“接盘侠”信达地产，坠入爆雷房企深渊

钛媒体12-16

文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮等了足足两年半时间，信达地产上海静安区信安里项目终于入市销售了。前几天，信安里摇号认筹，首推1栋90-100㎡户型，合计140套房源。次日，信达地产公布了销售成绩：首开经销15亿元。信安里，所在的老静安片区，是上海土地投资的焦点。3个月前，大宁灵石社区地块、曹家渡社区20号地块竞价出让，中建玖合、招商蛇口分别创造了大宁板块地王、静安区单价地王。趁着这个...

网页链接

免责声明：本文观点仅代表作者个人观点，不构成本平台的投资建议，本平台不对文章信息准确性、完整性和及时性做出任何保证，亦不对因使用或信赖文章信息引发的任何损失承担责任。

精彩评论

我们需要你的真知灼见来填补这片空白

发表看法

{"i18n":{"language":"zh_CN"},"isChannel":false,"data":{"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2491615502?lang=zh_CN&edition=full","thumbnail":"","is_english":false,"pubTime":"2024-12-16 20:07","share_image_url":"https://static.laohu8.com/9a95c1376e76363c1401fee7d3717173","id":"2491615502","market":"sh","top_or_hot":-1,"title":"“接盘侠”信达地产，坠入爆雷房企深渊","media":"钛媒体","content":"<div>\n<p>文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮等了足足两年半时间，信达地产上海静安区信安里项目终于入市销售了。前几天，信安里摇号认筹，首推1栋90-100㎡户型，合计140套房源。次日，信达地产公布了销售成绩：首开经销15亿元。信安里，所在的老静安片区，是上海土地投资的焦点。3个月前，大宁灵石社区地块、曹家渡社区20号地块竞价出让，中建玖合、招商蛇口分别创造了大宁板块地王、静安区单价地王。趁着这个...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241216201027ab7c4e99&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n","source":"tencent","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>“接盘侠”信达地产，坠入爆雷房企深渊</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ font-size:16px; line-height:1.5; color:#999; background:transparent; }\n.wrapper{ overflow:hidden;word-break:break-all;padding:10px; }\nh1,h2{ font-weight:normal; line-height:1.35; margin-bottom:.6em; }\nh3,h4,h5,h6{ line-height:1.35; margin-bottom:1em; }\nh1{ font-size:24px; }\nh2{ font-size:20px; }\nh3{ font-size:18px; }\nh4{ font-size:16px; }\nh5{ font-size:14px; }\nh6{ font-size:12px; }\np,ul,ol,blockquote,dl,table{ margin:1.2em 0; }\nul,ol{ margin-left:2em; }\nul{ list-style:disc; }\nol{ list-style:decimal; }\nli,li p{ margin:10px 0;}\nimg{ max-width:100%;display:block;margin:0 auto 1em; }\nblockquote{ color:#B5B2B1; border-left:3px solid #aaa; padding:1em; }\nstrong,b{font-weight:bold;}\nem,i{font-style:italic;}\ntable{ width:100%;border-collapse:collapse;border-spacing:1px;margin:1em 0;font-size:.9em; }\nth,td{ padding:5px;text-align:left;border:1px solid #aaa; }\nth{ font-weight:bold;background:#5d5d5d; }\n.symbol-link{font-weight:bold;}\n/* header{ border-bottom:1px solid #494756; } */\n.title{ margin:0 0 8px;line-height:1.3;color:#ddd; }\n.meta {color:#5e5c6d;font-size:13px;margin:0 0 .5em; }\na{text-decoration:none; color:#2a4b87;}\n.meta .head { display: inline-block; overflow: hidden}\n.head .h-thumb { width: 30px; height: 30px; margin: 0; padding: 0; border-radius: 50%; float: left;}\n.head .h-content { margin: 0; padding: 0 0 0 9px; float: left;}\n.head .h-name {font-size: 13px; color: #eee; margin: 0;}\n.head .h-time {font-size: 11px; color: #7E829C; margin: 0;line-height: 11px;}\n.small {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.9); -webkit-transform: scale(0.9); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.smaller {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.8); -webkit-transform: scale(0.8); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.bt-text {font-size: 12px;margin: 1.5em 0 0 0}\n.bt-text p {margin: 0}\n</style>\n</head>\n<body>\n<div class=\"wrapper\">\n<header>\n<h2 class=\"title\">\n“接盘侠”信达地产，坠入爆雷房企深渊\n</h2>\n\n<h4 class=\"meta\">\n\n\n2024-12-16 20:07 北京时间&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href=http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241216201027ab7c4e99&s=b><strong>钛媒体</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮等了足足两年半时间，信达地产上海静安区信安里项目终于入市销售了。前几天，信安里摇号认筹，首推1栋90-100㎡户型，合计140套房源。次日，信达地产公布了销售成绩：首开经销15亿元。信安里，所在的老静安片区，是上海土地投资的焦点。3个月前，大宁灵石社区地块、曹家渡社区20号地块竞价出让，中建玖合、招商蛇口分别创造了大宁板块地王、静安区单价地王。趁着这个...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241216201027ab7c4e99&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"600657","symbol_name":"信达地产","start_time":0,"source_url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241216201027ab7c4e99&s=b","article_id":"2491615502","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":{"source":"tencent","url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20241216201027ab7c4e99&s=b","rn_cache_url":null,"customStyle":"body{padding-top:10px;}#news_title{font-weight:bold;#titleStyle#;}#news_description span{font-size:12px;#descriptionStyle#;}.footer-note{#statement#}","selectors":".mod-LoadTzbdNews, body","filters":".relate-stock, .hot-list, .recom-box, .wx-sou","directOrigin":true},"url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=2491615502","pubTimestamp":1734350820,"columns":[],"sourceInfo":{"source_id":"tencent","name":"腾讯"},"weMediaInfo":null,"summary":"关于网签情况，源媒汇询问了信达地产方面，但截至发稿亦未获回应。结果，现在一个面临着业绩亏损、大规模抛售资产，一个没能抓住机遇、净利润接连下滑，双双坠入爆雷房企的深渊中。相比2021年，2023年，信达地产的营收腰斩至114.2亿元，销售额下跌40%至195亿元。为了避免“被吃掉”，信达地产突然在各地招拍挂市场横空出世，4年投资超过400亿元，创造了8个地王项目。","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"qq.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"600657":"信达地产","BK0009":"债转股","BK0273":"房地产","BK0028":"国家队"},"translate_title":"\"Takeover Man\" Cinda Real Estate fell into the abyss of explosive real estate companies","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":null,"symbols_score_info":{"600657":1},"content_text":"文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮等了足足两年半时间，信达地产上海静安区信安里项目终于入市销售了。前几天，信安里摇号认筹，首推1栋90-100㎡户型，合计140套房源。次日，信达地产公布了销售成绩：首开经销15亿元。信安里，所在的老静安片区，是上海土地投资的焦点。3个月前，大宁灵石社区地块、曹家渡社区20号地块竞价出让，中建玖合、招商蛇口分别创造了大宁板块地王、静安区单价地王。趁着这个热度，加上曹家渡板块极度稀缺性，信达地产靠着“老静安”这个招牌，就能饮到“头啖汤”。信安里户型呈现长条状，存在90㎡户型的客餐厅无采光、100㎡户型得房率只有75%等问题。如此设计，被很多上海市民戏谑为：加大版的“老破小”。总价1500万元左右进驻老静安，地段含金量足以掩盖产品存在的问题。根据官方披露显示，信安里在2024年11月19日拿到预售证，3天后启动认购，共获得了160组左右的认购，认筹率超过了110%。按照13.6万元/㎡过会均价折算，首开套数109套，去化率约78%。一位上海贝壳找房中介告诉源媒汇，“目前还有房源在售，100平有部分房源。新上海人多一些，以及需求老静安地段的（买家）。”不过，在上海“网上房地产”官方公示，静安里项目却在交易系统中“消失”了，仅有预售证和入市销售的信息，无法查看网签数据。关于网签情况，源媒汇询问了信达地产方面，但截至发稿亦未获回应。按“安信里”关键词检索结果如此情况，放在信达地产身上又是司空见惯。信达地产是一家非典型开发商。它给自己的定位是：“专业特色的不动产资源整合商”。把它放在整个AMC中国信达中会更好理解，即信达地产只是承担着控股股东在房地产施工建设、运营建设的任务。在融创、佳兆业等房企爆雷时，中国信达化身为“接盘侠”，大举扫货不良资产。而作为控股股东不良资产布局的重要支撑点，信达地产的开发、建设、销售能力却不能与之适配，导致很多收购资产未能快速实现纾困、化债以及变现。结果，现在一个面临着业绩亏损、大规模抛售资产，一个没能抓住机遇、净利润接连下滑，双双坠入爆雷房企的深渊中。被拖入深渊信安里，是信达地产建设、产品设计的一个典型体现。2022年6月，上海信达银泰置业有限公司（下称“信达银泰”），以21.08亿元竞得上海静安区曹家渡社区C050301单元4-3b地块（下称“曹家渡项目”），用地面积1.04万㎡，折算楼面价8.15万元㎡。这是一个旧改项目，成本价没有计算保障房部分成本。拿地3个月后，信达地产成立了项目公司上海信瓴置业有限公司。天眼查显示，该公司由信达银泰持股100%，2022年11月启动了建筑设计单位招标，2023年5月进行地块桩基工程招标。信达地产财报显示，曹家渡项目总投资35.28亿元，2023年末房地产开发成本为22.53亿元，预计2026年竣工。2024年8月左右，信安里传出即将入市销售的消息，后又改为预计10月取证。当时售楼处已经对外开放，但直到12月初才入市销售。从开工到入市，信达地产耗时一年半左右。在“时间就是金钱”的当下，开发商往往追求更快的周转速度，绿城开工时间已经缩短到1.7个月，保利2023年新增项目当年实现销售超300亿元。拿着“老静安”招牌的信达地产，却并不着急。不过，并不是每一个项目都在老静安。安信里周转速度慢，有很多原因：1、信达地产不熟悉上海城市更新拿地模式，这是其上海首个城市更新项目；2、建设、销售都不是信达地产的强项，运营能力跟不上趋势。这些因素，不仅让信达地产与房地产新趋势脱节，也让中国信达在推行“大不良”经营策略中，被收购的爆雷房企不良资产一起拖入深渊之中。很早，中国信达开始推行“相对集中、突出主业”战略，大举推行立不良资产经营核心主业，2021年不良资产经营资产超过了万亿，占总资产比例超过66%。但之后开始逐年下滑，2022-2024年中期分别为9919亿元、9136亿元、8851亿元。房地产业是中国信达收购的重点。2021-2024年中期，中国信达收购重组不良资产金额分别为1488.23亿元、1132.82亿元、699.1亿元、523.37亿元，其中房地产占比逐年提升，分别为42%、47.4%、63.5%和67.4%。收购资产包括泰禾上海院子、泰禾深圳坪山地王地块、佳兆业广州南沙悦伴湾项目、增城山水合悦项目、新力控股海石洲项目、北京万柳书院资产包、融创海南幸福城项目等。中国信达采用“金融机构接管+委托代建”模式，对爆雷房企进行纾困，或进行房地产不良资产的化债、变现。其中，信达地产承担着重要的收并购、代建、监管、受托管理等工作。在中国信达2022-2024年中期财报中，信达地产新增协同项目管理面积（或行业风险化债中面积）分别为318万㎡、320万㎡、230万㎡，涉及盘活体量分别为340万㎡、698万㎡、204.6万㎡。信达地产根本接不住如此大的管理、代建体量。对比信达地产往年新开工、竣工情况，可以发现，代建部分面积与控股股东需要协同管理面积、盘活体量存在巨大差距。新开工意味着可以入市销售、回流资金，竣工则可以交付、形成营收。信达地产两方面都跟不上中国信达的并购速度，加上行业形势加快下行，让控股股东面临营收、净利润亏损、资金流动性紧张等问题。难以脱困中国信达收入开始出现大跳水，2021-2023年，从1001.34亿元跌到了761.68亿元，净利润也从147.37亿元下滑到69.94亿元，净利润率由14.72%下降到9.18%。其中，房地产收入分别为203.7亿元、160.7亿元、95亿元，销售利润也在大幅度缩水，从34.6亿元跌到17.9亿元。营收、净利润下跌，重要原因是不良债权资产减值损失严重，期间分别为-43.34亿元、-64.98亿元和-17.66亿元。卖不掉的房地产项目，进行大规模拨备减值是房企共性问题。原本以为是一个良机，结果与控股股东、行业趋势不适配的能力，信达地产把控股股东和自己都拖入了困境中。营收、销售开始连连下跌。相比2021年，2023年，信达地产的营收腰斩至114.2亿元，销售额下跌40%至195亿元。自然，盈利水平也是处在下滑中，净利润从8.15亿元下跌到了5.05亿元。其中，广东信达地产有限公司（下称“广东信达”）是信达地产过往三年亏损最为严重的子公司，2021-2023年净利润分别为-2.46亿元、-4.68亿元和-1.65亿元，合计亏掉了8.79亿元。根据天眼查显示，广东信达成立于2014年5月，法定代表人为王鸿飞，注资资本为3亿元，共有25家对外投资公司，涉及到广州中国铁建花语天宸、深圳信达金尊府、海南幸福城、佛山信达珑桂蓝庭等项目。进一步透过2024年三季度可售项目可以发现，不少项目一卖就是三四年时间。比如深圳金尊府，2021年4月左右完成债务脱困之后，准备入市，如今仍有1.57万㎡可售面积。实际上，早在2015年，信达地产的建设、运营能力便已经过了市场检验。2015年，中央经济工作会议上，提出促进房地产行业兼并重组。为了避免“被吃掉”，信达地产突然在各地招拍挂市场横空出世，4年投资超过400亿元，创造了8个地王项目。特别是与爆雷房企泰禾合作密切，致使深圳金尊府、上海新江湾城地块等项目建设、销售被拖累。拿下的很多地王项目，为的是一时任务，盈利或许不是考虑的第一要义。但没有销售意味着没有结转，现金流就会迅速恶化。2021年，信达地产的经营性现金流，从上年同期的73.6亿元跌到了27亿元，2023年仅为7.12亿元，货币资金则腰斩至96.74亿元。做不良资产并购的公司，本身却变成了一个准不良资产。无论是净借贷率，还是现金短债比，信达地产已经走到了爆雷边缘，2021-2023年净借贷率为104.48%、121.72%、111.81%，现金短债比0.89、0.58和0.72。而到了2024年三季度，信达地产亏损更加严重了，营收为35亿元、净利润为-1.51亿元，经营性现金流则为-26.66亿元。资金流动性上，净借贷率为120%，现金短债比仅为0.29。内部大重组很明显，中国信达或已对信达地产的现状不满。2024年4月、8月，信达地产接连发生了大动作。其中，信达地产在4月股东大会会议文件中提及，中国信达将通过收购第三方对公司的债权后与公司进行债务重组、向公司投资业务提供债务重组等事项预计200亿元。8月，信达地产董事长石爱民、董事及总经理郭伟、董事及副总经理陈瑜一同提交了书面辞呈。一二把手辞任后，至今岗位仍处于空缺之中。目前，信达地产仍在加码不良资产投资。一方面，债权投资仍在上升，债权投资资产占总资产的比例，从2021年的10.85%上升到2023年的17.57%，2024年三季度为17.69%。而债权投资主要是上市公司主体本身进行。源媒汇独家获悉，信达系高管近期走访了东莞等大湾区城市“烂尾”项目，洽谈收购事项。就此事，源媒汇询问信达地产有关收购标的、投资规模等情况，截至发稿，对方仍未回应。另一方面，2022年11月，信达地产诞生了一个经营类不动产“资产管理+运营服务”平台信悦资管。它被信达地产视为“第二发展曲线”重要战略布局，专注于产业园区、公寓、酒店等非住宅不动产投资及资产管理。这是一个有故事的新平台。信悦资管前身名为北京坤鸿建筑工程管理咨询有限公司，成立于2015年，原本隶属于北京信达地产，2018年转手到了安徽信达地产，2022年3月又划入到信达悦生活服务中。信达悦生活服务由上海信达立人投资管理有限公司全资持有。2022年6月、11月，信悦资管联合绿城服务、珠海万达商管，成立了物业管理平台信诚智慧、商业管理平台信万坤泰，加上很早成立的信达汇融，形成了“资金-管理-运营”的链条。这个设计的初衷是：推动信达汇融实现市场化。也就是说，信达地产也玩起了轻资产战略。2023年“五一”之后，信悦资管联合信万坤泰、信诚智慧、信达汇融率先开始在信达地产沪苏区域开展协同业务交流，开启6个大区巡回业务推介，相继去了西部区域、华中区域、华东区域、华南区域。2024年11月末，信悦资管受托管理不动产资产规模58.78万㎡，受托管理项目规模268.56亿元，包括25个投资管理项目、26个商业运营项目等。但信悦资管依然没有改变底色：把具备竞争力的能力寄托在合作方上，物管交给了绿城、商管交给了万达。成功的关键，就看绿城、万达是否给力了。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"-2","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)","isDev":false,"isTTM":false,"deviceId":"web-server-community-laohu8-v3","version":"4.29.3","shortVersion":"4.29.3","platform":"web","vendor":"web","appName":"laohu8","isIOS":false,"isAndroid":false,"isTiger":false,"isTHS":false,"isWeiXin":false,"isWeiXinMini":false,"isWeiBo":false,"isQQ":false,"isBaiduSwan":false,"isBaiduBox":false,"isDingTalk":false,"isToutiao":false,"isOnePlus":false,"isHuaWei":false,"isXiaomi":false,"isXiaomiWebView":false,"isOppo":false,"isVivo":false,"isSamsung":false,"isMobile":false},"href":"/m/news/2491615502"}