5月平均续租租金同比上涨6.5%！租房市场真实状况？

本月Redfin报告称，疫情以来租金同比增长首次下滑0.6%。

美国租金增长，正常情况是租金增长大约或略高于通货膨胀的速度。

在2010年代，大多数市场的平均年租金增长率为3-5%。

但众所周知，全美租金增长最高达到17.5%左右，一些个别市场年租金增长超过30%。

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2021-2022年租金爆炸性增长主要是因为低供应、人口迁移的急剧变化、强劲的人口增长和家庭构成变化，以及整个经济的通货膨胀推动的。

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由于经济前景令人担忧，租金走势开始转变。5月份租金要价下降了0.6%，《华尔街日报》最近汇编了六个来源的租金同比变化，尽管数字各不相同，但下降的趋势是一致的。

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上面数据是“要价”，并不反映租赁实际签订的最终价格，也不反映租赁续期价格。最近续租数据表明，租金增长也在放缓。

根据RealPage数据，2023年5月平均续租租金比前一年高出6.5%。按照历史标准仍非常高，但低于前一年平均11%的续约增长。

为什么租金增长下降？

首先，供应正在增长。多单元公寓大量新供应进入市场。

此外，越来越多的独栋房主选择出租房屋而不是出售，进一步增加了租赁供应。租户有了更多选择，价格竞争会压低租金。

其次，受经济环境影响，租金正在下降。美国人都在为可能的经济衰退做准备，而通货膨胀侵蚀消费能力，这两者都改变了消费模式。

人们减少搬家、组建新家庭或寻找更昂贵的房子，新的租赁需求减少。

最后，按照历史规律租金增长将恢复到接近历史的平均水平。当这种回归开始时，之前暴涨的租金必然会开始下降。

当然，租金存在相当大的地区差异。疫情期间最繁荣的市场，西部和南部，正经历着最大的调整。

中西部地区近一年来一直保持稳定。东北部从疫情的高点回落，但租金涨幅仍高于正常水平。

这对投资者意味着什么？

对于拥有房产的投资者来说，这些数据都没有表明当前租金会下降。这是针对新租约的，这些租约往往比现有租约更具波动性。

如果进行新的多单元公寓投资，未来几年租金的增长可能会低于平均水平。过去几年租金增长超过2位数，要消化掉超额涨幅回归正常水平需要一段时间。

租金在2025年前会反弹增长吗？可能会但有太多的不确定性，长期租金肯定还会继续上涨。