贝壳财报解读：H1净利远超指引，中长期或受益于房地产政策利好，积极看好

事件： $贝壳-W(02423)$ 中国北京，2023年8月31日－领先的在线线下一体化的房产交易和服务平台贝壳控股有限公司（“贝壳”或“本公司”）（纽交所代码：BEKE；香港联交所代号： 2423）公布其截至2023年6月30日止第二季度未经审计财务业绩，有关业绩乃根据不同于国际财务报告准则的美国公认会计准则（“公认会计准则”）编制，并公布扩大及延长股份回购计划及特别现金股息。

财报概要：

• 23H1收入398亿元，同比+51.0%；实现净利润40.49亿元（去年同期亏损），经调整净利润59.25亿元（去年同期亏损）。

• 23Q2净收入为人民币195亿元，同比增加41.4%。 净利润为人民币13亿元。经调整净利润为人民币23.64 亿元。（去年同期亏损）。

一、公司简介

贝壳控股有限公司于2018年7月6日根据开曼群岛公司法在开曼群岛注册成立。贝壳找房是以技术驱动的品质居住服务平台，聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，致力于为三亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。

二、财务分析

收入与净利润：

• 截至2023年6月30日止六个月净收入由2022年同期的人民币263亿元上升51.0%至人民币398亿元。上升主要由于总交易额增加。净利润为人民币40亿元，而2022年同期为净亏损人 民币25亿元。经调整净利润为人民币59亿元，而2022年同期为经调整净亏损人民币592百万元。

• 拆分季度来看：23Q2净收入为人民币195亿元，同比增加41.4%。 净利润为人民币13亿元。经调整净利润为人民币23.64 亿元。

成本与经营利润：

• 23H1营业成本总额281亿元，较去年同期增加31.2%；23H1运营费用总额76亿元，较去年同期74亿元增加3.7%。

• 23H1经营利润为人民币41亿元，而去年同期为经营亏损人民币24亿元。经营利润率为10.2%，而去年同期为负9.3%；经调整经营利润为人民币60亿元，而去年同期为经调整经营亏损人民币11亿元。经调整经营利润率为15.0%，而2022年同期为负4.3%。主要由于i）毛利率相对较高，及ii）相较去年同期，截至23H1人员优化及资源合理利用导致经营杠杆优化。

三、期内看点

看点1：收入符合市场预期，净利润超过指引。2023Q2收入为195亿元，同比增长41.4%。其中存量房收入为64.2亿元，同比增长15.9%，略低于指引；家装家居业务收入为26.2亿元，同比增长157.5%，略超预期。净利润超过指引的主要原因是毛利率优于指引，2023Q2整体毛利率为27.4%。其中存量房的利润率为45.6%，超过了43.0%的指引；新房的利润率为27.2%，基本与2023Q1的27.0%持平，符合指引。

看点2：存量房市场活跃度提高，新房交易额大幅超过行业水平。2023H1，公司的存量房交易总额达到11208亿元，同比增长46%；经纪人和门店网络规模持续扩大，活跃门店数量达到4.1万家，比2022年底增长10%；活跃经纪人数量达到40.9万人，比2022年底增长17%。2023H1，全国住宅商品房销售额同比增长7%，而同期公司的新房交易总额达到5729亿元，同比增长38%，远超行业增速，凸显了公司在加快新房销售方面的强大竞争力。

看点3:家装家居行业持续高速发展，北京市场更是实现了正循环模型。Q2家装家居业务实现合同额34亿元，环比提升25.9%，同比增长超过100%。在北京市场，家装家居业务实现合同额超过6亿元，单月运营利润已经连续4个月突破千万，初步实现了规模、品质、经营的正循环模式，为其他城市复制该模式奠定了坚实的基础。

看点4：公司宣布派发特别现金股息，拟向普通股持股人派发总金额2亿美元，折合每股0.057美元，积极回馈股东。同时，公司还宣布扩大回购授权，将授权金额由10亿美元上升至20亿美元，并延长回购有效期至2024年8月31日。这些举措不仅彰显了公司对股东的诚信和尊重，也充分体现了公司对自身价值的信心。

四、股价表现与技术分析

股价表现：8月31日，股价收盘报收于40.65港元/股，涨幅-0.25%，成交量39.18万股，成交额1593万港元；

技术指标：日线级别MACD、KDJ双金，ZJTJ显示无庄控盘。

主力资金：近期整体资金面、主力资金均呈净流入，8月31日整体资金净流入418.5万港元，主力资金净流入19万港元、有所放缓。

五、分析总结

1、23H1的总收入符合市场预期，净利润远超指引。得益于：存量房市场的活跃度有所提高，新房交易额大幅超过行业水平；家装家居行业持续高速发展，北京市场更是实现了正循环模型，为其他城市复制该模式奠定了坚实的基础。且公司宣布派发特别现金股息，并延长回购有效期至2024年8月31日，这充分彰显了公司对自身价值的信心。展望未来，随着公司成为更值得信赖的平台，且公司的经纪人与消费者之间的关系不断加深，公司能够扩展至与房产持有及生态系统其他参与者有关的其他垂直服务领域。公司致力于提供一站式解决方案，以覆盖整个房产持有周期的客户需求，并且计划进一步扩大服务品类，增强公司生态系统的网络效应。

2、在操作层面，日线级别技术指标呈现向好态势。尽管8月31日整体资金和主力资金净流入均有所减缓，但考虑到财报业绩利好，短期趋势看多。中长期来看，基本面业绩表现良好，国内政策面不断出台有利于房地产发展的政策，尤其是近期的“认房不认贷”和存量房贷利率的下调政策落地，这些措施均长期有利于公司业绩增长。因此，中长期内可逢低分批建仓持有。

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