生物岛租金是否偏高？生物岛基金一年“对赌”期是“救命”吗？

南方都市报12-17 07:37

全文3724字，阅读约需11分钟，帮我划重点划重点01广州国际生物岛集团优化园区租金价格体系，引发部分企业欠租问题，包括明星企业W公司。02W公司因欠租被冻结主要银行账户和全部股权，面临被起诉危机。03生物岛租金相对较高，与广州甲级写字楼137.07元/平方米/月的平均租金相差无几。04然而，生物岛集团实施降租政策，四期独栋租金已从132元/平方米/月降至65元/平方米/月。05专家建议对W公司...

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\t　　有消息传出，今年以来，广州生物岛已起诉一批欠租企业，其中有一家竟然是岛上明星企业。采访中发现，这家生物医药初创公司正迎来产业化的关键时刻，却因这次起诉而被冻结了主要银行账户和全部股权。雪上加霜的是，其与国资出资基金——生物岛基金为期一年的“对赌”条款已触发，也面临被起诉之危机。\t　　受大环境影响，不仅在广州生物岛，放眼全国，被欠租和“对赌”失败这两座大山压得喘不过气来的企业，至少有上万家。在各级政府都在大力支持战略性新兴产业发展的今天，W公司的遭遇值得作为样本进行公开讨论。\t　　W公司是广州国际生物岛上为数不多的专注全球创新药械的一家科技企业。自2015年成立以来，历经9年，在迈过重重难关后，该公司攻克出一款全球首创的检测产品。在今年即将迎来产业化的紧要关口，生物岛集团在未曾主动要求协商解决欠租问题的情况下，就把W公司告上了法庭。\t　　据知情人士L先生透露，目前W公司共欠生物岛集团“房租+物业管理费”近900万元，这笔欠款中，很大程度是因为承租生物岛四期某幢独栋而产生。这个独栋3年前的签约价格为120元/平方米/月，按每年5%递增，今年则达到132元/平方米/月。物业管理费则一直是25元/平方米/月。\t　　一家需要不断烧钱投入研发和临床试验的科技创新企业，为何敢租下租金较高的四期独栋呢？据L先生介绍，W公司是为了支持广州“重点建设项目”呼研所P3实验室，不得不于2020年退掉原来租下租用成本便宜逾半的600多平米场地。此后为解决该初创团队长期分散在岛内3栋楼宇4个场地的局面，在相关部门的协调下，才签约租金贵一倍、物管费贵3倍的四期独栋，并投入好几百万元装修研发实验室等。退租时，W公司创始人一直以为政府会对他们所作的牺牲有所补偿，但至今不仅没有补偿，连租金也没享受到任何优惠，最终又因欠租而被国企生物岛集团起诉并冻结账户和股权。\t　　在采访中，有岛上企业反映，和国内不少生物医药园区比，生物岛的租金和物业管理费相对较“贵”。他们认为，政府主导的产业园区，不能只顾着做“房东”而忘记承担“国家级科技企业孵化器”的功能。　　焦点问题1　　生物岛租金究竟贵不贵？四期单价租金降幅已过半\t　　南都记者比较戴德梁行的统计数据发现，这个价格“差一点”就与广州甲级写字楼137.07元/平方米/月的平均租金“接轨”，甚至不输阿里巴巴、腾讯这些科技大厂集聚的琶洲。和奢侈品店扎堆的太古汇(198元/平方米/月，克而瑞二季度数据)比，也不过差了数十元。不过，有商业地产研究人士表示，生物岛租金价格较高，或多或少与这个区域供应少、需求大有关。但多位运营产业园区的负责人认为，生物医药产业园区因其专业性和特殊性，租金价格确实普遍高于其他类型的产业园区，但也不能对标甲级写字楼。除非生物岛只想招揽头部企业或大企业的研发总部进驻，不然面对高企的租金成本，初创阶段创新医药研发企业只有搬离这条路。\t　　据悉，目前生物岛集团刚实施了降租政策。像W公司欠租的四期独栋租金，已从132元/平方米/月降至65元/平方米/月，降幅一半不止。不过，生物岛就算降租后，但加上相对较高的物业管理费，场地成本和同样由国资运营的苏州工业园区BioBAY最受欢迎的一期园区相比，还是贵了差不多34%。同样租1000平方米十年时间，在生物岛要比BioBAY多支付285.6万元。　　焦点问题2　　保全国有资产，起诉是唯一的解决办法吗？\t　　据知情人士L先生透露，生物岛集团作为一家国企，有“应收”的KPI考核。W公司拖欠近900万，其中物业管理费170多万元，被告也是情理之中，因为毕竟生物岛集团作为国企，肩负着管理和保护国有资产的责任。\t　　但对于W企业被告一事，L先生表示：“如果(W)企业的产品和业务都在非常好的路上发展，且没说不还欠租，那国资流失的风险在哪里？企业做不下去才是最沉重的国资流失，才是两败俱伤！”\t　　另一知情人士A先生则认为，对于W博士(W公司创始人)这种承担过国家重要专项，实实在在做国际创新产品的研发且被评为国家高层次海外人才，国资为何不招呼一声就直接起诉他们呢？银行账户被封股权被冻结，相当于政府先把企业经营的“脖子”掐住了。\t　　据悉，前段时间，广州市政府和相关部门召集了70多家市内三甲医院与被评上目录的17个本市的创新医疗器械产品的企业，开展对接会。其中就有W公司的产品。\t　　“对赌”条款　　曾经“雪中送炭”的国资创投基金，为何一年后要对明星企业“釜底抽薪”？　　破解为期一年的“对赌”协议 或需“耐心资本”大胆出手\t　　除近900万元的欠租外，曾经悬在大S前婆婆、俏江南创始人张兰和罗永浩头上的那把“利剑”，据了解，如今也悬在W公司创始人W博士头上。\t　　据知情人士L先生表示，广州开发区(黄埔区)政府对W公司这种看得到商业化前景的初创企业，一直是抱支持态度的。早在创业之初，开发区旗下的广州国聚创业投资有限公司就在天使轮参与投资。\t　　2023年，开发区政府得知W公司的资金困难后伸出援手，安排生物岛基金对接，并于2023年中股权投资2000万元。但一条“对赌”条款也给企业带来了巨大的风险：国资基金要求在12个月内，如果能融到5000万元或者是BD成功授权5000万元的话，生物岛基金就继续当W公司的股东；否则，国资股东有权要求W公司或创始人出资把这2000万元连本带利(按8%年化单利计)一并还给生物岛基金。\t　　如今，约定的一年期限已过去差不多半年，虽然正紧张有序地在推进创新药项目与几家国际药企的BD（商务拓展）对外授权工作，以及对外融资(欠租被告后股权被冻结，只能暂停)，但W公司还是多次收到生物岛基金发来的相关函件，要求按约定回购该基金增资2000万元持有的公司股权，不然将诉诸法律。\t　　聚焦　　12个月的期限合不合行规？\t　　张兰的“对赌”方好歹给了她几年时间去完成协议条件，生物岛基金却只给了W博士和W公司12个月的期限。多位投资界专家认为，股权投资以一年为期限，极其不合理，业内的做法普遍是5-8年为期。设定一年的回购条款，是基金管理人为了免责或怕被“问责”，“感觉就是想赶紧把自己‘摘’出来。”\t　　亦有投资界人士表示，或许是广东这边机会更多，资本对生物医药的耐心反而不如长三角那边，赚快钱的意愿更为强烈。“但政府基金不能像民间资本那样快进快出，这未免太市场化了”。\t　　股权投资还是债权投资？\t　　只给短短一年期限不算，在触发投资协议的回购条款后，还要求连本带利进行回购，这似乎可以理解为国资借2000万元给W公司一年，按年化利率8%归还本息，包赢不输。除了无抵押物外，这和银行放贷似乎没啥两样。\t　　广州海纳产业董事总经理、海纳检测经理宋啸亮认为，PE投资本质上就是一种风险投资。所谓的回购，本就是霸王条款。股权就是股权，债权就是债权。债权，就是我借你，有债必偿；股权就是共担风险，共享收益。　　困局破解　　投资方与被投企业应达成和解，共渡难关\t　　南都记者翻阅《VC/PE基金回购及退出分析报告》看到：进入司法程序的回购案件中，平均执行回款率仅为约6%；进入执行程序的回购案件，100%回款并执行完毕的案件仅占约4.6%。由此可知，就算设立回购条款，其实也是一场没有赢家的“对赌”。\t　　德和衡律师事务所认为，“对赌”协议虽然是市场交易下自由磋商的产物，但如果一味尊重商业自由而变相支持“刚兑”，则不利于投资市场的健康发展，也不利于PE投资的长远发展。投资方与被投企业最好能通过协议，采取适合彼此的方式，达成和解，共渡难关。\t　　探索与实践　　苏州生物医药专项母基金设15年存续期　　明确投资期7年退出期8年还可延长两年　　\t　　据悉，“耐心资本”已成为今年以来创投圈的热词之一。在此产业投资新语境下，不少城市也开始了更为务实的改革，主要表现在基金存续期的延长上。如今年8月，苏州宣布成立目标规模60亿元的江苏苏州生物医药产业专项母基金(有限合伙)，存续期长达15年(其中投资期7年，退出期8年)，延长期2年。(见表格)\t　　支持国资基金大胆试错　　深圳全国首提“大胆资本”\t　　今年10月底，深圳发布了《深圳市促进创业投资高质量发展行动方案(2024—2026)(公开征求意见稿)》，除提出培育壮大耐心资本外，还在全国范围内首次提出了“大胆资本”概念，支持国资基金大胆试错。有专家指出，创投基金本就属于大胆资本。政府引导的母基金和参与的产业创投基金确实需要更具战略性，而不应被局限在国有资产狭义的短期考核指标内，这样才能引领投资行业，成为大胆资本、耐心资本的榜样。　　\t　　不以国资保值增值为主要考核　　成都设立高达80%的“容亏率”\t　　要推动国资成为更有担当的长期资本、耐心资本，完善国有资金出资、考核、容错、退出相关政策措施就显得尤其重要。对此，全国不少地方进行了各种有益的探索。\t　　像今年7月底发布的《广东省科技创新条例(征求意见稿)》，提出对国有天使投资基金、创业投资基金的考核，“不以国有资本保值增值作为主要考核指标”。广东对国资出资考核松“口风”，一度振奋了创投圈。\t　　不以国有资本保值增值作为主要考核指标，容错的尺度又该如何设立？据南都记者观察，从全国不少城市的探索实践来看，主要分两种。一种是清单式。如今年7月初发布的《广州开发区(黄埔区)科技创新创业投资母基金发布管理办法》；还有一种是建立“容亏率”。如今年7月底成都高新区发布了全生命周期投资基金运营体系，更是给出了从80%到30%的较高容亏尺度。\t　　专家建言　　破解优质项目欠租困局可否“债转股”\t　　中科苏州药物研究院院长、协耀资本合伙人乔刚认为，作为国有生物医药园区，尽量做容忍度高的“房东”，尽最大能力协助企业解决实际问题，如对接投融资、银行贷款，推动政府给予科技资金扶持等。乔刚认为，在广州搞创新药研发的企业不多，像W公司这样的行业“尖子生”，应该给予更多的重视才对。\t　　多位产业园区操盘手均认为，生物医药产业里的创新企业，能走到产业化这个阶段殊为不易，相关部门以“国资流失”的理由起诉W公司，确实有值得商榷之处。有专家建议，对于W公司这种还需时间实现自我“造血”功能的有前景企业，可考虑实施“债转股”，以帮助企业破解欠租困局。\t　　南都调研 总第518期\t　　策划：李阳 尹来\t　　统筹：王道斌 游曼妮\t　　采写：南都首席记者 黄海珊 实习生 郭凯旋\t　　制图：何欣 部分图片由即梦AI生成　\t　　更多报道详见南都大健康周刊B01-08版查看原图 58K","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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