研究成果丨中国公募REITs三周年，迈入常态化发行新阶段

清华大学五道口...10-30

导语：清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心近期发布研究报告《中国公募REITs三周年，迈入常态化发行新阶段》，回顾了中国基础设施公募REITs在试点阶段取得的成果以及常态化发行的机遇与挑战，预计未来其将为不动产行业转型和经济高质量发展注入新的活力。01C-REITs发展历程回顾中国基础设施公募REITs（简称“C-REITs”）的发展大致分为四个阶段。探索培育阶段（2004—2019年）。自...

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ETF的发行，有助于投资者赚取β收益、平滑单只REIT波动率。03C-REITs常态化发行的意义及可能面临的问题C-REITs常态化发行对市场、行业和宏观等方面具有重要意义。一是进一步完善C-REITs市场生态，加快推动其走向成熟。常态化发行意味着C-REITs许多试点阶段的制度局限性也将逐步优化，给市场参与者提供一个更加稳定和可预测的环境，加快推动市场走向成熟。二是加快中国多层次REITs市场体系的构建，推动不动产行业投融资升级。公募REITs的常态化发行将加速“PERE-持有型不动产ABS-公募REITs”这一多层次REITs市场体系的构建，大幅提升C-REITs市场的深度和广度，推动构建不动产发展新模式。三是促进实体经济的发展，助力宏观经济结构转型升级。常态化发行有利于进一步加强C-REITs对宏观经济的拉动效应，也将使得基础设施和不动产领域的资金配置将更加高效，有助于优化资源配置，大力支持新兴产业的发展。C-REITs常态化发行需要对交易结构、资产准入、税收和土地政策等方面进行梳理并突破。一是在交易结构层面，“公募基金+ABS”交易结构较为复杂，亟需简化。在现行框架体系下，基金管理人被置于实质管理人地位，而作为发行人的产业方仅作为第三方资管服务商的角色，造成产融结合的短板。二是在资产准入层面，底层资产应持续扩容。从REITs产融结合的本质而言，其激发市场的活力也不应仅限于现有资产类别，特别是在化解房地产市场风险、促进不动产行业转型升级等方面，REITs还可以发挥更大作用。三是在税收和土地年限层面，应进一步优化税收政策和解决土地年限问题。当前C-REITs税收优惠政策并非十分明确，更多聚焦于资产重组期，持有期的优惠力度不足，REITs在运营过程中还可能面临双重征税的问题。此外，在常态化发行阶段，还应同步解决土地年限问题，以保障C-REITs市场的稳定性和可持续性，进一步提升市场吸引力。04C-REITs常态化未来展望展望未来，预计C-REITs有望在市场规模、构建行业新发展模式以及促进宏观经济高质量发展等方面实现重要突破。C-REITs有望在量和质上步入全球REITs市场前列，同时持续丰富着中国资本市场。C-REITs市场规模有望突破万亿级别，迈向全球领先水平，并逐渐成为中国资本市场的重要组成部分。C-REITs的发展为中国资本市场增加了新的金融产品，弥补了不动产金融产品的空白，拓宽了投资者的选择范围，极大地丰富了中国资本市场结构。C-REITs将推动不动产行业转型升级，加快构建房地产发展新模式。REITs有助于企业构建发展新模式，一方面，REITs有利于推动企业主动提升运营管理和服务能力；另一方面，REITs还具备资本市场的“价值发现”功能，通过市场化手段形成更为透明的管理，推动企业转型升级。在构建市场发展新模式方面，REITs也将起到关键作用。房地产市场发展新模式的关键在于“市场+保障”双轨制的建立，REITs将有助于平衡“市场”和“保障”的关系。C-REITs有助于化解宏观层面诸多问题，助力经济高质量发展。首先，REITs为低流动性的基础设施资产提供退出渠道，退出资金既可用于偿还债务，还可用于新的投资，有效化解地方政府债务，为其提供更加可持续的财政增长模式。其次，REITs在促进共同富裕方面具有重要推动作用。公募REITs兼具股债特性，其中等风险、中等收益的特点十分适合居民资产配置，尤其在缺乏优质投资标的的情况下，公募REITs投资吸引力进一步凸显。最后，以公募REITs为核心的不动产金融循环将助力经济高质量发展。该循环体系通过盘活存量不动产，提升资产使用效率，并将释放的资金投入产业和科技领域，为实体经济注入活力。同时，机构和个人也可通过投资REITs获得收益，进一步促进消费。于此，REITs通过金融手段巧妙地将不动产、产业、科技与消费紧密结合，大幅提升金融体系服务实体经济的能力和效率，助力经济高质量发展。报告作者：郭翔宇  清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员余  健  清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员雷  童  清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心是聚焦不动产金融研究的智库。中心研究工作和战略发展得到多位领导、专家和相关部门的长期指导。中心聚焦行业重大政策与实践课题，立足于严谨的理论与实证研究，推动政策改革完善、探索行业最佳实践、促进国际交流合作。中心主办清华五道口全球不动产金融论坛，搭建多方长期交流的平台与生态，持续发布高水平的理论与实践研究成果。往期推荐供稿丨不动产金融研究中心文字丨郭翔宇 余健 雷童供稿审核丨魏晨阳编辑丨白静责编丨徐进","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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