最近美国的房地产市场有点疯狂。$马塞里奇房产(MAC)$$IRET房产信托(IRET)$
美国联邦住房金融局（FHFA）昨天更新了美国2020年第三季度以及9月的房价数据。结果显示：在2020年9月，全美房价环比7月上涨了1.7%，这个单月涨幅是1991年有统计数据以来最大的；而在9月之前，8月比7月的环比涨幅是1.5%，当时也是历史新高。
要知道，即使是在2002-2006年美国房地产泡沫积累最快的阶段，房价在短期内的上涨速度都没有像今年这么快过。而且这个趋势还在继续，疫情冲击美国之后，美国房价曾在4-5月环比下跌了0.2%，之后就是+1.1%、+1.2%、+1.5%、1.7%。
今年以来美国房价数据 红框中是全美各月环比涨幅和十二个月累计增幅 右侧九列是美国分区的数据
美国房价疯狂
我们上面提到的1.7%是全美月度房价涨幅的平均值（对应年化涨幅22.4%），这种房价涨速对美国来说就算是疯涨了，因为个别热点城市的上涨速度比这个数字还要高得多，就连过去几年不温不火的中部地区和东海岸新英格兰地区的房价都出现了创纪录的涨幅。
把全美的数据放到一张可视化的图里，我们看到的情况是这样的：疫情之后，美国房价休息了一下，然后突然往上猛拉。
美国房价1991年1月-2020年9月
从季度来看，2020年第三季度的房价涨幅也是美国有记录以来最快的。而且全美成屋库存目前还在低位。
美国房价季度环比涨幅（绿线）、季度年化涨幅（虚线）、各季度过去一年涨幅（红线）1992年第一季度 - 2020年第三季度
分地区看，过去房价一向强势的西海岸热点地区在这一轮上涨还是很刺眼。
加州是个例子，9月时整个南加州六县的中位数房价同比去年上涨15%，房价创历史新高，同比涨幅也是2014年以来最大，当地8月时的同比涨幅只有13%，这意味着南加州的房价还在加速上涨。南加州的县一级行政区（County）划分比北加州要粗略的多，这里几乎每个县都是重量级大县，这六个县的总人口超过了整个加州的一半，具有比较强的代表性。2012年-2018年旧金山湾区本来是加州房价涨幅最快的地方，但2018年后湾区后劲不足，南加州保持温和上涨，直到今年二季度后整个加州房价突然猛涨。
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红圈为六个县在加州的位置
和美国情况类似的是英国，英国房价在疫情后也出现跳涨。但疫情前的英国并不是这样的：英国在2018年之后房价停涨，英国房地产市场一度被外界认为要进入下跌周期，但2020年疫情一来，房价拉升，伦敦等热点城市房价涨幅更大。
英国房价2005-2020
上涨的动力来自哪里？
疫情冲击了美国实体经济，失业率增加，很多人都陷入了财务危机，怎么房价还涨得这么快呢？原因在于各国为了拯救疫情下的经济，纷纷放水降息，于是房贷利率也下降到历史低点了，而美国的情况更加特殊。
截至2020年11月19日，全美三十年期按揭利率平均数只有2.72%，历史新低。事实上，进入2020年以来，美国按揭利率就一直在不断刷新纪录低位。再者美国房地产市场的传统旺季本来是春天和夏天，但今年的旺季由于疫情带来的恐慌和封锁，需求被短暂压制，被集中到了现在才释放；再加上目前全美成屋库存是1982年以来新低，美国现在的情况是：利率新低 + 需求积累 + 库存新低，这就是最近美国房价上涨的核心动力，在这三者中，我认为最重要的还是利率。
全美三十年期按揭平均利率
我们继续看美国按揭利率的变化，就在两年前的2018年底，三十年期贷款利率还一度接近5%，在这么短的时间里利率降了这么大的幅度，对于自住需求的购房者来说，同总价下的月供压力就少了很多、而同月供能力的情况下可以买的房子总价也高了很多。
如果站在投资者角度看，假设一套房子除掉房产税和房屋保险外的净租金回报率是4%以上（美国城市比较普遍的情况），过去那种5%的按揭利率显然很不划算；但现在利率降到了2.72%，信用好的贷款者还能享受更低的利率，随随便便做到两三成首付、三十年期贷款下的“以租养贷”。举个例子，你用20万美元首付买一套70万美元的房子，月供2000美元，月租3000美元以上，租客帮你供房后还额外给你一笔零花钱，房价还保持上涨，你说爽不爽？房价上涨且“以租养贷”的情况下，这属于稳赚不赔的投资。
这套位于西雅图北部地区Lynnwood的独立屋市场估价约64万美元，每年房产税5200美元，以3100美元/月的租金挂牌出租，房子状况良好，预计很快会确定租客，我们也可以从这个案例了解一下当地的租售比
所以，无论是自住购房者还是房产投资者，对于房贷利率的下降都是非常非常敏感的。
在现在的低利率之下，无论是房产还是股票，我们都很难再找到过去那样低估值的好资产，此时需要重新定义合理估值的水平，否则你眼前看到一切都觉得像泡沫。
多说一句，中国在2015-2018年的那一轮房价大涨本质也是利率驱动的，因为全社会的平均收入在那几年并没有突然增加，但很多热点城市的房价都翻了一倍，这其实就是信贷现象。从2014年底到2016年我们经历了连续六次的降息、六次降准，还伴随各个城市放松贷款限制、取消认房认贷、降低首付比例，所以房价应声上涨，后来伴随信贷政策的收紧，房价就趋于理性。
美国房价上涨能持续吗？
既然房价的上涨来自于利率下降，那美国和海外其他地区房价的上涨能否持续就要看低利率能否维持。根据市场预测，美联储在2023年之前可能都不会加息，房贷的低利率很可能也会维持至少三年时间，不过，我们还要考察美国老百姓的举债潜力还有多少。
就在2020年第二季度，美国居民杠杆率从前一个季度的76%突然增加到84.5%。是不是很可怕？我刚看到这个数据的时候也觉得太疯狂，但这个杠杆率的提高不是因为居民增加了债务，而是因为美国GDP在第二季度环比第一季度大幅下降导致的，居民总负债在第二季度其实并没有增长，只是因为GDP的分母变小，杠杆率自然就提高了。
美国居民杠杆率 2005年第二季度-2020第二季度
美国居民总负债，其中蓝色部分为房贷存量 次贷危机后美国居民负债增速小于GDP名义增速 所以杠杆率平稳下降 直到今年第二季度疫情冲击经济
通过上面这张图，我们看到2008年之前美国房贷增长很快，但后来趋于理性。
之所以现在美国的房贷增长不可能像次贷危机前那会儿那么快，主要是各个银行比当年更加谨慎了，当初所谓次贷就是次级贷款，发放给经济水平不足的人的贷款就是次级贷款。美国人在房地产问题上吃过大亏，所以再也没敢放松对房贷的限制，现在美国各个商业银行对房贷的压力测试非常严格，信用不好、首付不足的人是没有办法拿到房贷的，从这个角度看，目前美国房地产市场虽然过热，可风险和次贷危机时还是不可同日而语。
需要清楚的是，美国是一个城市化已经基本完成、房地产市场高度成熟的发达国家，市场相对而言还是理性的，而且美国人投资渠道广泛，除了房产以外还有令人羡慕的股票市场，所以就算美联储货币宽松，美国房价也很难和过去几个月一样以全国平均价格每个月1.7%以上的环比速度（即年化超过22%的速度）上涨，更不可能出现我们所熟悉的一两年翻一倍的情况。
FHFA的数据有两到三个月的延迟，现在我们只能看到9月的数据，以往秋冬季美国房地产市场都会转淡，但今年的市场温度仍然没有明显降温，十月成屋销量又创了2006年以来新高，房价涨势还在继续但可能有所放缓。
如果你是自住房买家，在现在疯狂的市场中更应该冷静思考的同时果断行动，抓住低利率的机会；如果你是投资者，应该降低未来预期，与其押注房价未来还能涨多少、涨多快，不如把注意力集中到“以租养贷”的现金流计算上去，确保现金流时刻为正，就不惧房价的波动。
2020年11月25日。
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