先说一说结论：
1、金科智慧靠借贷进行内部增长循环，外加一点并购（并不多），融创全靠并购快速增长，资本运作比金科更上一层；
2、两大物业股极度依赖于母公司，大部分收入都是靠母公司输出；
3、从成长的角度看，融创比金科更有想象力；
4、有旧股捆绑的风险；
具体还以最终版本招股书为准。
金科与融创
我们先看看两家公司的简介：
金科
金科智慧是中国领先，西南第一的综合智慧物业服务商。按综合实力计，我们自 2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，自2015 年至2020年，连续六年西南地区排名第一。
融创服务
我们是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究 院的资料，2019 年我们的整体增长率(按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的 平均年增长率计算)为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。
在管面积及合约对比
金科智慧
金科智慧合同建筑面积及在管建筑面积快速增长。
合同建筑面积
2017~2019年由1.39亿平方米增至2.486亿，年复合增长率33.7%；
在管建筑面积
2017~2019年由6240万增至1.205亿，年复合增长率39%；
截至2020年6月30日，我们共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为 2.555亿平方米，及我们共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.297亿平方米。
融创服务
合约建筑面积
2017年12月31日由5740万增长至2.321亿平方米（2020年6月30日），年复合增长率74.9%
在管建筑面积
2017年12月31日由2000万平方米增长至1.054亿平方米2020年6月30日），年复合增长率94.5%
用一张图表达的更清楚，如下图：
业务模式对比
金科智慧
金科主要有四条业务线，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务；
前面三个我们应该都清楚物业公司具体做什么，简单说一下智慧科技服务。
智慧科技服务主要向物业开发商、物业管理公司及其他以公司或业主提供智能解决方案，这些方案有：
- 智慧设计服务:我们为物业开发商提供有关项目施工的智能功能解决方案且我们向业主销售智能化科技产品;
- 智慧案场服务:我们于预售或 物业销售阶段为物业开发商提供技术服务;
- 智慧综合运营平台服务，包括开发、定制、安装及维护IBMS(智能建筑管理系统)运营平台。
融创服务
融创主要有三条业务线，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，物业公司基本是这些业务
财务数据
我们从两个方面进行对比，分别是收入指标和净利润指标，其次是财务比率。
收入指标：
金科智慧
从聆讯后的资料我们可知：
2017~2019年公司收入分别为：10.47亿、15.24亿、23.28亿，年复合增长率49.1%；
截止2020年6月30日，收入为13.7亿，同比增长36.24%;
2017~2019年公司净利润分别为：1.14亿、1.64亿、3.74亿，年复合增长率81.4%；
截止2020年6月30日，净利润为3.02亿，年复合增长率82.69%；
创新业务收益占比较小，公司收入主要还是靠物业管理服务。
融创服务
从聆讯后的资料，可知
2017~2019年公司的收入分别为：11亿、18亿、28亿，年复合增长率为59.5%；
2017~2019年公司的净利润分别为：4296万、9830万、2.7亿，年复合增长率为150.7%；
截止2020年6月30日，收入为17.9亿，同比增长52.85%，净利润是2.5亿，同比增长了376.64%；
融创服务在今年5月份时并购了一家物业公司开元物业，导致净利润和收入增长幅度非常之高。
融创服务也在极力的摆脱对母公司的极度依赖，从招股书中我们可以知道，在2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，融创集团(以及其合营企业及联营公司)开发的物业分别占我们在管总建筑面积的99.7%、99.4%、99.4%及 61.8%。
可以查看下图，一目了然：
财务比率指标：
金科智慧
金科智慧服务的外拓比例已经非常之高，但是频繁的外拓是资产负债比例居高难下，在2017~2019年三年的时间中资产负债比例分别是423.5%、714.9%、362.4%，截止2020年6月30日下降至115.9%。下降主要是偿还了一些贷款。
融创服务
基本正常，主要是融创的资本运作比较厉害，负债都会转移至第三方。看下图就清楚了
估值
金科智慧
2019年11，金科智慧引入第一轮投资者，投资方包括中证投资、阳光新兴、融汇瑞光、华盖升元及天津卓越，当时的估值为48.9亿元。
2020年6月，金科智慧又引入第二轮投资者，投资方包括磐信上海、高瓴智成、阳光永晟。
IPO前，金科股份持股为68.32%，恒业美好持股为10.1%，金恒鸿鑫持股为0.56%，第一轮投资者持股为12.11%，第二轮投资者持股为8.9%。
融创服务
按照公司收入及净利润指标，笔者大概预估了一下，仅供参考，最终要看招股书，预计市值达200亿左右；
股权架构方面，融创服务由融创中国100%控股，融创中国董事局主席孙宏斌家族持有融创中国45.11%股权，为大股东。
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