最近忙于全国考察，看了太多城市，也看了太多韭菜盘，看了太多的收割与被收割，急于与诸位分享。

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「你以为的好地段，真的只是你以为的。」

图片惠州紧临深圳和东莞，深圳2019涨一波，2020又涨一波，2020东莞跟涨一波。

深圳60000+，东莞30000+，我惠州紧紧相临13000+铁定洼地啊，铁定能买啊，蒙着眼外溢也能轮得到我啊。

所以，很多人冲到惠州买买买。

临深、海景、暖冬、大湾区，高铁40分钟到香港，深圳人的后花园。

单从位置、价格上来说，真的是可以买，真的是没有问题，真的不是坑。

但恰恰是，这儿是有问题的，80%都是坑，为什么？

图片2019年，深圳新房销售37882套、广州新房销售79737套、东莞新房销售48023套，这三个城市2019年一共销售了165642套。

2020年，缘于广州爆发，广州新房销售100905套、东莞新房销售64720套，这两个城市2019年一共销售了165625套。

深圳1400万人。

广州1500万人。

东莞850万人。

惠州呢？

惠州2019年一共是卖了147983套，几乎相当于广州、深圳、东莞三个城市的销量。

惠州2020年一共是卖了160496套，几乎相当于广州、东莞两个城市的销量。

而惠州只有488万人。

这是第一个问题，还有一个很重要的问题。

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惠州当地人大多居住在惠城。

而外地投资客都是聚集在大亚湾、惠阳买买买。

两地相距近50公里。

互道SB，互不来往。

惠州很多地方就是一个大坑，再好的位置都挡不住天量的供应！

供应量大、当地需求和投资需求两地隔离，这是惠州最大的两个问题，也是惠州天坑的两个底层逻辑。

惠州楼市，就是一个在投资客群体中的空转，没有本地需求支撑，也没有刚性需求支撑（不是完全没有，是完全撑不起一年16万套的天量成交）。

综上第一项，划重点。

供需，供需，供需，是我们去衡量投资回报率的第一要素，也是支撑未来回报率的基本面，也是我们去做任何投资的底层标准。

2

「热点真是热点，只是炒糊了而已。」

2012年，珠海横琴首个住宅开盘，首开32000，遭到投资客一阵疯抢。

直到现在，才算能解套，终于可以50000+了。

澳洲概念、金融岛、特区概念、澳门大学、澳门托管、金融窗口、免税政策等等，分分钟都是可以上天的概念和政策。

但是，

赚了吗？2012年，你32000是完全可以入手深圳湾的，如今已经20万一平了。

投资客涌入一个陌生的城市，最容易去追随热点、概念、泡沫。

无一例外，而且，人类从未从历史中吸取任何教训。

于是，

外地人涌入重庆，冲到中央公园、礼嘉、西永大学城，一通买。

中央公园有2300亩的亚洲最大公园，礼嘉的龙湖天街要开业了、地铁要通车了、山姆会员店要开业了，重庆下一个10年的未来就在大学科学城！

于是，

外地人涌入中山，冲到马鞍岛，一通买。

中山未来的10年只能看这里，中山科学大学、中山两条地铁、480米双塔地标、客轮码头、中山纪念小学中学、华为创新院，全是概念，全是热点，全是买点。

于是，

外地人涌入昆明，只买呈贡。

外地人涌入武汉，只买光谷。

外地人涌入合肥，只买滨湖。

外地人涌入西安，只买西咸。

外地人涌入成都，只买天府。

外地人涌入青岛，只买西海岸。

外地人涌入长沙，只买梅溪湖。

等等。

不会是全错，但肯定不一定是当地的成熟投资客眼中最佳的选择。

但因为外地人只买自己认为好的，外地人只是在媒体上、百度上查询查到他们自认为的城市未来。

因为在媒体上，只有概念，只有新闻，只有热点，但不一定是真的价值，如果有价值，通常也会是被炒高的价值。

我们被热点冲昏了头脑，我们忽视了一点。

大家都认为的热点，有没有过热？如果不理解炒的过热的热点这事，想想2020年的新能源汽车，想想2019年的芯片。

所以，我们一定要把握这一点，

是否能满足，交房能否可租？你去了能否可住？拿证之后有否可售？

综上第二项，划重点。

任何投资的前提，请把握最关键的：可租。

可租才可售，可租才可住。

可租代表现金流，可租也代表接盘侠，可租也代表区域成熟需，可租也代表了供需基本面。

3

「看上去便宜，实则是高估了。」

图便宜，也是很多人入坑的重要原因。

去郑州买房，东区25000+，南龙湖7000块，还有2号线地铁，多便宜啊，晚上亮灯率很高啊，需求强大啊，主城港区双城的对接中心啊，洼地啊，买。

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去大湾区买房，沿着临海的大湾区核心找洼地，找到中山锦绣海湾城，我擦，才18000，还带装修，3公里之外的珠海北站要卖到28000，差价10000，明显洼地啊，大有未来啊，买。

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去重庆买房，主城江景要30000了，于是沿着南滨路江边找房子，在巴南居然还有江边10000+的房子，稀缺江景，重庆直辖，两江四岸，洼地啊，建仓啊，值得啊，买。

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去武汉买房，网上一查说不能出四环，于是就在三环边买吴家山的1.3万，盘龙城的1.3万，中法新城的1.3万，军运村的1.3万，其实这些都是万年不涨的区域。

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综上，这一项我想说什么？

我们买房投资，无非就是要追逐一个资产泡沫，在泡沫底部入手，在泡沫顶部出手，赚取一个泡沫周期。

而资产泡沫，是有钱人玩起来的，和穷人无关。

如果不懂，去理解一下，为什么在2019年的深圳泡沫中，是最贵的南山领涨，为什么在2020年新的深圳泡沫中，又是最贵的南山领涨。

便宜一半以上的龙岗，涨幅都是最小的。

深圳最深圳的盐田、大鹏，居然两次泡沫都轰不动，不涨，甚至反跌。

综上，划重点。

你投资的一个区域和楼盘，关键是能否和更多的有钱人达成以下共识：

这里会涨。

我会买这里。

我愿意买这里。

我喜欢这里。

我看好这里。

这才是关键。

4

综上，

供需

可租

共识

其实，再仔细贯穿，会发现，这三者可以互相支撑，互相作用。

我们不要碰供应量太大的区域和城市，如果城市能级大，但一定不能碰边缘区域，一定只碰这个城市的最优质区域，比如重庆、武汉的主城核心。

我们不要到异地去过于关注所谓的热点、新区、概念，因为，大概率，在你来之前，这里已经炒的过热了，不是不好，是你来的时间节点可能不对，来了是站岗的，是来接盘的。

我们选择一个区域，一定要思考，你能否和当地的居民、方圆十公里的、全国更多的投资客、有需求的有钱人对这个区域、这个楼盘达成共识，我们喜欢、我们愿意、我们看好。

经历了2020年的股市的爆发，楼市的沉寂，来到了2021，在这个年初，楼市股市两重天。

希望有更多的朋友能认识到，楼市的机会从未逝去，楼市的机会一直都在，楼市过去、现在、未来都是你最踏实、最贴心的投资伴侣。

永远不要看空楼市，永远不要动摇我们对于核心资产永远涨的最底层的常识、和最坚定的信仰。

米宅专注楼市，以专业和责任不负信任，米宅的专业和责任交付时间来验证，米宅也不完美，也犯过错误，但米宅从未停止学习、进步、反思、复盘、奋斗。