穿过风暴 | 观点与翟廸强对话: 市场挑战下的顺丰房托

观点网12-01

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。观点网过去两年来的高息...

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虽然新的供应量不多，但实际上并不影响北京本身的供应，而是影响周边廊坊和天津等地的供应。整体上北京有一点压力，但旁边廊坊、天津等地压力会更大，有些地区的出租率甚至只有百分之五十几。不同地区有不同的需求，但大部分地区的需求主要跟制造业有关，比如新能源汽车、光伏行业以及科技技术相关，这些是市场最大的需求来源。上海本身工业非常发达，华南以轻工业为主，华中、华北可能重工业比较多，这里面都是对物流仓需求很大的企业。华南地区一方面是几十年工业基础沉淀至今，另一方面是今年跨境电商对物流仓的需求。从空置率来讲，华南地区的表现是最好的。观点新媒体：顺丰房托长沙地区项目的出租率是否比较低？翟廸强：也不算低，因为我们整体4个项目最大租户是集团，所以从出租率来讲是稳定的。只是不同区域，主要看当地政府有没有推动商业活动开展。从上海三季度数据看出租面积改善了，空置率慢慢下降了，还有地方政府在土地供应方面有所控制，我觉得市场的发展是好的。2023年底的时候我说过2024年应该不会比过去三年好太多，现在我觉得2025年仍旧充满挑战，但是比2024年有更好的机会。如果暂时不去考虑国际政治情况的话，我觉得明年有机会比今年更好。观点新媒体：您认为在物流地产整体发展过程中，政府可以从哪些方面入手？翟廸强：从整体发展的方向，物流地产现在见到的情况就是供应太多。当市场有很多资金的时候，可能就会出现一窝蜂的投资。但是如果从整体国家经济的角度来讲，政府应该从整个国家、整个省份、整个城市去规划，控制投资，这是个大方向。我们做生意既要抓住机会，也要判断中长期的发展，但更最重要的是国家制定的战略方向。如果国家的战略方向能让我们做投资的很清楚明了，知道国家重战略重点与未来规划，就会根据大方向去投资。观点新媒体：倾向从集团收购资产，还是对外收购？翟廸强：顺丰房托上市差不多三年，当时我们跟投资者讲的方向非常明确，顺丰房托就是个融资平台。顺丰过去10多年投放了不少资金在重资产，所以希望通过这个平台将资金回笼给集团做其它投资。我们是比较幸运的，上市的时候市场很好。房托对于集团来讲是一个策略性的安排，集团希望房托作为一个融资平台的功能可以继续保持下去。从收购目标角度来讲，虽然也会考虑第三方项目，但相同情况下还是会优先考虑集团项目，大大减少了与其他投资人出价竞争的风险。目前大湾区的出租率方面是最好的，租金也是平稳的，整体数据也是最好的，所以我们短期要看的项目也主要在大湾区。集团有两三个已经落成投产了，差不多一年逐渐成熟。大湾区整个市场是比较健康的，当然我们也会到其它地方考察比较。观点新媒体：现在物流地产的租金回报怎样？整个市场被利息、地缘政治、经济等问题所影响，您认为什么时候可以再重启投资？翟廸强：香港维持在3-4%左右，内地5-6%左右。房托非常简单，当融资成本低于租金回报率时就能做。现在不同地区的空置率都比较高，当然华南比较好，但整体经济上涨速度，以及美元利息问题和外部一些不明朗的情况，都导致市场不稳定性增大，所以短期内不会做什么新投资。房托是一项比较长期稳健的投资，从营运角度以及风险管理考虑，我们认为目前的市场还是不适合。观点新媒体：今年整体经济不太理想，顺丰房托在香港和内地租户是否会出现一些变化？翟廸强：2024年的表现应该是可以的，内地跟香港几个项目第四季度的租赁合同都已经谈好了。2025年有一些外部住户的租赁合同到期，特别是香港也有几个客户到期，到时可能租金会有一点压力，但占比不是太多。所以2025年要有好的增长可能比较困难，希望订单可以做到与上一年持平。观点新媒体：租户一般一次签多长时间？翟廸强：一般是三年或三年起步，内地项目明年到期租赁合同不多，但挑战最大的是一年之后，因为我们跟集团的租赁合同是2026年初到期。现在看市场的话，租金下调机会很大，一年后市场应该是稳定的，但是租金要有比较好的上涨空间的话，我觉得可能性不太大。过去一年多我们在贷款方面的风险管理做得不错，希望利用未来这一年时间做好准备，万一租金收入下跌，融资成本方面也能尽量做一些对冲。经营企业不应该被动，要主动。租金方面，早一点跟客户沟通，看看他们的需求，做好我们的服务，把客户在合理的租金水平内留存下来。成本控制方面，在不影响服务的情况下减少成本，另外要密切与银行沟通，在市场发展有合适空间的时候做一些对冲，控制融资成本。观点新媒体：顺丰房托是否在目前四个现代物流物业项目里做定制化？另外仓库冷链的占比多大？翟廸强：今年超过60%的面积是租给集团的，里面大概1/3是快递业务，快递部分是定制的，其它都是标准的。佛山那边定制给速运，所以装了很多机器。但是芜湖跟长沙项目里面都是一些标准仓。我们是提供一个场地给租户经营，大方向也是尽量做一些标准仓。如果做快递的话，整体仓库设计方面可能会比较方便改造。如果是冷链方面有需求的话，会在地皮保温方面先做一些投放，方便客户进行冷库改造。冷库占比方面，内地项目基本上没有特别投放资金开发冷库，主要还是看租户需求。我们在长沙有一个仓一半是做冷库的，但这个是因为租户需要。观点新媒体：除了顺丰外，顺丰房托的租户其它哪些业态占比多？翟廸强：香港是第三方物流公司，除此之外就是跟我们日常生活有关的，包括餐饮类。有两家日资公司，一家是做航运，还有一家做贸易。另外有一家是意大利食品供应商，他们自己投钱建了一个冷库。内地情况很不同，除了快递有一定需求，另外就是供应链。因为技术业非常重要，也就产生很多对物流和物流仓的需求。观点新媒体：您认为顺丰房托未来的发展会是怎样的？翟廸强：未来发展的话，我们今年会比较小心，很难明确会不会做收购。明年的话主要还是得看市场，按实际去做，而不是明年一定会做。我觉得房托的发展应该一步一步向前，不会是也不应该是一个高增长业务，要以平稳为主。因为从集团角度，成立房托是一个融资平台的功能，集团也从来没有给压力让我们找资金买多少项目。我们看得比较长远，不会做比较短期投机的项目。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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