得益于我国公募REITs相关政策体系的持续优化，2024年REITs市场迎来了爆发式增长，发行速度显著提升。11月份，仅上海证券交易所新增3单已申报项目、3单已受理项目以及2单项目获得通过。
自2021年6月份我国首批9只公募REITs产品上市以来，该市场已平稳运行三年有余，通过“首发+扩募”的模式推动市场规模稳步增长，不同底层资产类型的产品也陆续涌现。截至11月27日，沪深公募REITs市场已有51只产品上市，整体发行规模达到1474.68亿元。
在医药流通行业的数字化转型浪潮中，九州通医药集团股份有限公司（以下简称“九州通”，证券代码：600998）正以其前瞻性的不动产证券化战略，引领医药行业新变革。通过Pre-REITs与公募REITs的双轮驱动，九州通不仅盘活了存量资产，更为有效投资注入了新活力，加速了不动产证券化战略的落地。
Pre-REITs：孵化优质资产 助力公司战略转型
11月13日，九州通发布公告称，为进一步优化资产结构、提升资本运作效率，公司拟于近期开展医药物流仓储资产Pre-REITs基金的备案及募集工作。
此前，九州通曾发公告称，因Pre-REITs项目发行需要，公司全资子公司认缴出资35,000万元，参与设立Pre-REITs不动产私募投资基金。其中，高和资本为基金管理人。
对于上述资本运作，九州通表示，公司成立Pre-REITs基金主要为公募REITs未来扩募孵化和培育优质的医药物流仓储资产，助力公司快速实现不动产证券化战略转型。
与此同时，九州通本期Pre-REITs基金已落实基石投资人及银行贷款资金，并已确认多家机构投资人的基金认购意向，认购倍数较高。本期Pre-REITs基金将力争于2024年内完成首批资产的交割。
资料显示，九州通在不动产证券化领域的探索，始于对医药物流仓储资产的深度挖掘。2024年7月，九州通宣布启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，旨在为公司公募REITs后续扩募提前孵化和培育优质的医药物流仓储资产。
值得一提的是，九州通首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米。据测算，如Pre-REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过9亿元。
业内人士分析称，不动产证券化（REITs）作为九州通“三新两化”战略之一，不仅是九州通响应国家政策号召、有效盘活存量资产的具体行动，更是公司不动产证券化战略转型的重要一步。
过去20多年里，九州通一直在进行仓储物流设施建设，攒下了相当厚实的家当：公司在全国拥有141座高标准的物流仓库，建筑总面积超430万平方米，包括290万平方米符合GSP标准的医药物流仓储资产及配套设施，这为公司开展REITs及Pre-REITs项目提供了良好的基础。
公募REITs：实现资产“轻重分离” 打造双上市平台
与Pre-REITs项目相辅相成的是九州通的公募REITs项目。2024年9月，九州通以旗下运营管理的武汉东西湖医药物流中心为首批入池资产，在上海证券交易所获得受理。目前，九州通医药仓储公募REITs项目已在问询反馈中。
作为国内医药物流仓储设施的首单公募REITs，九州通公募REITs不仅开创了全国医药行业REIT的先河，同时也成为湖北省民营企业在REITs领域的破冰之作，具有较强的示范效应和积极正面影响。
资料显示，九州通公募REITs的底层资产是九州通东西湖现代医药物流仓储仓储资产，该资产被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，合计总建筑面积约为17.2万平方米。
此外，九州通通过公募REITs的发行，预计将对公司的财务状况产生显著的正面影响。若公募REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过7亿元。
值得注意的是，公募REITs及Pre-REITs的发行将助力公司盘活医药仓储物流资产及配套设施，回笼权益性资金，促进公司主营业务的快速发展；并通过搭建轻资产运营平台，实现业务上“轻重分离”以及多元化收益。
分析人士指出，从估值看，截至2024年11月27日，九州通的市盈率(动态)11.88倍，市净率1.09倍。九州通通过Pre-REITs与公募REITs的发行上市，有望显著提升公司所持优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值，实现九州通和公募REITs“双上市”平台的协同共赢。
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