《热点透视》地产业烂摊子需要中国政府放大招来收拾

本文作者Chan Ka Sing为路透热点透视专栏作家，以下内容仅代表其个人观点

路透香港12月23日 - 中国正在与房地产过剩作斗争。全国数百万套存量住房正在拖累房价，并削弱了中国政府刺激经济的努力。预计2025年中国当局将加大举措，组建一个政策性住房“坏账银行”。

大多数经济学家都认为，如果不首先稳住房地产市场，中国政府就无法重振经济增长。问题的规模谁也说不准。高盛研究人员估计，如果开发商完成目前的所有在建项目，存量住房价值将达到93万亿元（13万亿美元）。这相当于 2023 年中国商品房销售额的八倍。

图：中国存量住房价值远超过住房年销售额

地产业在巅峰期曾占到中国年经济总量的四分之一，而过剩的存量住房给地产业带来了沉重的压力。恒大和碧桂园等大型开发商要么破产，要么停止投资新项目。中国国家统计局的数据显示，10 月新建住宅销售价格同比下降5.9%，创十年最大同比跌幅，也是连续第 16 个月下滑。房价下滑抑制了中国家庭的支出，而中国许多家庭将房产视为主要的财富来源。

中国政府已试图阻止这一趋势。2024 年 5 月，政府公布了鼓励地方政府去化存量住房并将之转化为保障性住房的措施。然而，据国内媒体报道，迄今为止取得的进展令人失望。中国央行制定了3,000亿元的保障性住房再贷款计划，但规模还不到商品房年销售额的3%。负债累累的地方政府也不愿参与其中，因为以大幅折扣从民营开发商手中购买空置房源有可能进一步压低房价。

图：中国住房存量创新高

更果断的做法是由中国政府作为最后的买家介入。这也是其他国家在房地产危机中的做法。大萧条之后，美国政府于1938年成立了房利美(美国联邦国民抵押贷款协会)，通过从银行购买抵押贷款来重振房地产市场。在欧元区危机期间，西班牙成立了一家名为Sareb的资产管理公司，从国内银行手中收购开发商的不良贷款。

类似的政策性住房银行可以为中国地产业带来同样的提振。它将允许地方政府在全国范围内去化数百万套存量住房，并有选择性地将其转化为保障性住房，用于出租或出售。通过控制住宅上市的速度，新的住房银行还能帮助调控房价。它还可以从资金紧张的省市收购未完工项目来建立和运营土地储备。

这种救市措施将耗资巨大。中国金融40人论坛学术顾问黄奇帆等经济学家认为，所需资金约为50万亿元到70万亿元。然而，如果住房银行的成立能迅速重振信心，避免房市陷入更深的低迷，那么政府可能只需要拿出其中相对较小的一部分资金。

2013年习近平刚上台时，政府也在努力应对房地产市场的低迷。当时中国官媒援引部级官员的话称，成立政策性住房银行以解决存量房过多问题的“基本条件”已经具备。但最终反而是中国央行出手，在 2015 至 2020 年间向市场注入超过 3 万亿元的流动性，以有效资助新建住房的 “库存去化”。

具有讽刺意味的是，此举助长了房地产泡沫，而泡沫最终在 2020 年破裂，留下了更大的烂摊子。2025年，中国财政部将需要出大招来收拾这一残局。(完)

(编审 白云)

((yun.bai@thomsonreuters.com))