理想超哥
2021-06-17
苏世民带领的黑石真是🐮
潘石屹“跑”了,黑石会给房地产市场带来什么?
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\n<p>当然,熟悉SOHO中国的都知道,在本次停牌之前黑石集团与SOHO中国就私有化事项已进行了多次的磋商。</p> \n<p>早在去年的3月10日,就有媒体报道称,黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判,价格为6港元/股,交易共计约40亿美元。此外,黑石集团还将接管SOHO中国的债务。</p> \n<p>当天,在利好的刺激下SOHO中国股价涨幅达到37.58%,为4.10港元/股。</p> \n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/ebf1e17f11d6cf0dccf4857d5fcd266e\" tg-width=\"903\" tg-height=\"1105\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p> \n<p>但是,在后续的谈判过程中,因为疫情反复带来的不确定性以及债券市场的动荡,黑石动摇了,谈判也陷入了停滞的状态,5个月后谈判正式宣告“流产”。</p> \n<p>到了2020年11月,市场再度传出SOHO中国私有化的信息,这次买方为高瓴资本。不过随后,高瓴资本火速澄清,称无意私有化SOHO中国。</p> \n<p>两次私有化消息落空让SOHO中国的投资者忐忑不安,SOHO中国的股价也上下起伏,大幅波动,不知有多少追风的少年被套在高处。</p> \n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/b874fd3a1f3a86fcc77b7dd71b628207\" tg-width=\"1228\" tg-height=\"1686\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p> \n<p>正所谓事不过三,潘石屹终于在昨天等来了他想要的结果。而在此之前,SOHO中国的“卖身”之路已经走了有6年的时间。</p> \n<p>2014年2月,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了<a href=\"https://laohu8.com/S/000402\">金融街</a>控股,同年9月,将上海凌空SOHO一半的股权以30.5亿的价格出售给<a href=\"https://laohu8.com/S/TCOM\">携程网</a>。</p> \n<p>2016年7月,SOHO中国将上海SOHO世纪广场卖给<a href=\"https://laohu8.com/S/00370\">国华</a>人寿保险,总价32.2亿元。</p> \n<p>2017年6月,以27.6亿的价格将上海虹口SOHO卖给新加坡吉宝置业公司,同年7月将凌空SOHO一半股权以29.5亿卖给了香港知名私募基金公司基汇资本。</p> \n<p>2019年9月,SOHO中国以7.61亿元的价格将多个项目的2583个地下停车位出售给了慧泊停车场投资(广州)有限公司。</p> \n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/4fae62a2af8c9ae4d07b2cf48daad0fd\" tg-width=\"1544\" tg-height=\"522\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p> \n<p>据统计,短短6年间,SOHO中国就通过出售资产的方式套现了超过300亿元。也是从那时开始,SOHO中国的身影鲜少出现在公开土地交易市场。</p> \n<p>一边大量出售资产,一边减少拿地,同时从公告的交易对价来看,比去年的40亿没有的报价低了整整10亿美元,难道潘石屹铁了心要清仓?</p> \n<p>心甘情愿还是被逼无奈?</p> \n<p>一顿操作猛如虎,疯狂卖卖卖之后,潘石屹囊中剩下位于核心城市的“九大金刚”,分别是北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。</p> \n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/c469edf61d2bdbbe9c22bcd014e734e6\" tg-width=\"2742\" tg-height=\"963\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p> \n<p>如今,这些当初他口中的“非卖品”也被悉数转手了。</p> \n<p>而其中一个很大的原因,就是突如其来的疫情。</p> \n<p>受疫情影响,北京项目里除了2019年12月刚开业的丽泽SOHO,其他几个项目出租率全部下跌。上海项目里除了外滩SOHO出租率有所提升外,其他项目同样也是全部下跌。</p> \n<p>其中,出租率最低的是刚开业满一年的丽泽SOHO,仅为60%;跌幅最大的是银河/朝阳门SOHO,出租率从94%大幅下跌到62%。</p> \n<p>在租金收入方面,位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场,分别约为2.89亿元、2.21亿元和1.95亿元。</p> \n<p>表面上看这个“包租公”赚的钱还是挺多的,但是若细化到每平方米的价格,恐怕没有那么好看。以最赚钱的望京SOHO为例,可出租面积149172平方米,出租率83%即实际出租面积123813平方米,租金收入2.89亿元,计算得出每平方米出租价格2334元/年。</p> \n<p>这么看来“九大金刚”不太刚啊。</p> \n<p>据潘石屹此前透露,即便是在北京这样的城市,总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示,SOHO中国平均借贷成本约4.7%。</p> \n<p>这意味着,公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息,持有似乎意味着持续亏损。</p> \n<p>从SOHO中国公布的业绩来看也确实如此,其净利润已连续4年下跌。</p> \n<p><img src=\"https://static.tigerbbs.com/3bc1d5b5c65a1cfb83c9201ee48474c2\" tg-width=\"1157\" tg-height=\"1441\" referrerpolicy=\"no-referrer\"></p> \n<p>据SOHO中国发布年报显示,2020年SOHO中国实现营业收入约人民币21.92亿元,同比增长约19%。而归母净利润却同比减少59.77%,为5.35亿元,同期,实现税前利润约人民币16亿元,同比下降约17%。</p> \n<p>截至2020年12月31日,SOHO中国的净资产负债率约为43%,平均借贷成本约为4.7%;SOHO中国的总借贷共计约人民币184.70亿元。</p> \n<p>另外,SOHO中国流动资产中银行存款约6935万元,现金及现金等价物约3.97亿元,而这两项数据在2019年分别为2.61亿元、12.07亿元,出现了大幅下降。</p> \n<p>面对如此颓势,在房地产调控不断加压的当下,潘石屹显然也无能为力。</p> \n<p>黑石会带来什么</p> \n<p>这时候,引入有实力的第三方机构无疑是正确的,于是潘石屹瞄准了黑石集团,准确地说他们两是情投意合。</p> \n<p>在2020年中国投资年会上,黑石集团董事长苏世民受邀参加了会议,他表示:“未来,黑石愿意在中国投资两类房产:第一是仓储类资产,第二是城市购物中心。与此同时,中国的酒店业也会慢慢起步。”</p> \n<p>SOHO中国无疑符合了他的要求。而黑石集团能够带来什么呢?</p> \n<p>首先是资金成本,上文提到SOHO中国的融资成本为4.7%,而黑石集团的实际利息成本仅3.2%,海外宽松的融资环境使海外机构资金端压力相对较小。</p> \n<p>第二是商业模式,将不再依靠租金收入来维持现金流,金融投资、物业销售等亦将贡献较大的现金流入。同时国外已发展成熟了REITs等渠道,将提供独特的资本化路径。</p> \n<p>最后是运营能力,黑石集团在资产运营方面有着丰富的经验。2007年,黑石以260亿美元收购希尔顿,修复并改善运营后,于2014年后逐步卖出,最终获利约140亿美元,在资产价值提升方面成果卓著。</p> \n<p>同时黑石集团还于2018年收购了上海怡丰城及其相邻办公大楼,2019年收购了香港国际建投及上海长泰广场,未来不排除会注入SOHO中国。</p> \n<p>显然,SOHO中国的未来还有很大的看头,精明如潘石屹怎么会真的跑掉呢?他仍然保留了SOHO中国9%的股份。</p> \n<p>现在只需等待黑石集团亲自操刀“修复并改善”的过程,他便可以坐享其成。</p>","source":"tencent","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" 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LIMITED作出附先决条件之自愿性有条件现金要约以收购SOHO中国有限公司之全部已发行股份,收购价格为每股5港元,总额236.58亿港元,较停牌前价格溢价约32%。\n而在停牌之前,SOHO中国股价就已大幅走高,停牌前一周涨幅达47.86%,真是应了那句“世上没有密不透风的墙”。\n\n曲折的“卖身”之路\n虽然资本市场的走势已表明似乎有大事发生,但是停牌两天就出来了结果,还是比预期的时间要快得多。\n当然,熟悉SOHO中国的都知道,在本次停牌之前黑石集团与SOHO中国就私有化事项已进行了多次的磋商。\n早在去年的3月10日,就有媒体报道称,黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判,价格为6港元/股,交易共计约40亿美元。此外,黑石集团还将接管SOHO中国的债务。\n当天,在利好的刺激下SOHO中国股价涨幅达到37.58%,为4.10港元/股。\n\n但是,在后续的谈判过程中,因为疫情反复带来的不确定性以及债券市场的动荡,黑石动摇了,谈判也陷入了停滞的状态,5个月后谈判正式宣告“流产”。\n到了2020年11月,市场再度传出SOHO中国私有化的信息,这次买方为高瓴资本。不过随后,高瓴资本火速澄清,称无意私有化SOHO中国。\n两次私有化消息落空让SOHO中国的投资者忐忑不安,SOHO中国的股价也上下起伏,大幅波动,不知有多少追风的少年被套在高处。\n\n正所谓事不过三,潘石屹终于在昨天等来了他想要的结果。而在此之前,SOHO中国的“卖身”之路已经走了有6年的时间。\n2014年2月,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股,同年9月,将上海凌空SOHO一半的股权以30.5亿的价格出售给携程网。\n2016年7月,SOHO中国将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险,总价32.2亿元。\n2017年6月,以27.6亿的价格将上海虹口SOHO卖给新加坡吉宝置业公司,同年7月将凌空SOHO一半股权以29.5亿卖给了香港知名私募基金公司基汇资本。\n2019年9月,SOHO中国以7.61亿元的价格将多个项目的2583个地下停车位出售给了慧泊停车场投资(广州)有限公司。\n\n据统计,短短6年间,SOHO中国就通过出售资产的方式套现了超过300亿元。也是从那时开始,SOHO中国的身影鲜少出现在公开土地交易市场。\n一边大量出售资产,一边减少拿地,同时从公告的交易对价来看,比去年的40亿没有的报价低了整整10亿美元,难道潘石屹铁了心要清仓?\n心甘情愿还是被逼无奈?\n一顿操作猛如虎,疯狂卖卖卖之后,潘石屹囊中剩下位于核心城市的“九大金刚”,分别是北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。\n\n如今,这些当初他口中的“非卖品”也被悉数转手了。\n而其中一个很大的原因,就是突如其来的疫情。\n受疫情影响,北京项目里除了2019年12月刚开业的丽泽SOHO,其他几个项目出租率全部下跌。上海项目里除了外滩SOHO出租率有所提升外,其他项目同样也是全部下跌。\n其中,出租率最低的是刚开业满一年的丽泽SOHO,仅为60%;跌幅最大的是银河/朝阳门SOHO,出租率从94%大幅下跌到62%。\n在租金收入方面,位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场,分别约为2.89亿元、2.21亿元和1.95亿元。\n表面上看这个“包租公”赚的钱还是挺多的,但是若细化到每平方米的价格,恐怕没有那么好看。以最赚钱的望京SOHO为例,可出租面积149172平方米,出租率83%即实际出租面积123813平方米,租金收入2.89亿元,计算得出每平方米出租价格2334元/年。\n这么看来“九大金刚”不太刚啊。\n据潘石屹此前透露,即便是在北京这样的城市,总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示,SOHO中国平均借贷成本约4.7%。\n这意味着,公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息,持有似乎意味着持续亏损。\n从SOHO中国公布的业绩来看也确实如此,其净利润已连续4年下跌。\n\n据SOHO中国发布年报显示,2020年SOHO中国实现营业收入约人民币21.92亿元,同比增长约19%。而归母净利润却同比减少59.77%,为5.35亿元,同期,实现税前利润约人民币16亿元,同比下降约17%。\n截至2020年12月31日,SOHO中国的净资产负债率约为43%,平均借贷成本约为4.7%;SOHO中国的总借贷共计约人民币184.70亿元。\n另外,SOHO中国流动资产中银行存款约6935万元,现金及现金等价物约3.97亿元,而这两项数据在2019年分别为2.61亿元、12.07亿元,出现了大幅下降。\n面对如此颓势,在房地产调控不断加压的当下,潘石屹显然也无能为力。\n黑石会带来什么\n这时候,引入有实力的第三方机构无疑是正确的,于是潘石屹瞄准了黑石集团,准确地说他们两是情投意合。\n在2020年中国投资年会上,黑石集团董事长苏世民受邀参加了会议,他表示:“未来,黑石愿意在中国投资两类房产:第一是仓储类资产,第二是城市购物中心。与此同时,中国的酒店业也会慢慢起步。”\nSOHO中国无疑符合了他的要求。而黑石集团能够带来什么呢?\n首先是资金成本,上文提到SOHO中国的融资成本为4.7%,而黑石集团的实际利息成本仅3.2%,海外宽松的融资环境使海外机构资金端压力相对较小。\n第二是商业模式,将不再依靠租金收入来维持现金流,金融投资、物业销售等亦将贡献较大的现金流入。同时国外已发展成熟了REITs等渠道,将提供独特的资本化路径。\n最后是运营能力,黑石集团在资产运营方面有着丰富的经验。2007年,黑石以260亿美元收购希尔顿,修复并改善运营后,于2014年后逐步卖出,最终获利约140亿美元,在资产价值提升方面成果卓著。\n同时黑石集团还于2018年收购了上海怡丰城及其相邻办公大楼,2019年收购了香港国际建投及上海长泰广场,未来不排除会注入SOHO中国。\n显然,SOHO中国的未来还有很大的看头,精明如潘石屹怎么会真的跑掉呢?他仍然保留了SOHO中国9%的股份。\n现在只需等待黑石集团亲自操刀“修复并改善”的过程,他便可以坐享其成。","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":1450,"commentLimit":10,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"symbols":["BX"],"verified":2,"subType":0,"readableState":1,"langContent":"CN","currentLanguage":"CN","warmUpFlag":false,"orderFlag":false,"shareable":true,"causeOfNotShareable":"","featuresForAnalytics":[],"commentAndTweetFlag":false,"upFlag":false,"length":22,"xxTargetLangEnum":"ZH_CN"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"isTiger":false,"isWeiXinMini":false,"url":"/m/post/161314930"}
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