国内地产，你可能觉得这个行业没法投了，uninvestable；但很多人不知道，大洋彼岸的美国房地产公司，股价却连刷历史新高。美国不仅美股涨，房价也顶着巨高的按揭利率蒙头往上冲。所以啊有些市场投资就是太顺遂，上帝给你开了一扇门，还会给你再开一扇窗。但美国市场的成熟地产玩法，又能从模式上给我们一些，对国内房地产未来投资机会的启示。
上周在北京参加了一个会，分享自己的总结和思考。一点看法，不一定对。
1. 逻辑换挡宛如大分水岭
基本观点，房地产这个行业中长期逻辑，过去的逻辑与未来逻辑，将彻底实现骨肉分离。未来的房地产应该理解为成熟市场模式下的builders （建商）+ property management（物管）的路子，特征是，长期稳态，存量取代增量。供给端不用多说，不会缺，而实现稳态的需求端有三个基本来源，一是城镇化百尺竿头，二是改善性置换，三是旧房更新。
我们追忆往昔似水流年，地产传统视角下的中长期逻辑，明显特征是三高——高负债、高杠杆（包括运营杠杆）、高周转，信手拈来，曲水流觞，屡试不爽, one-trick pony。所有人都这么干，所有公司都是这一招鲜，不同的只有程度而已。
但高周转不等同于高流动性，实则是有诸多不可持续、稍纵即逝的时代因子；这就有点像一个水银温度计，你看内部是有流动性的，然后拿锤子一砸，溅出来都是不能流动的珠状小球，最后，莫名其妙地就挥发了，你都不知道资产去了哪。而这就是过去房地产的高周转。
而高债务与高杠杆，就必然被债务周期所裹挟，人性所至，属于天要下雨娘要嫁人拦也拦不住，唯一的救命方法是降杠杆，而区别就是，你是像达里奥所说的beauitful deleveraging（这word我实在不知道怎么翻译，你忍一忍），还是丑陋不堪的去杠杆，如同扒掉一层皮。
杠杆周期是人性趋利的结果，原因很简单，做一个思维实验，净资产为1000万的公司，能赚200万，那么ROE是20%，这已然是非常能赚钱的公司。如果此时公司可以白嫖1000万债务杠杆（有某些杠杆是可以零息的，后面会说到），2000万资产做到400万利润，那么ROE就到40%了。这是一个不需要殚精竭虑提升运营能力，只要摊大饼就能多赚钱的、初中辍学都能干的粗暴盈利模式。
然而如饮鸩止渴，三高是个短期暴利，长期很坏的模式。
2. 新房盖得多，杠杆长得丑
说到底，deleveraging（去杠杆）的美丑，还要看leverage本身是美还是难看，太辣眼睛的债务除了赖掉别无他法。而房地产最辣眼睛的债务往往形成于拿地圈地与拔地而起之时，也就是新房从0到1的时候。所以如果是整个市场，从新房市场切入存量房市场，最辣眼睛的那一部分杠杆，天然会降下来。
比如盖的新楼少了，直接降低预售杠杆；而我们曾经的预售制度，那简直是杠杆之王，能撬动地球。当然实事求是地讲，搞房地产不是卖小笼包子，新房不预售不太可能，全世界都搞预售制；但我们的预售与全世界的又都不一样。
其他发达市场包括香港，都是预售资金到交房完结才分批打光，购房人的风险很低；我们是房子全款一次性地爽交开发商（个人首付+银行个人按揭贷款），无息白嫖两年直到房子盖好，虽有监管账户但形同虚设。预售资金可以给开发商上融资杠杆，杠杆率自然就高。
特色预售制度只是个例子，另外拿土储、拿地、拼规模（进一步降低融资成本），这些说到底是为了新房销售，都会快速点爆窜天猴一样的负债率（当然恶魔的背面是天使，高负债也是曾经高ROE损益表靓丽的直接原因）。新房/增量房比例下降，整个行业天然逐步去杠杆，无论美丑。
而我们的新房/二手房（增量房/存量房）的比例，去年二手房交易占比，仅仅不到30%，作为对比，美国二手房交易占比，将近90%的水平相比，也就是说美国这样的成熟市场已经基本可以不建新房，二手房交易几乎占九成。这就是趋势。北上广其实已进入存量市场的阶段，改善住房需求占比很高，二手房交易占比也很高；因为大城市消费者的住房需求——尤其是改善性的住房需求——主要靠二手房流通来实现。
数据上也能佐证这点，今年上半年房地产开发投资同比下降7.9%，住宅投资下降7.3%，新房销售虽有增长，但速度比二手房窄得多。未来我们的新房需求不会那么大，所以可以用轻资产的建商模式来补足——最大的特点就是，建商不需要拿地囤地。
今年美股涨得最好的几个股票，甚至屡创新高，是以DR Horton和Lennar为代表，小（所谓小也就是跟我们这边的大地产相比，其实人家也很大）而美的运营模式，明显更轻、更防人性贪婪、从而事实上，也更保护买房人的权利。
许多人观的点是地产纯资本密集型高增长已经是遗迹与化石了——不能创造历史，那就成为历史；但美国建商历史新高其实可以拓宽我们的投资思路，地产应该怎么玩，如何创造股东价值，如何创造社会价值，其实都有现成可以学的案例教材。
3. 悲观但不悲剧，“抛售潮”吓自己
今年一季度房地产市场的最大特点，是被疫情抑制的需求集中释放，我们看到Q1楼市极度喧闹与繁荣，是那种一把干透支的繁荣，然后Q2市场又下来了，大家的悲观情绪就开始弥散。
悲观是理所应当的，楼市不可能年年火爆；但二手房远没到哭天呛地的时候，我们如果把过度震荡抹平——如果今年下半年按照去年情况走，今年二手房市场，比去年其实有很大幅度的增长，（大约增长20%+），这个视角下的二手房市场，没那么悲观。真正悲观的是新房，确实比较差，这也验证了之前说的，新房和二手房市场结构的变化，大逻辑的分水岭。
而上半年交易需求的集中释放，从城市数据来看，也没有所谓“抛售潮”的情况。
有个我比较关注的点，二手房挂牌量上升，有人认为可能是业主降价抛售，我认为不像外界想的那么悲观，因为就算是正常情况下，二手房市场正处于自然扩容的阶段，挂牌的总盘子里每年都有16%-17%的速度在增长，因为大量新房进入到了二手房市场，本来就会增加挂牌量。
有人说只有挂牌没人买，那不是有价无市吗，撩拨房东心弦。这也是有偏差的认知，实际上新增挂牌情况跟成交的情况一直都比较一致，也就是说这些人为什么挂牌，仍然是为了想换房子而不是清库存。
挂牌多的时候成交多，成交多的时候挂牌多，是交易量流动性的扩容。五月份之后，随着市场成交下来了，新增挂牌量也下来了，这些情况印证了，并不存在所谓抛售潮。结构里面真正增长的挂牌量和成交量，是芳龄阿不房龄二十年年以上的房子，说到底初心还是想改善自己的住房条件。
4. 新逻辑下长期生意
写到这里总结一下，冷静客观分析，房地产的投资价值，除了短期情绪修复带来的投机机会外（这个我也不想参与），更重要的投资机会，中长期的投资逻辑，其实是由行业新稳态下洗牌后的格局。
比如物业股，好不好，是很好的商业模式，只要它们能跟爸爸们厘清说不清道不明的关系，可以一拍两散，可以分家成功，我认为就很值得投资。比如租赁模式，也是好的现金流模式；比如代建，比如二手房交易，都是轻资产、低杠杆、重运营、靠手艺的长期生意。
能抓住新机会的企业，那些在一个看起来非常拉胯的行业里也能做出差异化和护城河的公司，是我们下一步应该在这个板块里寻找的标的。房地产的投资机会，是向居住产业这个服务细分行业做转型，供给多元，服务到位——就是从有房子住，到好房子住，到住房子好。
这个是大逻辑，旧模式的玩家，我觉得各位就不要留恋了。
衣食住行虽然是四大永恒刚需，但其实在不同时期都会呈现出新特点和新机会，马克吐温说history never repeats itself but it does often rhyme 就是这个道理，未来的机会很少是对过去的简单重复，但未来的机会根植在过去的经验里。简单套用过去的周期视角，用三高来玩地产，忽略宏观变量，大概率会导致对地产股的误判。
5. 数字来说一些话
我最后想仅仅摆出一些数据，给往生以祭幛，给未来以光亮，从中会有什么启发，你看看有什么机会。这一块我只陈述现状的数字与未来的预期（当然预期这个东西必然有主观的东西，来自于一些机构研究与测算），不加入我自己的主观观点。
国家社科关于人口预测和房地产市场的分析，2020年城镇住房面积大概300亿平方米左右，预计未来高峰期，我国城镇家庭户住房建筑面积，将达到500亿平方米左右。
2020年，我国新房销售面积为17.6亿平方米，销售金额约17万亿。2022年销售13万亿，今年上半年是6万亿。未来几年新房销售面积，预计稳定在13亿平方米左右。
二手房交易继续增加，2020年，存量住房销售面积为4亿平方米左右和销售金额为7.3万亿元。高峰期，未来存量住房销售面积将继续提升到10-20亿平方米左右和销售金额20-40万亿元左右。
租赁住房提升，2020年，住房租赁人数达到2亿人左右，按照年人均居住支出0.2万元计算，市场规模4000亿元左右。高峰期，住房租赁人数达到3亿，这个市场也将是个万亿大市场。
物业管理，2020年，物业管理面积为330亿平方米左右和营业收入1.2万亿元左右。高峰期，物业管理面积将达到400-600亿平方米，营业收入2-3万亿元。
REITs资管行业可能会成新风口。2020年REITs资管规模1000亿元左右。预期高峰期，住房REITs资管规模10万亿元左右。
6. 结语
我想说的是REITs，也就是房地产信托，或者你可以理解为通过股权的方式去参与房地产的生意，这其实应该是一般投资者在风险可控的情况下去酌情配置地产资产的最好方式，没有之一。美国仅仅上市可交易的REITs规模就已达到了1.5万亿美元，而目前国内REITs规模仅150亿美元（1000亿人民币左右），中间有100倍的可见发展空间。更何况以人口与最终的经济体量来算，我认为中国REITs终局规模应该会在美国之上。
以上分析，最后的结论，我们市场还没有那么乐观，但是也远不需要如此悲观。纵观美股的地产板块，房地产有远远比我们传统的大地惨行业更多更丰富的层次与玩法。有拿地囤地的landbank，有盖楼的建商，有物业管理的守夜人，有租赁服务的房东与二手房东，有建筑翻新与家装的手艺人，有私募公募参与的投资组合化的物业管理（比较有名的是橡树和黑石），有证券化的REITs，还有各种flip house的买卖。活玩儿得花着呐。
所以中国房地产，你说完全没前景，未来完全不可投，我觉得你就是在瞎说；还是那句话，给往生以祭幛，给未来以光亮，换挡的逻辑分水岭，要看得鲜明。
当一个刚需行业出现普遍而浓厚的过度悲观情绪时，对于理性投资者来说，往往就是潜在的投资机会。
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本文仅做分享之用，不代表任何投资建议。
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