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来源 | 地产情报站
撰文 | 杨波
万万没想到，房企龙头万科今年的境遇竟急转直下了。
7月9日晚，万科发布2024年半年度业绩预告。公告显示，2024年上半年，万科归属于上市公司股东的净利润亏损70亿元–90亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损50亿元–65亿元。
熟悉万科的投资者应该知道，这应该是万科上市33年来，首次交出亏损的中报成绩单。
这样的业绩，直接把投资者整懵了。
为了对冲中报巨亏的不利因素，当日，万科抛出一份公司骨干管理人员拟增持公司股票的利好消息。其中，万科董事、监事和高级管理人员，集团党委成员等15人出资额不低于人民币7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过人民币1.27亿元。合计2个亿，资金全部来自于自筹。
即便如此，资本市场还是充满了悲观预期。
8月13日，穆迪将万科企业及其全资子公司万科地产（香港）的公司家族评级从"Ba3"进一步下调至"B1"，展望为"负面"。穆迪评级解释，进入“B1”级预示着该企业信用风险高，违约风险较大。
早在今年3月，惠誉、标普、穆迪三大评级机构全部下调了万科的评级。3月份，万科的部分债券价格一度跌至50元，引发投资者一片恐慌。
作为楼市优等生，万科早在2018年就嗅到了楼市调整的信号，当年一句“活下去”响彻地产圈。
可万科嘴上说一套，实际做法又是另一套。
具体来看。2018年，万科总负债为1.29万亿，资产负债率为84.59%。到了2021年，万科总负债飙升到1.55万亿，资产负债率降为79.74%。万科的确在降低负债率，但是负债总额在持续飙升。
截止到2023年底，万科总负债依然高达1.10万亿。
高企的债务，叠加中国楼市总销量的下滑，压得万科喘不过气来。
对于今年中报的巨亏，万科终于坦承了。万科表示，上半年房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
万科也深表歉意，表示上半年聚焦“现金流”，推动业务重整和风险化解，着眼长期的转型升级。
据不完全统计，为了应付资金压力，2024年上半年，万科先后卖掉了上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超级总部、上海南翔印象城MEGA的48%股权等资产。8月21日，万科再度发布公告，转让北京万金房地产开发有限公司的股权及债权，交易对价20亿元。
除此之外，万科的抵押融资也很频繁。万科上半年合计获得了招商银行、交通银行、工商银行、邮储银行等银团超600亿元的新增融资。此外，利用经营性物业，上半年也新增近150亿元的贷款。还有REITs方面，印力REITs、保障性租赁住房REITs、物流仓储REITs在今年上半年均有所进展。
万科表示，“尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界”。公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响。
这也算是万科为自己这几年以来“知行不合一”做出的检讨吧。
好在，万科今年上半年公开市场债券都得到了兑付。但是，目前二级市场投资者对万科的债券依然保持警惕，目前万科多只境内债券价格依然低于票面价格，21万科04价格仅80元。
（8月23日收盘价）
观察人士认为，虽然万科获得了国内银行融资支持，在去杠杆方面取得了一些进展，但相对于持续下滑的中国房地产市场，房产销售依然艰难。
对于万科能不能真的“活下去”，投资者依然缺乏足够的信心！
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