题目已经很直接得表达了我的看法，下面详细说下我的判断逻辑，顺便科普下什么是房托基金（REITS）。
01招股信息
划重点，下周一截止认购，参与热情较低，预计中签率较高。
02公司简介
顺丰房托，全称顺丰房托基金，于2020年10月23日在香港成立，前身为顺丰控股间接全资附属公司。
顺丰创办人王卫担任主席，顺丰控股间接持有100%股权，假设顺利上市，将成为首个在香港以物流为主的房托基金。
什么是房托基金？
它的全称为房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），简称REITs，属于基金的一种。
也是把大家的钱集中在一起，交给专业基金经理去投资于能产生收入的房地产项目。
租金收入和房地产升值为基金主要收益来源，获得的大部分收益（约90%以上）会定期分红给投资者。
顺丰房托主要投资于全球范围内可产生收入的房地产，投资组合初步包括位于香港、佛山和芜湖的三处物业，所投物业均为现代物流地产（包括配置有自动分拣及供应链支持设施的分发中心）
总可出租面积约30.8万平方米，评估价值约为61亿港元（其中香港物业就是母公司在香港设立的顺丰大厦，估值约52.86亿港元），截至最后实际可行日期，平均出租率约为95.3%。
03财务资料
基金总收益：2018年～2020年分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元，年复合增长率为4.4%
净利润：2018年～2020年分别为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元，主要受物业公允价值变动影响。
04基石投资人/保荐人
两名基石，投资金额均为2500万美元，按招股价中位数4.92港元计算，合计占发售基金单位的15.2%（假设超额配股权未获行使）。
比例不高，参考意义不大。
保荐人星展亚洲（近两年保荐2家公司，1涨1平），同样没啥参考价值。
05同行对比
同行龙头领展房产基金目前市值约1530亿港元，顺丰房托估值约40亿港元。
近期上市且和顺丰房托市值相当的是招商局商业房托，19年12月上市，首日开盘微跌3.8%，其他基金上市时间较早。
06综合
基本面一般，近几年基金总收益增长缓慢，净利润走过山车，下滑明显。
基石占比不高，参考意义不大，保荐人过往业绩也一般。
募集资金占公司总市值比例较高，市场承接压力可能偏大 。
虽然是香港首只以物业为主的房托基金，但貌似并没有起到多大作用，其次成也母公司顺丰，败也顺丰，对顺丰依赖性很高，最近顺丰一季度暴雷，估值也深受影响，综合来看，搞头不多。
我选择放弃认购。
注：市场有风险，投资需谨慎，以上仅作为参考，不作为投资建议。
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