解读恒隆地产2024年报，韧性还是渡劫？

地产资管界2025-02-15

○武汉恒隆广场的外景#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）玩摄堂、恒隆地产等，本文为“新商业LAB”的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为“新商业LAB”的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。前言2025年1月24日，赶在蛇年春节之前，总是率先披露年度业绩的恒隆地产，公布了2024年的全年业绩，报告期为2024年1月1日至2024年12月31日。公告显示，恒隆地产期内总收入约港币...

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VUITTON门店去年底似已曙光初现，而到了2024年Q4，得益于年末的消费热潮，内地的奢侈品市场开始回暖，市场也似乎正在趋于稳定。在可称为“中国内地高端消费风向标”的上海市场，上海恒隆广场与上海港汇恒隆广场的去年下半年收入与销售额，环比上半年已有明显提升。面对向好的趋势，陈文博先生也提出，希望集团2025年的业绩会取得微增。○2024年12月，DIOR在上海恒隆广场举办的圣诞点灯活动 @图源官方酒店成为收入缓冲器，集团从2024年起将酒店业务单独呈列，不再归入物业租赁板块。期内，酒店业务总收入增23%至港币1.89亿元，部分对冲物业租赁收入下降；但沈阳康奈德酒店的入住率下跌20个百分点，酒店业务全年亏损港币0.63亿元。酒店业务的收入增长，主要得益于2024年8月开业的昆明君悦酒店，其营运首5个月的收入为人民币3700万元。或是洞察到内地高端酒店市场的触底反弹趋势，恒隆地产已着手为旗下项目“补强”酒店物业。如无锡恒隆广场引入的希尔顿格芮酒店(预计2025年开业)，及上海港汇恒隆广场于去年签约的金普顿酒店(预计2026年开业)；还有杭州恒隆广场在建中的文华东方酒店(预计2026年开业)，集团的酒店组合在未来将持续扩大规模。○昆明君悦酒店的大堂 @图源官方办公楼市场依然疲弱，内地商办市场在经济不确定的环境下继续走弱，整体收入较去年下降6%至人民币10.95亿元，去年下半年的走势甚至还弱于上半年。集团在年报中指出，主要是市场供应增加，以及租户普遍加紧控制成本，导致出租率下降。○物业租赁业务之内地办公楼组合香港市场亦充满挑战，面对周边城市与地区的竞争，以及本地居民的北上旅游热潮，香港的营商环境充满挑战，居民的消费意欲普遍低迷，办公楼租赁势头依然不振，集团在香港的物业租赁组合收入及营业溢利分别下跌9%和12%。○出租率保持在95%高位的九龙东淘大商场 @图源官方物业销售成收入亮点，期内来自香港皓日的120个住宅单位(10.52亿港币)与蓝塘道的2间大宅(4.3亿港币)，以及武汉恒隆府的6个单元(0.38亿港币)和昆明君悦居的2个单元(0.18亿港币)，总计进账港币15.38亿元。但计及内地和香港的物业销售溢利、相关销售开支、无锡恒隆府的营销开支及其他营业开支等，物业销售业务于期内录得港币2.45亿元的营业亏损。○武汉恒隆府的外景物业重估的亏损扩大，至期末，集团的投资物业及发展中物业总值为港币1905.2亿元，录得港币9.37亿元的重估亏损(2023年同期为港币0.09亿元亏损)；且2024年下半年的重估亏损，环比上半年继续扩大。○恒隆地产的核心物业资产多位于内地@图源官方优化债务对冲净投资，集团期末的净债项结余为港币470.73亿元，同比增港币17.21亿元；净负债率为33.4%，同比增加1.5个百分点；在加息环境下，集团的平均有效借贷利息维持在4.3%，期内总财务费用增长8%至港币21.09亿元。恒隆地产坦陈，其业务面对的最大汇率风险来自人民币汇率波动，以人民币计值的资产净值，占集团资产总净值额的约70%。2025年1月，恒隆地产获得超10家国际、中资及本地银行组成的财团支持，成功签署港币100亿元5年期银团定期贷款和循环信贷融资。该笔银团贷款的所得款项将用于为集团的部分债务再融资计划，并提供额外营运资金支持公司发展业务。○港币100亿元5年期银团贷款签约仪式现场 @图源官方整体上看，恒隆地产的去年业绩，与中国奢侈品市场的整体下降幅度相当接近；集团的数据还显示，旗下内地商场的全年客流同比并未减少，而客单价大致下滑了15%至16%。所以，市场是否回暖的关键，就在于高端消费者的信心，何时能够恢复。#02高端与次高端的分化来看具体项目，我们聚焦恒隆地产在内地的商场组合。报告期内，集团旗下高端商场组合的整体收入同比下降4%，仅大连恒隆广场与无锡恒隆广场的收入保持增长；而次高端商场组合的整体收入同比增长4%，全部商场的收入均实现正增长。显然，内地“消费降级”的大趋势下，高端与次高端恒隆广场的业绩，呈现出明显的“两极分化”。○集团旗下的内地商场组合上海恒隆广场，作为集团的旗舰商场，收入与销售额分别从高位下跌6%与22%，主要因消费力稍逊的顾客对高端消费更加谨慎，并在海外寻找更优惠商品；而顶级客户仍然追捧恒隆广场的独家优质产品，期末的出租率为99%。○位于南京西路的上海恒隆广场 @图源官方上海港汇恒隆广场，年内推出一系列多元化市场营销推广以增加客流量，收入和销售额分别下跌3%与12%，去年底的出租率为99%。在2025年，与该商场仅一街之隔的新鸿基地产旗下之世界旗舰级购物中心ITC Maison，也将分阶段开业。○上海港汇恒隆广场经典的穹顶 @图源官方沈阳市府恒隆广场，由于当地市场竞争激烈，收入与销售额分别下跌16%与25%，商场正在调整定位，增加时尚生活与餐饮品类，期末的出租率为87%。○亟需调整的沈阳市府恒隆广广场 @图源官方无锡恒隆广场，市内首屈一指的高端商场，收入增长2%，销售额下跌3%，商场过去数年引入多个一线高端品牌，包括多家区域首店，持续巩固了当地市场的领导地位，至年底的出租率为99%。○位于中山路的无锡恒隆广场 @图源官方大连恒隆广场，市内的高端零售地标，收入增长8%，销售额增长3%，出租率连续4年上升，年内增加4个百分点至94%，商场保持了良好的增长势头。而包括DIOR、GUCCI等国际一线大牌，也都从同城友商转场而来。○大连恒隆广场的外景 @图源网络昆明恒隆广场，期内迎来了专属贵宾室(The Lounge)的启幕，以及昆明君悦酒店的开业，收入与销售额分别微跌2%与8%，年底的出租率为98%，商场作为中国西南地区的顶尖零售与时尚地标的地位持续巩固。○紧邻昆明恒隆广场的昆明君悦酒店 @图源网络武汉恒隆广场，由于市场环境充满挑战，加上来自市内同业的价格促销竞争激烈，商场的收入和销售额分别下跌19%和22%，期末的出租率同比提升3个百分点至85%。我们也将在本文下一段，带来有关武汉项目的详细分析与展望。○武汉恒隆广场的夜景 @图源官方沈阳皇城恒隆广场，作为次高端商场，期内收入与销售额同比上升3%与1%，至年底的出租率为94%。商场内的美食广场即将进行翻新工程，持续引进概念新颖的餐饮商家，以进一步丰富商场的餐饮组合，满足顾客不同喜好并增加客流量。○沈阳皇城恒隆广场 @图源官方济南恒隆广场，资产优化计划于2024年12月已届最后阶段，收入微增1%，销售额微降1%，年末出租率为93%，商场将增加更多美妆和运动休闲服装品牌，以提升对顾客的吸引力及商场的盈利能力。○济南恒隆广场的夜景 @图源网络天津恒隆广场，年内推出有针对性的市场营销推广策略，并与地方政府合办了多项活动，收入和销售额分别上升12%和8%，出租率增加5个百分点至95%，也是全部10座在营商场中收入和销售额增幅最高的项目。○港币100亿元5年期银团贷款签约仪式现场 @图源官方杭州恒隆广场，作为集团在内地唯一的在建综合体，项目备受市场关注。据了解，项目内的两栋写字楼将于2025年下半年交付，至期末招商率达71%的商场将于2026年开业，而文华东方酒店计划于2026年下半年启幕。○杭州恒隆广场的外立面效果图与整体而言，由于上海高端消费市场正在筑底，而沈阳及武汉市场竞争加剧，以致集团在以上城市的商场业绩表现不佳；而大连、无锡、昆明的项目经营态势较好，特别是大连项目，还有较高的成长上限。次高端商场中，天津项目的表现尤为喜人。#03不破不立的武汉恒隆再来聚焦总建筑面积达71万㎡武汉恒隆广场，我们将结合年报数据与公开信息，解析商场、办公楼、公寓(恒隆府)这3大物业组合，直面项目当前的巨大挑战，也展望未来可能的破局契机。○武汉恒隆广场的夜景 @玩摄堂有关高端商场，报告期内，武汉恒隆广场在集团旗下的10家内地商场中，收入跌幅倒数第1(下滑19%)，销售额跌幅倒数第2(下跌22%)，期末出租率最低(仅有85%)。恒隆地产在年报发布会中坦言，现在武汉的市场很艰难。去年，随着武汉SKP开业，本地高端消费市场形成了武商MALL、武汉恒隆广场、武汉万象城、武汉SKP的“四足鼎立”。其中的2家类百货高端商场，在去年持续推出更吸引顾客的积分及折扣活动，这让更擅长提供尊享体验服务的恒隆广场压力倍增。○武商MALL的多家大牌去年刚完成了门店升级 @玩摄堂○去年开业的武汉SKP今年还将陆续迎来多家国际一线大牌于自身而言，武汉恒隆广场的奢品阵容齐整，但高化、超市、大小餐饮等其他品类，还有明显短板。在硬件维度，原规划连通地铁2号线中山公园站的地下通道也已搁置。综合来看，武汉恒隆广场虽是“武汉客单价最高的商场”，却须直面外部的激烈竞争，也亟需改善内部的各项难点，商场的人气指数更有较大的提升空间。○在去年8月的“武汉商战”期间，武汉恒隆广场的客流与销售额迎来新高有关办公楼，曾经为整个综合体带来优质白领客群的办公楼，在去年也显出疲态，期内收入下降4%至港币1.06亿元，期末出租率下滑10个百分点至66%。我们了解到，很多租户在租赁合同到期后，都选择搬迁至市内的其他办公楼，这一方面是因为本地商办市场的供应量持续增加，租户拥有了更多选择。而另一方面，也说明项目现有的租金水平及提供的物业服务等，难以留住现有租户。○武汉恒隆广场办公楼的外景 @图源官方有关恒隆府，作为整个项目的物业销售组成，武汉恒隆府拥有3栋超高层酒店式公寓，总建筑面积约为13.5万㎡，共规划有492个可售单元。项目开盘至今，正逢内地的房地产寒潮，国内一二线城市的住宅市场都销量不济；而源自香港“大宅公寓”理念的武汉恒隆府，销售状况更是不畅，去年仅售出6个单元，进账港币3800万元。用“水土不服”来形容武汉恒隆府，或很贴切。○武汉恒隆府的高品质大堂审视现阶段的武汉恒隆广场，自持运营的商场与办公楼，以及可售的公寓楼，不仅未形成“互补共存”的良性生态链，还都陷入了“无法打开局面”的尴尬境地。此般窘境，有市场竞争造成的负面影响，也不应回避项目自身的多重问题。当然，我们也看到了武汉恒隆广场正在努力改变，如在负一层引入了华润万家零售集团旗下的Ole’精品超市；恒隆地产也在年报发布会中表示，商场将增加新的租户，以改善流量。而进入大部分核心租户的合同年，尽可能提升这些品牌的销售额，也甚为关键。○蓝天白云下的武汉恒隆广场 @图源官方“我们相信，2025年一定不会像2024年那样，并希望有小幅增长”，这是恒隆地产对于新一年的展望。而今年有多项重要工程持续推进的恒隆地产，仍将迎来资本支出继续增加的“关键之年”。对于武汉恒隆广场而言，如何提升商场的人气指数、如何稳住写字楼的出租率、如何破局恒隆府的窘境，新的一年同样至关重要。至于是否会引入高端酒店？先看项目已签约的服务式公寓，市场反响如何吧。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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