久期财经讯，12月16日，标普确认了领展房地产投资信托基金（Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK）的“A”长期发行人信用评级。与此同时，标普确认了领展房产基金在中期票据（MTN）计划下的有担保高级无抵押票据的“A”长期发行评级。
稳定的评级展望反映了标普的观点，即领展房产基金将在未来12-24个月内保持其强劲的市场地位、稳定的盈利能力和稳定的经常性收入。
标普认为，中国香港特区零售市场疲软对领展房产基金的财务影响应通过其在必需品零售业的强劲市场地位、不断增长的海外资产以及2023年初配股降低的杠杆率来缓解。
标普对评级下调情景的缓冲中考虑了债务/EBITDA的比率和标普计算的杠杆比率（债务与债务加权益比率）。由于潜在的估值损失，其杠杆率的缓冲将缩小，但这两个比率都将保持在支持当前评级水平的阈值范围内。
标普预计，领展房产基金香港特区零售投资组合是其收入和EBITDA的最大贡献部分，在未来几个月将录得的租金复归率为负。该公司大多数房产都是面向大众市场的社区商场，与公共住房和当地社区相连。截至2024年9月，香港特区零售商场占领展房产基金资产组合的51.6%。
标普预计香港特区零售业的不利行业状况将在未来12个月持续下去。根据政府统计数据，2024年前10个月零售总额同比下降约8.8%后，将面临压力。房东面临的压力主要来自不利的经济条件和负面财富效应，香港特区居民前往深圳购物，以及增加的网上销售蚕食了传统购物中心的销售。
标普预测领展房产基金的租户销售额将与香港特区的必需品零售销售额一致下降。尽管趋势有所减弱，但标普相信必需品市场的表现将优于奢侈品和非必需品销售。2025财年上半年（截至2025年3月31日），领展房产基金租户销售额下降4.3%，与整个行业相比降幅较小。
标普预计领展房产基金香港特区零售商场的入驻率在2025-2027财年将保持96%-97%的弹性，较2024年9月的97.8%略有下降。根据标普的预测，该公司未来两年租金将下降4%-6%。在成本预算收紧和消费情绪减弱的情况下，租户可能会向房东施压，要求他们降低租金。截至2024年9月，领展房产基金凭借其多元化的租户群体和13.1%的健康入驻成本（平均租金占销售额的百分比）的强劲市场地位缓解了这一压力。
领展房产基金收购新加坡和中国内地的零售资产将增加收入和EBITDA，抵消香港特区零售商场收入的下降。该公司于2023年3月收购裕廊坊和Swing By @ Thomson Plaza，其在2025财年上半年租金大幅回升18.9%，入驻率保持在99.8%。领展房产基金于2024年2月收购了上海七宝领展广场剩余50%的股份后，也在对其进行资产增值，以更好地抓住年轻消费者的消费能力。由于香港特区私人停车位供应结构性不足，香港特区的停车场及相关业务的收入将继续增长。
在标普的基本案例情景下，标普预测该公司债务与EBITDA之比将在2025-2026财年略微下降至约5.3倍，而2024财年为5.4倍。该数值略有改善是由于上海七宝领展广场的全面整合以及海外零售和香港特区停车场收入的增长，上述因素被香港特区零售商场的收入下降所抵消。
负资产估值可能会对领展房产基金的债务与债务加权益信用比率（debt-to-debt-plus-equity credit ratio）造成压力。标普的基本情况预测，在2025-2027财年，领展房产基金的总投资组合价值每年将出现2%-4%的中等估值损失。这既解释了较高的资本比率（商业房地产的回报率），也解释了租金下降的原因。
截至2024年9月，领展房产基金的资产负债表上投资性房地产价值为2311亿港元，债务与债务加权益的比率约为23.3%。在达到标普杠杆比率的下行阈值（30%）之前，该公司可以承受从目前水平下跌约20%的估值。然而，贬值将减少股本基础，并为未来收购留下更少的缓冲。
标普预计领展房产基金在未来12个月内将保持审慎的收购方式。该信托基金将继续保持收购意愿，寻求增长机会，但要保持纪律和谨慎。与资本合作伙伴共同投资可能有助于分担投资负担。
该信托基金于2023年3月通过配股筹集的188亿港元收益帮助其扩大了股本基础并建立了评级缓冲。除了2024年2月以24亿元人民币收购上海七宝领展广场50%的股份外，配股收益的主要部分用于偿还过去1.5年的债务。由于现金和承诺银行授信额度下降到不符合标普对强劲流动性的要求的水平，标普将流动性评分调整为充足（adequate）。
稳定展望反映了标普的预期，即领展房产基金将在未来12-24个月内保持其强劲的市场地位、稳定的盈利能力和稳定的经常性收入。标普认为，该公司将保持收购意愿，并可能在其财务政策允许的范围内发行债务。
如果领展房产基金的债务与EBITDA的比率上升至6倍以上，其杠杆比率（债务与债务加权益比率）超过并长期保持在30%以上，标普可能下调领展房产基金的评级。
如果该公司：
整体投资组合质量减弱；
债务融资收购的步伐超出了标普的预期；
发展风险显著增加；或
大幅增加了债务融资单位回购。
未来12-24个月，评级上调空间有限。如果领展房产基金采取更保守的财务政策，使其债务与EBITDA之比在峰值杠杆率水平下保持低于4.5倍，标普可能上调领展房产基金的评级。
如果领展房产基金保持其杠杆率，同时其地理和资产类别的多样性得到改善，并与全球领先的同行相媲美，标普也可能上调其评级。
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