观点直击 | 投资物业收入下滑但九龙仓有IFS 系列资产的缓冲垫

观点网08-08

观点网去年刚刚转盈的九龙仓集团，2024年上半年再遇挫折。开年不顺，经济复苏放缓，保守如九龙仓都难免受到影响。盖因该公司投资物业收入占集团营收比重大，而期内国内零售和写字楼租赁市道表现有目共睹。资料显示，期内九龙仓集团收入减少14%至70.32亿港元，营业盈利减少2%至30.85亿港元。与姊妹公司九龙仓置业一样，九龙仓2024年上半年盈利，主要被税后应占投资物业重估大幅增长累及。这个数据期内由...

网页链接

免责声明：本文观点仅代表作者个人观点，不构成本平台的投资建议，本平台不对文章信息准确性、完整性和及时性做出任何保证，亦不对因使用或信赖文章信息引发的任何损失承担责任。

精彩评论

我们需要你的真知灼见来填补这片空白

发表看法

{"i18n":{"language":"zh_CN"},"isChannel":false,"data":{"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2457433473?lang=zh_CN&edition=full","thumbnail":"","is_english":false,"pubTime":"2024-08-08 20:53","share_image_url":"https://static.laohu8.com/9a95c1376e76363c1401fee7d3717173","id":"2457433473","market":"hk","top_or_hot":-1,"title":"观点直击 | 投资物业收入下滑 但九龙仓有IFS 系列资产的缓冲垫","media":"观点网","content":"<div>\n<p>观点网去年刚刚转盈的九龙仓集团，2024年上半年再遇挫折。开年不顺，经济复苏放缓，保守如九龙 仓都难免受到影响。盖因该公司投资物业收入占集团营收比重大，而期内国内零售和写字楼租赁市道表现有目共睹。资料显示，期内九龙仓集团收入减少14%至70.32亿港元，营业盈利减少2%至30.85亿港元。与姊妹公司九龙仓置业一样，九龙仓2024年上半年盈利，主要被税后应占投资物业重估大幅增长累及。这个数据期内由...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2024080823235595893618&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n","source":"tencent","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>观点直击 | 投资物业收入下滑 但九龙仓有IFS 系列资产的缓冲垫</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ font-size:16px; line-height:1.5; color:#999; background:transparent; }\n.wrapper{ overflow:hidden;word-break:break-all;padding:10px; }\nh1,h2{ font-weight:normal; line-height:1.35; margin-bottom:.6em; }\nh3,h4,h5,h6{ line-height:1.35; margin-bottom:1em; }\nh1{ font-size:24px; }\nh2{ font-size:20px; }\nh3{ font-size:18px; }\nh4{ font-size:16px; }\nh5{ font-size:14px; }\nh6{ font-size:12px; }\np,ul,ol,blockquote,dl,table{ margin:1.2em 0; }\nul,ol{ margin-left:2em; }\nul{ list-style:disc; }\nol{ list-style:decimal; }\nli,li p{ margin:10px 0;}\nimg{ max-width:100%;display:block;margin:0 auto 1em; }\nblockquote{ color:#B5B2B1; border-left:3px solid #aaa; padding:1em; }\nstrong,b{font-weight:bold;}\nem,i{font-style:italic;}\ntable{ width:100%;border-collapse:collapse;border-spacing:1px;margin:1em 0;font-size:.9em; }\nth,td{ padding:5px;text-align:left;border:1px solid #aaa; }\nth{ font-weight:bold;background:#5d5d5d; }\n.symbol-link{font-weight:bold;}\n/* header{ border-bottom:1px solid #494756; } */\n.title{ margin:0 0 8px;line-height:1.3;color:#ddd; }\n.meta {color:#5e5c6d;font-size:13px;margin:0 0 .5em; }\na{text-decoration:none; color:#2a4b87;}\n.meta .head { display: inline-block; overflow: hidden}\n.head .h-thumb { width: 30px; height: 30px; margin: 0; padding: 0; border-radius: 50%; float: left;}\n.head .h-content { margin: 0; padding: 0 0 0 9px; float: left;}\n.head .h-name {font-size: 13px; color: #eee; margin: 0;}\n.head .h-time {font-size: 11px; color: #7E829C; margin: 0;line-height: 11px;}\n.small {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.9); -webkit-transform: scale(0.9); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.smaller {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.8); -webkit-transform: scale(0.8); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.bt-text {font-size: 12px;margin: 1.5em 0 0 0}\n.bt-text p {margin: 0}\n</style>\n</head>\n<body>\n<div class=\"wrapper\">\n<header>\n<h2 class=\"title\">\n观点直击 | 投资物业收入下滑 但九龙仓有IFS 系列资产的缓冲垫\n</h2>\n\n<h4 class=\"meta\">\n\n\n2024-08-08 20:53 北京时间&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href=http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2024080823235595893618&s=b><strong>观点网</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>观点网去年刚刚转盈的九龙仓集团，2024年上半年再遇挫折。开年不顺，经济复苏放缓，保守如九龙 仓都难免受到影响。盖因该公司投资物业收入占集团营收比重大，而期内国内零售和写字楼租赁市道表现有目共睹。资料显示，期内九龙仓集团收入减少14%至70.32亿港元，营业盈利减少2%至30.85亿港元。与姊妹公司九龙仓置业一样，九龙仓2024年上半年盈利，主要被税后应占投资物业重估大幅增长累及。这个数据期内由...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2024080823235595893618&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"SG9999003461.SGD","symbol_name":"United Asia Pacific Infrastructure SGD","start_time":0,"source_url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2024080823235595893618&s=b","article_id":"2457433473","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":{"source":"tencent","url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN2024080823235595893618&s=b","rn_cache_url":null,"customStyle":"body{padding-top:10px;}#news_title{font-weight:bold;#titleStyle#;}#news_description span{font-size:12px;#descriptionStyle#;}.footer-note{#statement#}","selectors":".mod-LoadTzbdNews, body","filters":".relate-stock, .hot-list, .recom-box, .wx-sou","directOrigin":true},"url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=2457433473","pubTimestamp":1723121580,"sourceInfo":{"source_id":"tencent","name":"腾讯"},"weMediaInfo":null,"summary":"资料显示，期内九龙仓集团收入减少14%至70.32亿港元，营业盈利减少2%至30.85亿港元。九龙仓的发展物业部门，经营目前进入空窗期。另一方面，九龙仓的酒店、物流、投资业务也受经济下行冲击，收入全线下跌。投资业务方面，九龙仓主要投资标的集中在房地产股。周期中的投资物业投资物业收入在九龙仓集团内占比高，影响大。","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"qq.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"SG9999003461.SGD":"United Asia Pacific Infrastructure SGD","03913":"合景悠活","BK1258":"房地产运营公司","00004":"九龙仓集团","BK1601":"香港本地股","BK1229":"房地产经营公司","BK1216":"多样化房地产活动","BK1534":"收租股","BK1542":"内地物业管理股"},"translate_title":"Viewpoint directly hits the decline in investment property income, but Wharf has the cushion of IFS series assets","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":null,"symbols_score_info":{"03913":1,"00004":0.9},"content_text":"观点网去年刚刚转盈的九龙仓集团，2024年上半年再遇挫折。开年不顺，经济复苏放缓，保守如九龙 仓都难免受到影响。盖因该公司投资物业收入占集团营收比重大，而期内国内零售和写字楼租赁市道表现有目共睹。资料显示，期内九龙仓集团收入减少14%至70.32亿港元，营业盈利减少2%至30.85亿港元。与姊妹公司九龙仓置业一样，九龙仓2024年上半年盈利，主要被税后应占投资物业重估大幅增长累及。这个数据期内由去年同期的-3.56亿港元激增到44.81亿港元，带动集团股东应占盈利转亏，录得-26.37亿港元，降幅超过4.5倍。财报冷感突出分业务看，九龙仓集团的业务板块主要分为5个。其中，发展物业收入下跌25%至20.28亿港元，但营业盈利升至3.87亿港元，整体营业毛利率维持在19%的健康水平。九龙仓的发展物业部门，经营目前进入空窗期。其主要业务位于香港，前期积累大量山顶豪宅项目，但现时已逐渐沽清。近年来拿的一些地块项目，如九龙塘项目、启德联营项目、山顶文辉道项目和九龙货仓重建项目，都还在建设当中。内地方面，九龙仓更自2019年后便没有购入过地块，如今一直在清存量。据了解，在2018年12月末，九龙仓内地发展物业账面价值仍占集团总物业账面价值达42%，最新已降至16%。叠加市场疲弱，上半年九龙仓在香港仅售出Mount Nicholson（占股50%）一个分层单位，入账3亿港元，在内地卖出6.99亿元人民币，同比下跌48%。但好处是物业拨备也减少了。期内九龙仓发展物业拨备减少至5.64亿港元，令集团基础净盈利增加9%至19.79亿港元。截至目前，九龙仓在香港拥有住宅土地储备280万平方呎，会分批在24、25、26、28年落成。同时，九龙仓在内地拥有土储130万平方米，同样开发缓慢缓慢，2024年可销售面积仅30万平方米。至于买地方面，依旧是审慎态度。集团主席吴天海在业绩会上表示，内地土地市场有一些地块其实是可以考虑的，但顾及回报率，“大家想要的地还是贵的，让风险和回报不是很合理……所以暂时没有看到很适当的投资机会。”另一方面，九龙仓的酒店、物流、投资业务也受经济下行冲击，收入全线下跌。因为市场疲软下房价下降且出境游恢复引致旅游模式改变，酒店收入下跌2%至2.91亿港元，营业盈利下跌73%至1200万港元。“香港港口业务在供应链重组和区域竞争下失去昔日的活力。”九龙仓期内物流收入减少12%至10.73亿港元，营业盈利减少39%至1.23亿港元。投资业务方面，九龙仓主要投资标的集中在房地产股。由于股息收入减少，这项业务营业盈利减少12%至10.23亿港元。九龙仓眼下的策略依旧是等待市道好转，也等得起。截至期末，九龙仓负债总额减至10年来最低录得193亿港元，净负债87亿港元，且分摊得很长，24年下半年到期债务14亿港元。25年全年仅26亿港元。另外，平均利息成本也降至3.9%。周期中的投资物业投资物业收入在九龙仓集团内占比高，影响大。期内受市道影响，分部整体收入下跌 4%至23.26亿港元，营业盈利下跌 6%至15亿港元。但若以人民币计值，则收入同比跌2%， 营业盈利跌4%，展现了一定的韧性。九龙仓集团的投资性物业绝大部分位于中国内地。按产品线分有3个系列，其中九龙仓在成都、长沙经营2个“时代 o 奥特莱斯”系列项目；时代广场系列，除大上海时代广场基本为购物商城，但这个系列比较老旧。国金中心则是九龙仓在内地的高端旗舰系列，拥有长沙国金中心、成都国际金融中心、重庆国金中心、无锡国金中心4个项目。除无锡国金中心为纯写字楼外，其余均是商业零售、商办、酒店集齐的综合体。另外，还有深圳可可苑、成都环贸广场两个合作项目。按建筑面积划分写字楼和零售物业几乎各占一半，主要集中在华东、华中和消费活跃的川渝地区的强二线城市。资料显示，截至2023年末，九龙仓已落成投资物业总总建筑面积1884.28万平方呎，其中写字楼726.28万平方呎，商场856.3万平方呎，住宅公寓117.6万平方呎，酒店184.1万平方呎。“写字楼方供求失衡的情况恶化，企业迁往较低档次的物业，以及缩减业务规模或结业，导致出租率下降，租金同样偏软。”九龙仓表示，目前市场投资气氛谨慎，写字楼市场仍然呆滞。九龙仓旗下写字楼资产主要位于上海、成都和无锡。世邦魏理仕报告《2024年中国房地产市场年中回顾与展望》就显示，2024年上半年国内主要城市的写字楼租金基本都在下行，成都和上海上半年租金累计变化率有超过2%的下滑。同时全年来看，世邦魏理仕预测上海写字楼租金增长率会有5.9%的下降，空置率预期升至22.9%；成都的预测数据为-7.5%，空置率预期升至27.7%；无锡的两项数据预测分别为-3.0%和28.9%。而“内地消费大家都知道情况。”吴天海表示，目前一部分本土消费外流到境外，且本地市场消费气氛谨慎。商场出租率及租金承受比较大的压力。特别是时代广场系列因规模较小且装潢较旧，面临的压力更大。世邦魏理仕上述报告亦表示，2024年上半年大部分零售品牌销售增速下滑，餐饮扩张也出现放缓信号。以成都为例，2024年年中购物中心首层租金报价出现了轻微下滑。世邦魏理仕还预测2024年全年成都零售物业租金增长率为-1.0%；长沙则为轻微上涨0.4%；重庆将是-1.5%；上海为0.3%。但值得注意的是，九龙仓最为倚重的投资物业国金中心系列，项目素质都非常高，均位于当地城市核心位置且都已进入成熟运营期，出租率比较稳定，令九龙仓在面对市场波动拥有较厚的缓冲垫。以成都IFS和长沙IFS两个最核心的购物商场为例，目前两个项目的出租率都维持在90%以上，其中长沙IFS在99%。它们都是当地最受欢迎的消费目的地之一。第三方数据显示，2023年，成都IFS和长沙IFS是国内为数不多年销售额突破百亿元的购物中心，护城河较深。","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)","isDev":false,"isTTM":false,"deviceId":"web-server-community-laohu8-v3","version":"4.26.2","shortVersion":"4.26.2","platform":"web","vendor":"web","appName":"laohu8","isIOS":false,"isAndroid":false,"isTiger":false,"isTHS":false,"isWeiXin":false,"isWeiXinMini":false,"isWeiBo":false,"isQQ":false,"isBaiduSwan":false,"isBaiduBox":false,"isDingTalk":false,"isToutiao":false,"isOnePlus":false,"isHuaWei":false,"isXiaomi":false,"isXiaomiWebView":false,"isOppo":false,"isVivo":false,"isSamsung":false,"isMobile":false},"href":"/m/news/2457433473"}

观点直击 | 投资物业收入下滑 但九龙仓有IFS 系列资产的缓冲垫

精彩评论

观点直击 | 投资物业收入下滑但九龙仓有IFS 系列资产的缓冲垫