭州于本月11日迎来楼市大“松绑”，首套房“认房不认贷”，二套房首付最低仅需四成。两个多月前 ，富阳、萧山等属于杭州远郊边缘的去化压力较大区域，限购政策早已率先“松动”。
除了杭州，11月19日，西安楼市也迎来“松绑”：从西安市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安即可在住房限购区域购买首套二手住房；在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，只要持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买一套二手住房。在新政之前，外地迁入西安户籍的购房者，需要满足落户满一年且连续缴纳6个月社保或个税的条件，非西安户籍购房者则要满足连续缴纳两年社保或个税，因此这次西安楼市的放松力度其实很大。这是继今年5月之后，西安再一次调整楼市限购政策。
此外，西安还降低了人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围。
近期继续优化楼市限购措施的热点城市还包括成都，11月17日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发《关于进一步优化区域限购措施的通知》，成都市住建局、成都市司法局联合发布《关于优化完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》，成都区域限购政策进一步松绑，除成都高新区南部园区之外，中心城区和近郊区县市市场统一为一个区域，不再相互区域限购；远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。
楼市“领头羊”市场现压力
楼市限购松绑背后，是核心城市的市场疲软。
以杭州为例，今年上半年，杭州中心城区的商品房卖得还是不错，只是远郊楼盘比较冷清，而到了下半年，伴随着传统“金九银十”悄然落幕，新房市场走向低迷。
根据贝壳研究院数据，杭州10月新房成交7951套，环比下降5%，同比下降26%。截至2022年10月31日，杭州商品房市场分区存量13.97万套，环比上涨3.7%。住宅存量最多的为临安区13281套，萧山区住宅存量达到了9555套，富阳区存量达到7933套。
一位杭州房地产业内人士告诉记者，10月、11月开发商纷纷“抢跑”，都想要尽快开盘。
西安的情况也与杭州类似。今年5月，西安曾发布若干楼市新政，包括放宽限售、限购等，于是西安楼市在6月份迎来了小幅回升，贝壳研究院数据显示，6月西安二手房成交量环比上涨18%，但从9月开始，西安新房、二手房数据又开始下滑了。
根据国家统计局发布的70城房价数据，西安房价在9月、10月环比连续下跌。易居研究院智库中心数据显示，6月至9月，西安二手房成交数量均在6000套徘徊，但10月成交仅为4885套。10月份西安新房成交面积为53万平方米，环比下降18%。
今年楼市保持较久热度的成都也遭遇下行压力。中指院数据显示，2022年1-10月成都商品住宅成交面积为1587.0万平方米，同比下降24.9%，克而瑞称，今年10月起成都多个项目开启了打折促销模式，工抵房、员工房、渠道房层出不穷，即便是品牌开发商保利、万科、金科、龙湖等部分项目最低折扣也可达9-9.5折，房企推盘积极性不高，整体推盘量环比下降15%，同比近乎腰斩。
据中指研究院数据，今年以来已有近50城发布超百条限购优化政策，其中放松限购的省会城市多达16个。
克而瑞分析师杨科伟、俞倩倩则认为， 楼市下行压力和潜在风险已由原来非热点城市逐步向热点城市蔓延，这是热点城市政策局部松绑的核心原因。原本杭州、成都等城市算是2022年楼市的“领头羊”，项目开盘去化率高位持稳在70%以上，但是步入三季度以来伴随着供应的持续放量，市场成交也显露出疲软态势。展望后市，11月-12月整体房地产市场有望实现真正“见底”，市场复苏行情也将正式开启。
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