藏在ESR150亿融资文件里的内地市场压力

观点网12-19 00:57

观点网12月18日，ESR披露关于ESR GROUP LIMITED注册文件补充信息的回函。据了解，该笔融资注册金额为150亿元，发行人为易商集团，债券全部募集资金拟出境偿还外存量借款息。ESR是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司，以及全球最大的上市地产投资管理公司之一，业务覆盖亚太区主要市场，管理费收入主要源自亚太区域，包括中国、日本、韩国、澳洲/新西兰、新加坡、印度和东南亚。而从补充文件中...

网页链接

免责声明：本文观点仅代表作者个人观点，不构成本平台的投资建议，本平台不对文章信息准确性、完整性和及时性做出任何保证，亦不对因使用或信赖文章信息引发的任何损失承担责任。

精彩评论

我们需要你的真知灼见来填补这片空白

发表看法

{"i18n":{"language":"zh_CN"},"isChannel":false,"data":{"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2492713958?lang=zh_CN&edition=full","thumbnail":"","is_english":false,"pubTime":"2024-12-19 00:57","share_image_url":"https://static.laohu8.com/9a95c1376e76363c1401fee7d3717173","id":"2492713958","market":"hk","top_or_hot":-1,"title":"藏在ESR150亿融资文件里的内地市场压力","media":"观点网","content":"<div>\n<p>观点网12月18日，ESR披露关于ESR GROUP LIMITED注册文件补充信息的回函。据了解，该笔融资注册金额为150亿元，发行人为易商集团，债券全部募集资金拟出境偿还外存量借款息。ESR是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司，以及全球最大的上市地产投资管理公司之一，业务覆盖亚太区主要市场，管理费收入主要源自亚太区域，包括中国、日本、韩国、澳洲/新西兰、新加坡、印度和东南亚。而从补充文件中...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241219005838ab824647&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n","source":"tencent","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>藏在ESR150亿融资文件里的内地市场压力</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ font-size:16px; line-height:1.5; color:#999; background:transparent; }\n.wrapper{ overflow:hidden;word-break:break-all;padding:10px; }\nh1,h2{ font-weight:normal; line-height:1.35; margin-bottom:.6em; }\nh3,h4,h5,h6{ line-height:1.35; margin-bottom:1em; }\nh1{ font-size:24px; }\nh2{ font-size:20px; }\nh3{ font-size:18px; }\nh4{ font-size:16px; }\nh5{ font-size:14px; }\nh6{ font-size:12px; }\np,ul,ol,blockquote,dl,table{ margin:1.2em 0; }\nul,ol{ margin-left:2em; }\nul{ list-style:disc; }\nol{ list-style:decimal; }\nli,li p{ margin:10px 0;}\nimg{ max-width:100%;display:block;margin:0 auto 1em; }\nblockquote{ color:#B5B2B1; border-left:3px solid #aaa; padding:1em; }\nstrong,b{font-weight:bold;}\nem,i{font-style:italic;}\ntable{ width:100%;border-collapse:collapse;border-spacing:1px;margin:1em 0;font-size:.9em; }\nth,td{ padding:5px;text-align:left;border:1px solid #aaa; }\nth{ font-weight:bold;background:#5d5d5d; }\n.symbol-link{font-weight:bold;}\n/* header{ border-bottom:1px solid #494756; } */\n.title{ margin:0 0 8px;line-height:1.3;color:#ddd; }\n.meta {color:#5e5c6d;font-size:13px;margin:0 0 .5em; }\na{text-decoration:none; color:#2a4b87;}\n.meta .head { display: inline-block; overflow: hidden}\n.head .h-thumb { width: 30px; height: 30px; margin: 0; padding: 0; border-radius: 50%; float: left;}\n.head .h-content { margin: 0; padding: 0 0 0 9px; float: left;}\n.head .h-name {font-size: 13px; color: #eee; margin: 0;}\n.head .h-time {font-size: 11px; color: #7E829C; margin: 0;line-height: 11px;}\n.small {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.9); -webkit-transform: scale(0.9); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.smaller {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.8); -webkit-transform: scale(0.8); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.bt-text {font-size: 12px;margin: 1.5em 0 0 0}\n.bt-text p {margin: 0}\n</style>\n</head>\n<body>\n<div class=\"wrapper\">\n<header>\n<h2 class=\"title\">\n藏在ESR150亿融资文件里的内地市场压力\n</h2>\n\n<h4 class=\"meta\">\n\n\n2024-12-19 00:57 北京时间&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href=http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241219005838ab824647&s=b><strong>观点网</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>观点网12月18日，ESR披露关于ESR GROUP LIMITED注册文件补充信息的回函。据了解，该笔融资注册金额为150亿元，发行人为易商集团，债券全部募集资金拟出境偿还外存量借款息。ESR是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司，以及全球最大的上市地产投资管理公司之一，业务覆盖亚太区主要市场，管理费收入主要源自亚太区域，包括中国、日本、韩国、澳洲/新西兰、新加坡、印度和东南亚。而从补充文件中...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241219005838ab824647&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"BK1258","symbol_name":"房地产运营公司","start_time":0,"source_url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241219005838ab824647&s=b","article_id":"2492713958","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":{"source":"tencent","url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241219005838ab824647&s=b","rn_cache_url":null,"customStyle":"body{padding-top:10px;}#news_title{font-weight:bold;#titleStyle#;}#news_description span{font-size:12px;#descriptionStyle#;}.footer-note{#statement#}","selectors":".mod-LoadTzbdNews, body","filters":".relate-stock, .hot-list, .recom-box, .wx-sou","directOrigin":true},"url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=2492713958","pubTimestamp":1734541020,"columns":[],"sourceInfo":{"source_id":"tencent","name":"腾讯"},"weMediaInfo":null,"summary":"报告中指，在中国内地ESR严格挑选资产所在地区，近70%的稳定物业都位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心。最近三年及一期，ESR基金管理业务的分布业绩分别为2021年1.99亿美元、2022年5.74亿美元、2023年5.745亿美元及2024年上半年1.69亿美元。文件显示，ESR于2023年投资业务业绩较2022年减少约3亿美元，降幅为89.8%，主要原因为由于2022年向ESR所管理的核心基金出售九项中国资产负债表内资产导致的租金收入下跌。","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"qq.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"BK1258":"房地产运营公司","BK1229":"房地产经营公司","LU0607220059.USD":"SCHRODER ISF HONG KONG EQUITY \"A\" (USD) ACC","LU0149534421.HKD":"SCHRODER ISF HONG KONG EQ \"A\" ACC","03913":"合景悠活","BK1216":"多样化房地产活动","01821":"ESR","BK1542":"内地物业管理股"},"translate_title":"Mainland market pressure hidden in ESR 15 billion financing documents","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":null,"symbols_score_info":{"01821":0.9,"03913":0.9},"content_text":"观点网12月18日，ESR披露关于ESR GROUP LIMITED注册文件补充信息的回函。据了解，该笔融资注册金额为150亿元，发行人为易商集团，债券全部募集资金拟出境偿还外存量借款息。ESR是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司，以及全球最大的上市地产投资管理公司之一，业务覆盖亚太区主要市场，管理费收入主要源自亚太区域，包括中国、日本、韩国、澳洲/新西兰、新加坡、印度和东南亚。而从补充文件中能够看出，目前中国内地物业组合的租赁状况对ESR的整体运营造成一定拖累，上半年出租率约为77%，加权平均租金增长率约为-11%，但租约续期及替换的势头活跃。也正是应当前市场情况，ESR大幅减少位于中国内地的开发活动，在土地收购方面的战略也集中于长江三角地区及大湾区市场。内地资产压力产城园区评论获悉，截至2023年12月31日，ESR新经济资产的物业组合租赁面积达到530万平方米，加权平均租金增长率约达8.2%(14.3%，不包括中国内地)，总出租率维持在91%以上(98%，不包括中国内地)。其中，中国内地期内出租率为82%，加权平均租金增长率为-3%，体现出内地市场的经营压力。报告中指，在中国内地ESR严格挑选资产所在地区，近70%的稳定物业都位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心。澳大利亚及韩国的租赁租金增长率最高，全年约达19.5%，对冲了澳大利亚及韩国资本化率的增加。2024年上半年，ESR录得续租及新租约约390万平方米，同比增长86%，加权平均租金增长率约为10.7%(19.4%，不包括中国内地)。澳大利亚及韩国录得最高租金增长率，增长率分别约为27.9%及24.0%。中国内地的租赁状况则依然疲弱，期内出租率约为77%，加权平均租金增长率约为-11%，但租约续期及替换的势头活跃。由于租户在租赁方面寻求灵活性，续租租金有所下调。于2024年6月30日，ESR新经济资产组合的加权平均租约到期日按收入及面积计分别维持于约4.6年及4.0年。按面积划分，8%物业组合的租约将于2024年到期；17%物业组合的租约将于2025年到期；18%物业组合的租约将于2026年到期；14%物业组合的租约将于2027年到期；12%物业组合的租约将于2028年到期；而31%物业组合的租约将于2029年及以后到期。在资产开发方面，ESR于2023年的开发项目动工及开发项目竣工金额分别为63亿美元及42亿美元，ESR开发大部分项目遍布日本、韩国、澳大利亚及新西兰，其中76%为位于香港、澳大利亚及新西兰的数据中心项目。2024年上半年，ESR动工及竣工项目分别达13亿美元及15亿美元，开发项目动工的34%为数据中心项目.地区分布上，26%项目位于澳大利亚及新西兰，23%项目位于印度及东南亚，而17%项目位于中国内地。ESR表示在评估当前中国内地任何新开发项目或新土地收购时仍保持谨慎态度。ESR仍秉持现行的开发策略以支持资产管理规模增长，另外开发储备的总建筑面积继续维持在2310万平方米。三大经营分部文件中分别披露了ESR各大主营业务的经营情况。产城园区评论获悉，ESR有三个可报告的经营分部，分别为新经济开发业务、基金管理业务及投资业务。呈现在业绩上，2023年，ESR新经济开发的业绩约为2.6亿美元，占总业绩比例为29.9%；基金管理的业绩约为5.75亿美元，占总业绩比例为66.2%；投资的业绩约为3410.3万美元，占总业绩比例为3.9%。2024上半年，ESR新经济开发的业绩约为3939万美元，占总业绩比例为82.4%；基金管理的业绩约为1.69亿美元，占总业绩比例为354.2%；投资的业绩为-1.61亿美元。具体来看，新经济开发业务是ESR通过自营或自筹资金对物业进行开发及建设，覆盖物业开发周期的各个阶段，包括选地、设计、建筑施工和租赁，并通过开发、建造和销售已竣工的物业赚取开发利润(包括建设收入、在建投资物业的公允价值收益和处置子公司的收益)。ESR还能通过其管理的开发基金和投资工具的开发活动，按其在这些基金和投资工具中的共同投资比例，获得相应的收益和价值增值。最近三年及一期，ESR新经济开发业务的分部业绩分别为2021年2.35亿美元、2022年3.43亿美元、2023年2.6亿美元、及2024年上半年3939万美元。基金管理业务是ESR代表其资本合作伙伴，通过基金和投资工具对处于不同生命周期的物业组合进行管理，从而获得管理费收入，费用包括基本管理费、资产管理费、收购费、开发费、租赁费，以及在达到或超过某个目标内部收益率且ESR的资本合作伙伴收到其目标资本回报之后，ESR收取的奖励费。据了解，ESR管理的基金和投资工具具有各不相同的风险特征，涵盖从私募机会型开发策略到私募核心/核心增益收益型策略，再到上市的REITs。这使得ESR能够跨越开发周期管理资产，并为ESR提供了一个有效的平台，可将ESR资产负债表上的物业出售给其管理的基金和其他投资工具，或出售给第三方。最近三年及一期，ESR基金管理业务的分布业绩分别为2021年1.99亿美元、2022年5.74亿美元、2023年5.745亿美元及2024年上半年1.69亿美元。2022年基金管理业务业绩较2021年增幅188.4%，主要由于收购ARA后资产管理规模增长导致的管理费收益增加。据披露，ESR直接和间接管理9只公开REITs，其中6只是ESR直接管理，3只是通过ESR的关联方间接管理，截至2024年9月30日，资产管理总规模约为411亿美元。另外，投资这一经营分部方面，ESR的投资部分主要分为三大类：一是ESR在其资产负债表上持有的已竣工物业，ESR从中获取租金收入和公允价值收益；二是ESR在其管理的基金和投资工具以及REITs中的共同投资，ESR从中获取股息收入、按股权比例收益和/或股权比例价值增值；及其他投资。最近三年及一期，ESR投资业务的分部业绩分别为2021年3.42亿美元、2022年3.34亿美元、2023年3410万美元及2024年上半年亏损1.61亿美元。文件显示，ESR于2023年投资业务业绩较2022年减少约3亿美元，降幅为89.8%，主要原因为由于2022年向ESR所管理的核心基金出售九项中国资产负债表内资产导致的租金收入下跌。其次，出售资产收益及ESR于澳洲及中国的投资公允价值收益下跌也导致了投资业务业绩下跌。最后，分占Cromwell Property Group业绩减少1.19亿美元也导致了联营公司呈报的公允价值亏损扩大及运营利润减少。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)","isDev":false,"isTTM":false,"deviceId":"web-server-community-laohu8-v3","version":"4.29.3","shortVersion":"4.29.3","platform":"web","vendor":"web","appName":"laohu8","isIOS":false,"isAndroid":false,"isTiger":false,"isTHS":false,"isWeiXin":false,"isWeiXinMini":false,"isWeiBo":false,"isQQ":false,"isBaiduSwan":false,"isBaiduBox":false,"isDingTalk":false,"isToutiao":false,"isOnePlus":false,"isHuaWei":false,"isXiaomi":false,"isXiaomiWebView":false,"isOppo":false,"isVivo":false,"isSamsung":false,"isMobile":false},"href":"/m/news/2492713958"}