中报解读⑯丨建发物业：高质稳健谋发展，品质服务守初心

中物研协09-04

星标中物研协↑每天快速直达物业专业研究文 | 研究员：杨少锋本文共2461字，阅读约需5分钟2024年8月22日，建发物业（股票代码2156.HK）发布2024年中期业绩公告。报告期内，建发物业以“创造高品质的生活空间，引领美好生活”为使命，夯基础、提品质、提效益、促增长，持续巩固“服务力、组织力、科技力”三位一体的服务体系优势，致力于为业主、为股东、为社会创造更多价值，谋求企业的长期稳定发展。据...

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研究员：杨少锋本文共2461字，阅读约需5分钟2024年8月22日，建发物业（股票代码2156.HK）发布2024年中期业绩公告。报告期内，建发物业以“创造高品质的生活空间，引领美好生活”为使命，夯基础、提品质、提效益、促增长，持续巩固“服务力、组织力、科技力”三位一体的服务体系优势，致力于为业主、为股东、为社会创造更多价值，谋求企业的长期稳定发展。据业绩公告披露，截至2024年6月30日，建发物业总营收约为16.02亿元，同比增长约16.7%；毛利约为4.03亿元，同比增长约14.6%；净利约1.95亿元，同比增长约10.6%；公司股权持有人应占期内溢利1.91亿元，同比增长约11.0%。在管面积6753.7万平方米，同比增长约33.5%；合约建筑面积10529.8万平方米，同比增长约12.0%。聚焦环东南沿海经济带管理规模稳步增长2024年上半年，在行业“减速提质，谋求高质量发展”的新背景下，建发物业在规模拓展上持续推行“聚焦深耕”策略，坚定深耕城市发展，聚焦环东南沿海经济带，重点布局20个合约面积超百万方的城市，管理规模稳步增长。图片来源：企业年报数据方面，截至2024年6月30日，建发物业在管项目469个，覆盖48个城市，服务家庭逾40万户，在管面积较去年同期增长1692.9万平方米至6753.7万平方米，同比增长33.5%；合约方面，签约项目684个，覆盖16个省、直辖市及自治区的63个城市，合约面积为10529.8万平方米，同比增长12.0%。今年上半年，建发物业将精力集中于已布局城市，通过优化服务流程、强化团队建设、加强市场研判、打造标杆项目等方式提升自身应标能力，促进市场化拓展有效落地转化，推动规模化发展。据披露，报告期内建发物业通过市场化竞争获取了江阴晓月美庐、成都天府软件园、成都交子大道、厦门湖滨安商房等项目，外拓合同金额约2.43亿元。从项目密度来看，核心百万方城市数量已达20个，这20个核心城市在总合约面积中的占比高达83%。拥有强健的外拓能力、保持一定的业务独立性是物业企业穿越地产调整期的重要保障，但也不能否定关联方资源扶持对企业发展的贡献，当地产端健康有序发展时更是如此。近年来，建发房产逆市增长，在取得不俗的销售成绩的同时，合理规划分配财务资源，储备优质土地，稳固资产价值，坚实保障了企业的可持续发展，其稳健的发展节奏也为建发物业的长久发展提供了稳固支撑。据建发国际业绩材料披露，在新增土地方面，其围绕一二线核心城市（上海、杭州、厦门、武汉、长沙等）共获取14宗地块（不含4块由建发房产转入的地块），为建发物业提供了一批优质的住宅项目，奠定了增长的基本盘。数据方面，截至2024年6月30日，源自关联方的在管规模为4278.7万平方米，同比增长39.1%；独立第三方在管规模为2475.0万平方米，同比增长24.7%，占总在管面积约36.6%。整体而言，内生外延，齐头并进，建发物业未来增长可见性较强。基础服务重挑大梁助力营收持续稳增2024年上半年，国内整体需求仍显疲软，经济环境的复杂性、严峻性持续上升，加之地产行业尚处于调整期中段，调整的持续时间依旧充满着不确定性。物业行业在持续承压下迎来了更多的挑战和变革。在此大环境下，建发物业以新换心，稳中求进。据业绩公告披露，报告期内达成营收16.02亿元，同比增长约16.7%；毛利为4.03亿元，同比增长14.6%，毛利率约为25.2%；公司股权持有人应占期内溢利1.91亿元，同比增长约11.0%。从业务层面上看，建发物业目前共有四条业务线：物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务和商业物业运营管理服务。报告期内上述四类业务营收分别为8.59亿元、3.61亿元、3.45亿元和0.37亿元。从营收构成来看，2024年上半年，三条主营业务线营收占比呈2:1:1的格局。作为稳定性业务的基础物管服务营收增速达31.4%，占比为53.6%，较去年同期的47.6%提升了6.0个百分点，压舱石属性凸显；非业主增值服务营收占比为21.5%，同比下降2.6个百分点，此类周期性业务于营收中的占比下降，有助于公司形成更健康稳定的营收结构；商业物业运营管理服务作为新兴业务条线，管理规模较小，目前为21个商业物业提供运营管理服务，贡献了约2.3%的营业收入，与去年同期持平。时刻迭代变化的市场催生出越来越多的专业细分的增值服务条线，物业服务的边界也随着客户的多元生活场景而不断扩充。建发物业基于客户的生活场景，深度挖掘客户真实需求，整合内外部优质资源，创新业务模式，持续探索各细分市场的布局机会，以满足客户日益增长的高品质服务需求。在报告期内，建发物业聚优培强，打造“家政+美居”的核心业务组合，细分客户需求，以服务品质赢得客户信赖。目前，建发物业社区增值及协同服务共包含六类服务：家居生活服务、智能社区服务、家居美化服务、公共区域增值服务、房地产经纪及资产管理服务和养老及健康增值服务。2024年上半年，家居生活服务因细分服务项家政服务订单量及复购率提升，营收同比增长12.4%至1.08亿元；智能社区服务、公共区域增值服务、养老及健康增值服务实现营收0.84亿元、0.44亿元和0.28亿元，分别同比提升5.7%、32.6%和37.4%。坚守服务初心，持续夯实品质自成立至今的近30年来，建发物业始终坚守“品质为先，客户至上”的经营理念。报告期内，建发物业以品质为牵引，通过“天天好”系列专项行动，持续强化好小区、好贴心、好时节、好管家的“四好”服务标签，通过提升观感、提供便利、打造特色、激发动能，强化高品质服务的落地和触达等方式，巩固自身高品质和高满意度的核心竞争力，形成以品质提效益、以满意促发展的良性循环。小结2024年，以地产行业为中心的诸多上下游产业都还面临着不小的困境，物业行业由于其长效化、常态化经营的商业模式，受到的影响相对较小。当下诸多企业已找到了最适配的破局方向，或是全心全力塑造品质口碑实现品牌突围，或是聚焦细分赛道打造自身护城河，又或是开辟新赛道寻找新的增长引擎。只有从传统的服务思维向运营思维转变，找准自身定位，全面做强自身，才能穿越行业调整期，走向高质量发展。- 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