中国银河证券股份有限公司胡孝宇近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《2024年半年报点评：营收同比正增长，合理控制投资节奏》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为7.9元。
保利发展(600048) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%，归母净利润74.19亿元，同比下降39.29%，EPS为0.62元股，同比下降38.89%。 收入微增归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入1392.49亿元，同比增长1.66%，归母净利润74.19亿元，同比下降39.29%。收入实现微增主要由于房地产项目峻工结转略有增加所致。归母净利润不升反降的原因在于：1）毛利率：2024年H1毛利率为16.02%，受到市场整体压力及结转项目价格承压的影响，本期毛利率较2023年H1毛利率低5.24pct；2）权益占比：2024年H1的少数股东损益为32.78亿元，占净利润的30.64%，2023年同期该值为18.88%，权益比例下滑11.76pct，由于报告期内结转项目权益比例下降，导致归母净利润下降受到影响。费用管控方面，2024年H1销售费用率、管理费用率分别为2.24%、1.48%，分别较2023年同期升高0.03pct、下降0.15pct，费用率合计下滑0.12pct，费用管控略显成效。 销售量减价升：2024年H1公司实现销售面积954.25万方，同比下降31.01%；销售金额1733.36亿元，同比下降26.81%。从量的角度看，公司的销售金额稳居行业第一，权益销售金额约为1330亿元，销售权益比为76.73%，较去年同期提升9pct。从价的角度看，2024年H1公司销售均价为18165元/平米，同比增长6.09%。由于公司持续深耕核心城市，截至2024年上半年末，公司重点布局的38个城市销售占比达到89%，在这38个核心城市的市占率达到7.1%。从销售排名看，公司在11个城市销售排名第一。 合理控制投资节奏：公司2024年H1新增12个项目，计容建面116万方总地价126亿元，对应的拿地均价10862元/平米，对应的地售比为0.60。按照权益地价109亿元，对应的权益比例为86.51%，公司高权益比例拿地。按照权益拿地金额/权益销售金额计算的拿地力度为8.20%，公司合理控制投资节奏。从业态看，公司新增货值中住宅业态占比达到96%。截至2024年上半年末，公司在手土储7140万方，其中核心38城面积储备占比约70%，公司不断优化资源结构。 经营业务稳定增长：1）公司旗下保利物业规模持续扩大：截至2024年上半年末，保利物业实现营收78.71亿元，同比增长10.2%，在管面积7.57亿方，其中第三方在管面积占比64.9%。2）资产经营稳步发展：从业态上看，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末增加16个至151个，在管面积新增70万方至505万方，因此资产经营业务实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。 新发可转债再融资：公司拟发行95亿元的可转债，用于上海、北京等15个项目以及补充流动资金，其中保利集团认购不超过10亿。财务管控上，杠杆方面，截至2024年上半年末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率66.18%；现金管控方面，2024年上半年共回笼金额1466亿元，截至2024年上半年末，公司在手现金1464亿元，现金短债比1.22，公司维持较高的流动性；负债结构方面，截至2024年上半年末，公司一年内到期有息负债占比19.82%、三年以上到期有息负债占比33.12%，分别较2023年末下降0.99pct、提高1.52pct；融资成本方面，2024年H1新增融资成本仅为2.93%，较2023年新增融资成本3.14%下降0.21pct，融资成本维持低位。 投资建议：2024年上半年公司营收小幅度增长，受毛利率下滑、市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资维持重慎；财务严控杠杆，融资成本维持低位；2024年8月，公司拟发行可转债再融资。我们预测公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股，对应PE为8.76X、8.35X、7.83x，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅变下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中国银河胡孝宇研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为79.8%，其预测2024年度归属净利润为盈利126.23亿，根据现价换算的预测PE为7.66。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有13家机构给出评级，买入评级9家，增持评级3家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为11.92。
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