保利发展“提速”背后的解题逻辑

蓝鲸财经08-23

自2020年起，房地产这张“试卷”越来越难，曾经的“优等生”们从近几年的榜单中逐渐消失。今年上半年行业销售难度还在上升，国家统计局数据显示，截至6月底，全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%；商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19%。面对市场的快速下行，保利发展在二季度利用市场窗口期迅速提速，再次拉开与追赶者之间的距离。半年报显示，报告期内，其中，二季度保利发展实现销售金额1104亿元...

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2023年底还提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。聚焦38城，投资优中选优二季度能跑出“加速度”，源于保利发展更符合当下市场现状的投拓思路，以及由此形成的战略优势。“在高速增长期，房企都喜欢面积更大的地块，认为规模大可以穿越周期。如今市场发生剧烈波动，体量大的地块，可调整应对的灵活性就更低，风险也在提升。”保利发展相关负责人称，根据市场变化，如今更倾向于规模较小的地块，资金占用量相对较低、开发周期更短、资金回笼率更高、风险更低。如今，更多企业聚焦于核心城市的核心区域、体量不大的优质地块，保利发展则认为这类“白菜心”地块开发并不容易。“都去争，地价高了，也没钱赚。”上述负责人称，公司主动调整投资节奏，优中选优，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。报告期内，公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。新获取项目中，其中3个项目已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿。“我们的投拓还是聚焦在38个重点城市，长三角、珠三角肯定是我们的重点投资区域，但也不放弃对次级板块的研究。”在上述负责人看来，行业处于高峰期还是低谷期，并非一家公司盈亏的决定性因素，关键是怎么把握结构性的机会。他指出，在次级板块，甚至一些三线城市的核心地段，还有换新的需求在，有需求就有投资价值。同时，保利发展还在加大力度去库存，对于未开工存量土地资源，响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换。 截至6月底，保利发展土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降 8%。通过持续聚集拓新、调整库存，保利发展土地储备结构逐步发生变化，核心38城面积储备占比约7成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%。从客户需求出发，在产品侧做加法除投拓外，保利发展能“提速”还基于对产品侧的重新调整。如今，购房人从追逐房产增值转变为重视居住价值，有效需求不会消亡，只是在等待更利好的政策和更优质的产品，企业就要去挖掘客户的需求，提供更好的房子。当下，房屋消费已经解决了“有没有”的问题，未来要解决品质的问题，关键是把握市场结构性机会。企业只要夯实基本功，抓紧机会调整结构，就能迎来高质量发展。2023年，保利发展就已经把 “好产品、好服务、好生活”三好房子作为核心战略，建立产品、服务与生活场景的强关联。数据显示，2023年至今，保利发展新获取项目中，超过 75%的项目打造为“天悦人和”产品系，该产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，并叠加科技住宅系统等宜居配套。在社区层面，保利发展提出“人文服务”理念，以更多维的服务场景，为购房人提供服务情绪价值；同时，通过物业公服、商业服务、公寓租赁、健康养老、会展赛事等多元服务业态，营造更多理想生活场景。前述负责人称，过去，房地产行业在“三高”模式下，有的基本功被丢掉了，房企要做的就是把基础工作做好，把产品品质做好，让客户的信心树立起来。“增配并不意味成本上升。”据前述负责人透露，过去我们太多无效、低效的“沉默成本”，如巨大无比的售楼部、示范区，项目卖完即拆除。现在这种浪费在减少，“我们把钱花在客户敏感的地方，能够体现价值的地方，让客户享受到实惠，这样才愿意买单，企业也才能获得价值。”自2022年起，保利发展就开始数字化转型，借助科技手段提高内部的管理效率，以实现在管理全过程中成本更合理的分配。在绝大部分城市新房价格仍未进入稳定通道之际，敢于在产品侧做加法背后是，保利发展对于客户需求的理解以及更精益的管理。向管理要红利，稳健提质增效能在市场修复时，迅速与身后拉开差距，还得益于保利发展强于行业的管理能力。当大部分企业执行三级组织架构、放权区域公司时，保利发展始终在坚持“总部+城市平台”扁平的两级管理架构。前述负责人称，这既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，还能有效降低信息不对称、提高决策和管理效率。保利发展21年发布的白皮书提到，房地产行业面临“去金融化、制造业化、极致专业化、竞争白热化、功能民生化”的“五化”趋势，企业要向管理要红利，全面深入推进精益管理。即扎实做好深耕，创新拓展方式，聚焦高能级城市，提高投资质量；以产品品牌标准化和全面经营预算为抓手，切实加快周转，提升开发效率；加强体系化建设，夯实人才基础，提高组织效能；优化持有物业结构，提升经营能力，建立金融闭环，完善持有物业管理体系；提高产业整合能力，培育上下游相关产业核心竞争力，聚力打造行业标杆，加快实现不动产生态发展平台构建。上半年，在资本端，保利发展新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25 BP；在销售侧，报告期内其累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升。据前述负责人透露，上半年保利发展在内部多次强调，在投拓上“存量提质，增量更优”，在运营中回归基础，加强管理，提升抗风险能力。不动产也由原来单一的开发销售，向租赁经营、资产管理和服务等多元化的商业模式转变，要回归资产属性，确保合理资产回报率，形成新的生态链条和发展模式，更好地为经济高质量发展提供服务。在经营性业务层面，截至报告期末，保利物业合同管理面积9.5亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增 70万平方米至 505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。同时，保利发展还持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15个百分点，对冲了利润率下行的部分影响。展望下半年，保利发展称，二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”等，体现了当前中央对行业的重视程度，为行业平稳发展打开政策空间，也为防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础。保利发展将积极抓住政策机遇，做好公司经营管理，实现高质量发展。","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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