$一号说：疾风知劲草，长青靠韧性
多措并举稳住房地产市场，总有人要走在前头。
3月22日，龙湖集团（0960.HK）发布2023年业绩，引发市场关注。在当天的业绩会上，龙湖集团管理层表示：“有序压降负债规模，以正现金流驱动发展，这是未来龙湖转型和发展的思路。”此举被媒体称之为“发展新模式”出炉。 $龙湖集团(00960)$
2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润率为6.3%。
龙湖表示，像过去一样依靠销售与负债成正比扩张的模式，已不现实；对于龙湖而言，未来要想穿越行业周期，有三个关键要素：第一，保持经营性现金流为正，依靠主营业务保持自我“造血”能力；第二，有息负债规模稳步下降，而且是主动地依靠正向的经营性现金流去压降，不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债；第三，经营性收入及利润的稳步增长。
正向现金流，“造血”能力回升
“凡事预则立，不预则废”，逆风周期，现金是企业的血液，渗透企业经营的周身，一个好的企业，必然有好的现金流量作为保障。
可以说，在当下的房企中，手持现金者才能安然无虞。
财报显示，2023年，龙湖集团实现正向经营性现金流，全集团合计净流入35亿元。
龙湖解释，一方面由于公司强调有质量回款、资金集中与统筹管理；另一方面，公司灵活调整投资与开工，同时提效降费，收入与支出动态匹配，以保证各项业务持续增强造血能力。
拆解其业绩数据可以发现，现金流回正的背后有三重要素沉淀而成：
首先，始终保持基本面稳固。去年，龙湖集团实现地产开发合同销售1734.9亿元，销售回款率超100%，稳定基本盘面，实现高质量回款。
其次，在于运营及服务业务展现出澎湃活力，不断优化盈利结构。2023年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数增至1.55倍。
第三，持续改善债务结构，财务底盘坚实。截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元，同比下降7.4%。在手现金为604.2亿元，保持高位。
有序压降负债，增厚财务安全垫
债务问题，拖延越久，付出成本将成几何级数增加。因而解决的办法只有一个：
早治早好
在房地产供求关系发生重大变化、融资政策适时调整之际，冀图通过引导房企探索全新的发展模式，以促进房地产市场健康发展。
调整的阵痛期，房企流动性压力有所增大，部分知名房企出现债务违约、或寻求展期等状况。
据克而瑞统计的数据显示，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，是房企的偿债高峰期。2024年一、二季度仍是房企债券到期的高峰，到期规模均在1500亿以上。
形势不容乐观，唯有韧性扛住冲击。
2023年，行业出清加剧，龙湖始终保持克制、自律的财务纪律，在压降债务规模的同时，持续优化债务结构，打造更健康的资金链，增厚企业“安全垫”。
截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元。同时，其在手现金为604.2亿元，保持高位。
手有余粮，心中不慌。
稍早前的3月20日，中房协2024房地产开发企业综合实力测评成果发布，报告显示大多数房企的债务压力仍然不可小觑。
从长期偿债能力看，TOP500房企2023年资产负债率均值为63.84%，净负债率均值为96.92%。
财报显示，2023年龙湖集团“三道红线”指标继续稳居绿档，净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点。
短期偿债能力方面，2023年TOP500房企流动比率均值为1.74，速动比率均值为0.76。
根据富途证券显示，龙湖集团的最新财务结果，流动比率为1.66，速动比率为0.70，均好于均值。
财报还显示，龙湖集团现金短债倍数2.25，平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年。
截至3月22日，2024年内到期的短期债务占比降低至8%，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理，债务到期节奏科学可控，短期内无还债压力。
此外，龙湖始终以安全的债务结构来应对市场波动，合理调配内外债占比。截至2023年底，龙湖集团外币债占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。
长期以来，龙湖集团遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，因此赢得合作伙伴的信任与支持。或许，这就是龙湖集团穿越周期的强大底气。
借东风迎春风，融资渠道通畅多元
愈是在艰难时期，愈是显露信用价值的时候。
在融资环境严峻的时期，龙湖集团的融资渠道始终保持通畅且多元。
这一点，或许可从业绩发布会上龙湖集团管理层的一番表态中，发现缘由：
公司始终把债务安全放在第一位，所有债务安全兑付，偿还债务的优先级高于发展新项目。
星展银行在研究报告中表示，龙湖集团拥有良好的财务管理纪律和弹性的资产负债表，使得其再融资进展顺利。
2024年1月24日，央行发布了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》：“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房开企业，全国性商业银行可发放经营性物业贷用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”
换言之，以前经营性物业贷只能本项目用，而新的政策打开格局，拿钱后基本能随意拿去偿各种存量借款，只要在同该所属的同一个集团（可以不是同一个项目公司）内使用就行。
对于龙湖集团等持有大量优质商业资产的房企，此举将有助于其流动性的补充和债务压力的缓解。2023年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。
凭借按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，龙湖集团赢得监管机构的信任，同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。
2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元，利率分别为3.50%、3.66%，期限均为3年。有息负债中，银行融资占比高达77%，说明龙湖集团的安全性深受银行认可。
此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。在行业深度调整期，龙湖集团依旧保持融资权的主动性，留有融资余地。
龙湖坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在4.24%的低位，平均账期进一步拉长至7.85年，一系列财务指标均保持行业最优水平。
与此同时，龙湖集团持续获得资本市场的高信用评级，其中，惠誉、穆迪、标普评级分别为BBB-、Ba1、BBB-，中诚信、新世纪均为AAA级。
融资渠道畅通的背后是积极兑付的信用。
2023年，龙湖集团通过有序的安排，积极兑付到期债务外，提前偿还157亿港元的银团贷，持续优化债务结构，提高财务安全度，维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。
今年3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)，截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。
至此，到 2026年底前无境外到期公开债券。此外，供应链ABS、商票等，龙湖均已清零。
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