世邦魏理仕：升级需求带动写字楼去化新供应促零售净吸纳量回正

观点新媒体10-14

2024年10月15日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2024年第三季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。2024年第三季度，广州商办物流租赁需求仍在平稳复苏中，业主继续采用以价换量的租赁策略积极去化，季度租金小幅下行；大宗交易额有所改善，录得来自险资和城投平台的成交。而本季度末美国降息，叠加国内发布的对房地产和证券市场的支持措施，以及广州取消住宅限购，都鼓舞了...

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市场租金下跌幅度增大2024年第三季度，广州写字楼市场没有新增供应，全市空置率环比改善0.4个百分点，季末报17.9%。空置面积去化，全市净吸纳量为4.3万平方米，和第二季度的水平相当。商务区的表现依然分化，金融城和琶洲是最主力的吸纳区域，核心商务区则录得负吸纳，主要来自乙级楼宇，而珠江新城甲级写字楼的净吸纳量则在本季回正。行业表现方面，TMT连续第五个季度占据需求的首位，其子行业多面开花，商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商以及线上游戏等都录得成交，成交类型接近七成是升级搬迁；金融业需求平稳，位列第二，主要由财富管理类和非银金融的同级搬迁带动；消费品制造业位列第三，录得服饰和日化的搬迁成交；消费服务季内跃升至第四位，除教培有扩张外，也见情感咨询类企业的较大面积搬迁案例。按类型统计，第三季度的新租成交仍以搬迁活动为主，占比74%，和上半年数据一致。这些搬迁成交中，办公面积维持不变的比例达到25%，较23年全年水平增加了16个百分点，显示出企业的扩张意愿未提升。需求的修复仍在进程中，租金继续处于下行通道，全市租金面价环比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅较第二季度扩大0.3个百分点。甲级和超甲级楼宇对优质租户的争夺尤为激烈，租户议价空间进一步增大，致使核心商务区录得更大的租金下跌幅度。图一：写字楼新增供应与净吸纳量表现图二：2024年第三季度市场租赁需求来源分析（按租赁面积）世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人 程志文表示：“第四季度，琶洲和万博将迎来三个新项目，合计22万平方米，届时将小幅推升全市空置率。2025年，广州市场再次迎来供应大年，年供应量将突破100万平方米，全部位于琶洲和金融城这两个核心拓展区。预计新区内将有多个总部楼落成，带动相关上下游企业对于新兴商务区的写字楼租赁需求。面对充足的写字楼供应，租户将继续主导市场。”优质零售物业市场：新项目带动净吸纳量回正2024年第三季度，省市各级政府发放新一轮消费券，包括文旅消费券，天河区发放的用于家具家电和珠宝类消费品的消费券，以及广州电动自行车以旧换新等活动，以撬动市场需求。但是，受汽车和石油零售需求走弱等因素的影响，广州1-8月消费品市场增长放缓，社零同比下降0.5%。尽管如此，基本生活类商品、珠宝化妆品以及健康休闲类用品的销售是录得增长的。本季番禺广场的一个改造项目入市，共计14万平方米，试运营开业率约八成，带动季内净吸纳量的显著增长，达到13万平方米，是近六个季度以来的新高。空置率与第二季度持平，至季末的8.3%。本季度超市调改案例增多，多个商场缩减超市面积。由于大部分调改项目都位于核心或次级商圈，周边一铺难求，因此调改反而是品牌进驻商圈的绝佳机会，预料调改完成后将较快达至理想的入驻率，对全市整体空置率影响有限。成交方面，餐饮成交占比进一步提升达到51%，较第二季度上升九个百分点，其中特色餐饮新店占全部餐饮成交43%，包括湘菜湘辣辣和费大厨，粤菜小荔园和潮发牛肉火锅，以及九毛九旗下的怂，都仍在拓店。餐饮类别里的咖啡茶饮甜品类占比小幅提升，其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公积极拓展。而零售业态尽管占比下行，仅占全部录得成交的31%，但国际品牌广州首店基本是零售业态。包括开设于太古汇的宝玑精品店 Breguet，运动类品牌GREY New Balance，时尚服装类的American Vintage。除此以外，学习机和文创IP类店铺在零售类别中扩张最为积极，如学而思、科大讯飞和The Green Party，而UNDERBOBO也开设了广州首店。其他体验业态方面，得益于核心及次级商圈物业调改释放的面积，大面积零售商，尤其是娱乐型体验业态，包括新型健身房及KTV，都在本季录得多个扩张。租金仍在下探，但跌幅小幅收窄。季末广州优质商业首层平均租金报每日每平方米23.5元，环比下跌1.1%，较第二季度减少0.1个百分点。2024年前三季度累计下跌2.5个百分点。图三：2024年第三季度市场租赁需求强度分析世邦魏理仕中国区战略顾问部 | 商业咨询负责人钟廉军表示：“ 2024年最后一个季度，广州将迎来两个项目，共13.7万平方米的新增供应入市，分别位于海珠区和白云区。需求方面，第三季度末国内外宏观经济环境利好释放，国内对于房地产和证券市场的激励政策持续加大，消费信心有望在第四季度得到提振。”仓储物流市场：业主积极调整租金应对需求变化广州东部供应持续增长。第三季度广州录得维龙广州增城物流园二期落成，带来约10万平方米的仓储建筑面积。至此，增城区优质仓储面积达到了34.8万平方米，是广州2024年主要的高标仓储供应片区。需求方面，高标仓储租赁问询有所增长，以搬迁升级为主，而跨境电商在广州的扩张则有所放缓。季内录得某运动品牌搬迁至从化，吸纳约三万平方米，带动片区空置率连续第二个季度下调至季度末3.6%的低位，租金止跌。片区仓储需求受各自产业发展及转型的影响，吸纳及租金表现各异。今年1-8月，广州工业产值承压，其中全市规模以上汽车制造业增加值同比下降16.5%。合资车厂产值收缩，对花都和广州东部（黄埔及增城）这两个主要制造基地的仓储需求带来影响，这两个片区空置率有所上升。而广州租金最高的片区增城和黄埔，录得租金下跌，带动全市租金在第三季度下跌幅度轻微扩大，环比下降0.6%至每月每平方米38.8元。而全市空置率也受新增供应及退租的影响，环比上升3.4个百分点至季度末的7.3%。佛山高标仓储物业持续受跨境电商的青睐。位于高明的乐歌佛山潮流电商产业基地，本季交付约11万平方米的仓储面积，被跨境电商整租。跨境电商还承租了某制造商退出的两个高明项目的面积，共九万平方米。除此以外，季内还录得制造业和第三方物流在三水的扩张。在此带动下，本季佛山净吸纳量达到18.2万平方米。空置率环比下降2.2个百分点，至季末的7.2%。租金方面，季内佛山大部分项目租金保持平稳，仅环比小幅下跌0.1%，至每月每平方米38.1元。仓储物流用地成交方面，广州本季度共录得五宗含物流用途的工业用地成交，分别位于白云区、花都区、黄埔区和增城区。而佛山本季度则录得七宗带物流用途的工业用地成交，其中三水和高明的出让面积排名前列。图四：仓储物流新增供应与净吸纳量表现世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人邓伟表示：“2024年余下的最后一个季度，广州南沙将有一个非保税项目入市，为市场提供约14万平方米的仓储面积。2025年广州将迎来供应高峰，预计接近80万平方米的高标仓储物业投入市场，给现有项目带来去化压力。”投资市场：市场成交金额回升 交易资产类型多元化本季度广州投资市场录得七宗成交，成交总额合计53亿元人民币，超过了上半年成交总额的两倍，市场活跃度有所改善。本季度成交物业的类型较为多样。按交易金额计算，零售物业占比40%，位居首位，包括太古集团以21亿元人民币收购广州文化中心；第二位是综合物业，琶洲某酒店及会展中心综合体被城投平台收购，推升了综合物业的占比到30%；第三位是近年来在广州投资市场较为罕见的长租公寓类别，季内录得白云区一宗公寓的出售。事实上，长租公寓是机构投资者近年来最关注的物业类型之一，广州周边城市也录得过成交。如建万基金于2024年初，购买位于佛山禅城的招商地产住宅项目，改造成泊寓。另外，写字楼占比较过往有所回落，南沙区和金融城片区分别录得一层到两层办公面积的散售成交。最后，本季还录得一个物流园和厂房的成交。从买家类型来看，本地国资委平台公司保持活跃，在广州及周边城市都录得相关成交；企业投资者，尤其是有自用需求的本地企业是较为活跃的写字楼物业买家类别。福州和泉州录得多个工业物业的拍卖，买卖双方以当地的制造业企业为主，凸显了投资者的本地化特点。图五：大宗交易历年交易总额图六：2024年第三季度大宗交易按物业类型分析（交易金额）世邦魏理仕广州分公司总经理 严思慧表示：“季内投资成交金额显著回升，显示投资者的信心有所恢复。但中短期内，广州写字楼和仓储物流市场将迎来供应高峰，世邦魏理仕预计租赁市场仍将走弱，资本化率或承压走扩。”","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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