今天的热点是安信证券策略会，因为有宏观大佬高善文的演讲。市场对他的关注度一直比较高，朋友圈都是各种转发。
高善文先谈了房地产，我听完主要是3个观点：
1. 房地产的需求会下降。房地产有三大需求来源：城镇化后新增人口要买房、城市居民有改善需求买房、房屋到寿命后要更新重建。目前这三个来源——城镇化速度在减慢；这么多年居民能买的也已经都买的差不多了；房屋寿命至少到2030-2050年才有大批置换需求——看起来都不太旺盛，因此房地产的未来需求会弱于之前。
2. 地产行业面临第三次转型。地产行业在2015年以前是第一种盈利模式，即地产公司拿了地之后囤着慢慢卖，因为房价是上涨的，这种模式就很容易增厚ROE。2015年后，各地的调控政策频繁出台，囤地就有问题了，比如囤着囤着遇到当地限购了，房子卖不出去，资金就容易出问题。
所以2015年后，地产公司改走第二种模式，高周转，房子只要可以预售了，就以最快速度卖掉，回笼资金再盖新房。这样虽然房子的利润薄了，但周转的次数多了，也能赚钱，这个模式就让一些地产公司的销售规模迅速扩大。
到了这两年，地产融资政策变了，高杠杆的企业融资被收紧，针对项目预售款的管理也变严格了。这样一来，依赖高杠杆的高周转模式，就转不动了，一些房企就出了流动性问题。对目前地产行业的流动性问题，高善文认为最坏的时候已经过去，流动性危机将得到有力的控制，不过高周转模式未来也不可能持续了，地产企业的盈利模式要进入第三种。
房地产企业既不能加高杠杆，也不能高周转，那想维持合理的ROE怎么办呢？仅剩的办法就是提高销售净利率。而销售净利率提高有三条路：第一提高房屋售价；第二降低房屋成本，包括土地价格和建筑成本；第三公司精细管理节约各项运营成本。
哪条路都不容易。房住不炒，提高售价看起来希望不大；降低土地价格要和地方政府博弈，空间也有限，降低建筑成本要找建筑公司压价，可建筑公司也没啥钱。那最后就剩下精细管理能努力了。所以高善文说未来地产行业的模式会转向“内涵增长、高质量增长、非常精细的控制”，就精细在这。
3. 房地产行业会经历大洗牌。
在这次转型过程中，原先高负债、高周转的公司会被淘汰，而稳健龙头企业会占据更多的市场份额。稳健龙头在提高销售净利率上有一些优势，比如房子有品牌溢价，可以卖得贵一些；比如实力强，在地方政府拿地或者和建筑公司溢价的时候有优势；再比如融资成本低，利息就能比小公司省不少钱。
这个过程也类似于一次供给侧改革，就像之前钢铁和煤炭的供给侧改革一样，落后产能清退后，产品价格和行业的盈利得到提升，龙头普遍受益。那么地产行业的供给侧改革后，龙头企业也就有望获得更多的市场份额和合理的ROE。
聊完房地产，高善文又讲了经济结构转型。
过去10年，经济转型主要发生在高端制造业和现代服务业领域，其中产业升级70%发生在计算机、通讯设备等领域，诞生了华为、腾讯、阿里、小米这些有影响力的公司。
未来10年，由于国内人均收入会有大幅度的提升，现代服务业转型在需求端还远远没有见顶，而高端制造业也正继续攀爬，面临挑战的同时仍然有非常大的机会。
他认为相对于我们转型取得的成绩，过去10年A股的回报并不太好，有两个重要原因。
第一是因为很多代表新经济的企业没在A股上市，就比如上面说的华为、腾讯、阿里、小米，咱们投资者错失了这波发展。但这个问题近年来已经缓解了不少，现在科创板、创业板注册制，北交所设立，目前股市里代表新经济的市值占比已经越来越高。
第二是因为过去国内利率太高，限制了股市估值水平的提升。他的观点是未来利率水平会较长期的保持低位，这样股市的估值水平就有进一步抬升的可能。我昨晚推文里说的也是这个道理，如果我们认为利率水平长期会比较低，那现在股票的性价比就比债券更有优势。
所以他认为随着高端制造和现代服务业的继续成长，A股里代表这两块的公司越来越多，加上利率维持低水平会推升股市估值，那未来10年A股的预期回报，应该比过去10年更好。
其他信息：
1. 史上最贵新股禾迈股份的发行结果公布了。总共发行55.78亿，其中7.4%给了战略配售，57.9%给了网下打新的，这部分零弃购，剩下34.8%（19.4亿元）是咱们网上打新，最终有3.6亿元弃购，占比18.7%，比例挺高的。
我猜肯定有不少人平时都一键打新，等中签了才发现要缴款28万，钱不够就只能放弃或者部分缴款。弃购这部分就归承销商中信证券了，涨跌都是它的。
2. 2021年12月14日，A股整体估值分位28.80%。私信公众号“估值”有估值方法说明。
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