2021年5月4日，香港交易所披露了中原建业有限公司 CENTRAL CHINA MANAGEMENT COMPANY LIMITED（以下简称“中原建业”）通过聆讯后的招股书，拟以介绍方式在香港主板挂牌上市。工银国际、建银国际为其联席保荐人，法国巴黎银行为其财务顾问。
公司概况介绍
建业地产官网显示，中原建业成立于1992年12月26日，是建业集团下属全资子公司，主要做房地产代建服务业务，即代表项目拥有人在整个物业开发过程中管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发费用。
2020年，中原建业的在管项目实现已售总建筑面积约570万平方米，2017年至2020年总合约销售金额的复合年增长率为71.5%，两者均在中国所有同行中排名第一。此外，中原建业于2019年的新增合约建筑面积达860万平方米，根据中指研究院的资料，在中国所有房地产代建公司中排名第二。
招股书显示，中原建业在分拆上市完成之后，中原建业不再是建业地产(00832.HK)的子公司，其控股股东是胡葆森、李琳夫妇，这也将成为胡葆森旗下继建业地产(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、建业新生活(09983.HK)之后的第四家上市公司。
公司财务数据
中原建业专注于三大代建类别，分别是商业代建、政府代建、资本代建，其中利润率最高的是商业代建。
据市场数据披露，商业代建毛利率水平约为50%左右，政府代建毛利率水平约为35%。中原建业清晰的战略定位在其所擅长的河南省及大中原市场，品牌及规模效应显著，项目密度大，资源协同强，且该地区人力成本低，从而实现人均高效能，销售管理成本具有显著优势，因此可以获得较高的利润率。
中原建业于2018-2020年，分别实现营收6.76亿元、10.29亿元和11.52亿元，与此同时，同期扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。营收保持较高速度增长的情况下，净利率分别达到59.7%、62.3%及59.2%。
整体分析说明
那么这项业务是否真的是一片理想“蓝海”？
根据绿城管理近期发布的2020年全年业绩报显示，尽管营收规模持续上涨，但绿城管理的毛利率却持续下滑，数据显示，绿城管理毛利率从2017年56.75%下滑到2020年47.76%；净利率从2017年的25.85%下滑到2020年的22.74%。
小港认为，代建行业本身天花板较低，行业竞争不断加剧，未来代建企业想要提升利润率变得更加困难。
对于未来代建行业是否会出现“分拆上市潮”，她认为，随着越来越多企业入局，并且鉴于资本市场历来对于轻资产模式的高估值，未来不排除会出现代建上市潮的现象。
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