保利地产，被迫“当王”

市场资讯05-07

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！　　来源：源媒汇　　2023年，保利发展是行业唯一销售额超过4000亿元的房企，成功登顶“地产一哥”。不过，业内调侃保利上位全靠同行衬托，“被迫当王”。　　作者 | 利晋　　主编 | 苏淮　　赶在“五一”前夕，新任“地产一哥”保利发展（600048.SH）终于发布了2023年业绩。　　从一项项核心财务数据可以看到...

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苏淮\n　　赶在“五一”前夕，新任“地产一哥”保利发展（600048.SH）终于发布了2023年业绩。\n　　从一项项核心财务数据可以看到...</p>\n\n<a href=\"https://finance.sina.com.cn/stock/s/2024-05-07/doc-inaukcyf0684073.shtml\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"BK0086","symbol_name":"举牌","start_time":0,"source_url":"https://finance.sina.com.cn/stock/s/2024-05-07/doc-inaukcyf0684073.shtml","article_id":"2433333252","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":{"source":"sina","url":"https://finance.sina.com.cn/stock/s/2024-05-07/doc-inaukcyf0684073.shtml","rn_cache_url":null,"customStyle":"body{padding-top:10px;}.art_tit_h1{#titleStyle#}a{#lv2TextColor#}.art_time, .art_cite{#sourceStyle#;} .art_cite{margin-left: 3px;}","selectors":".module-article, article","filters":"header, .voice2, .tags, #norm_qrcode_link_auto, .unfold-box, 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苏淮\n　　赶在“五一”前夕，新任“地产一哥”保利发展（600048.SH）终于发布了2023年业绩。\n　　从一项项核心财务数据可以看到，即便是全国“销冠”，保利也面临着一样的难题——“增收不增利”——2023年实现营收3468.28亿元，同比增长23.42%；净利润179亿元，同比下跌33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。\n　　同时，保利的净利润率、归母净利润率进一步下降。利润下滑系大额计提减值准备，金额多达50.4亿元，其中存货跌价准备占比超过86%。\n　　和绝大部分房企不同的是，保利的经营性现金流与营收实现了同步增长，且还不是通过收缩投资完成的。经营性现金持续净流入，才是企业长久生存的秘诀。\n　　在营业收入、经营性现金流大幅增长下，即便大规模进行土地投资，保利的稳健依然没有受到太大影响，反而债务结构得到优化，扣预收资产负债率、净负债率分别下降1.34个、2.37个百分点。\n　　放眼当下房地产市场，能够实现大手笔投资、资金持续回笼，保持“一出一进”畅通是弥足珍贵的。保利在权益土地投资上，也占据了行业第一的位置，相比华润置地、中海地产，更加相信自己能穿越周期。\n　　若对比华润置地（01109.HK）、中海地产（00688.HK）两大“利润王”的盈利表现，保利盈利表现略显苦涩，且望尘莫及。而其营收、经营性现金流大幅增长的关键就在华东、华北片区，这些片区收入实现“爆发式”增长，涨幅均超72%。\n　　其中，保利华东片区的收入超过千亿元，首次超过了大本营所在的华南区域。但和保利一样对华东有敏锐市场嗅觉的，还有招商蛇口（001979.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）、龙湖集团（00960.HK）等头部房企。\n　　在竞争愈加激烈的华东市场，保利想要继续保持行业领先地位、业绩快速增长，将愈发艰难。\n\n　　登顶“地产一哥”，华东市场成新增主力\n　　2023年，保利发展实现全口径签约金额4222.37亿元，同比减少7.67%；签约面积2386.12万㎡，同比减少13.17%。\n　　销售额虽有所下滑，但保利成为行业唯一销售额超过4000亿元的房企，成功登顶“地产一哥”。根据中指研究院统计数据，TOP5房企分别为保利、万科（000002.SZ）、中海地产、华润置地和绿城中国（03900.HK）。\n\n　　其中，2023年，碧桂园（02007.HK）的销售额缩水了一半，万科下跌9.8%，中海地产上涨5.1%，华润置地增长1.9%，绿城中国微增0.27%。\n　　业内也纷纷调侃，保利登顶“地产一哥”，全靠同行衬托，“被迫当王”。\n　　对比克而瑞研究中心、中指研究院发布的2023年各城市销售数据可以发现，保利在佛山、南京、太原、合肥等城市依然稳居“王座”，在广州、北京、东莞、成都、重庆等城市的销售额亦位居前列。重点城市维持原有销售水平的同时，上海、苏州、天津等城市成为新增销售核心来源。\n　　特别是华东市场。2023年，保利在长三角区域的销售贡献了1400亿元，占比33.16%，超过了珠三角区域的1000亿元。\n　　其中，上海地区全口径销售额554.84亿元，较上一年涨幅超过90%，排名由第六跃升至第二，仅次于招商蛇口；苏州同样如此，由排名30名开外、销售额35亿元突然跃升到第一，全口径销售额达到177.2亿元。\n　　这是什么概念呢？换算成销售占比或能更加清楚地看到。\n　　以上海为例，2023年保利在当地的销售额超过了大本营广州的526.5亿元，占总销售额比例为13.14%，超过广州的12.47%。据源媒汇初步了解，这是保利在上海的销售额首次超过广州。\n\n　　想要知道为何保利华东区域的销售规模暴涨，就需要回看过去两三年其土地投资变化。\n　　2021年，掌门人、“铁娘子”宋广菊退位，保利进入刘平时代。刘平上任后继承了宋广菊的意志，提出“进三争一”的目标。\n　　彼时，刘平曾表示，“不能简单地、片面地理解成一个榜单上的排名，我们要实现的是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一”。\n　　突然间，保利改变了“打法”：一是收缩土地投资规模，二是更加聚焦核心38城，策略由“中心城市+城市群”转向“核心城市+城市群”，表面是两字之差，实际却天差地别。\n　　有业内人士称，保利的改变与碧桂园重点布局三四线城市有关。保利在一次内部会议上表示，在行业进入下行和市场调整中，碧桂园销售会面临着去化压力。\n　　源媒汇翻阅往年财报发现，保利的土地投资有所压缩，由2020年的2353亿元下降到2021年的1857亿元，2022年、2023年均为1600亿元左右。\n　　其中，核心38城拓展金额占比，由2020年的83%逐渐上涨到2023年的99%，且在2023年末38城面积储备占比将近7成。\n\n　　38城主要是广州、佛山、东莞等珠三角城市，上海、南京、苏州、合肥等长三角城市，以及北京、天津、太原等华北片区城市。\n　　在行业下行时，投资上述城市的优势逐渐凸显：销售去化快，特别是在政策端口不断释放利好消息的背景下。根据克而瑞研究中心的数据，2023年，一二线城市平均新推楼盘去化率为54%，其中二线城市达到了56%。\n　　对于保利来说，最核心的工作就是：加快项目建设和销售入市。其中，2023年新获取项目中，40%当年开盘并贡献签约金额超过300亿元。\n\n　　达成“进三争一”目标，华东片区收入首超大本营\n　　保利给一众同行展示了如何穿越行业周期。在2023年销售规模上，保利也成功实现了“进三争一”目标。\n　　销售去化速度快，也体现在资金回流上。2023年保利经营性现金流同比增长87.68%，录得139.3亿元，连续六年为正。\n　　注意，增长不是通过收缩土地投资规模实现的——全年掏出1632亿元拿下103个项目，而权益地价同比增长26%至1359亿元。\n　　对于当下房地产企业来说，经营性现金流才是至关重要的。\n　　关于最近两年的拿地情况，保利管理层在2023年业绩会上表示，“近期新拓展项目基本位于核心城市的核心地段，且地块规划条件较好。结合客户需求转变和区域市场偏好，公司项目定位为改善需求的比例有所提高”。\n　　保利2023年财报显示，房地产销售业务收入仍是核心来源，占比超过93.4%，且比上两年占总收入比重的91.9%、91.6%有明显上升。购物中心、酒店、写字楼经营性业务收入为28亿元。\n\n　　按区域来分，保利华东片区收入首次超过华南片区（* 2016年财务报表区域收入开始由单一城市调整为城市群区域），达到1062亿元，同比增长为72.8%；华北片区同样实现同比增长72.7%，录得收入604亿元；华南片区则录得收入984亿元，同比下降2.57%。\n　　一个大本营位于华南片区的房企，营收被华东区域超越，意义是特殊的。\n　　过去两三年时间里，保利更加聚集核心38城背后，是将重心倾斜到长三角城市群，特别是上海、苏州、南京和合肥“四大城市”。\n　　源媒汇梳理保利近4年财报数据发现，2021年其长三角新拓展项目面积飙升，珠三角则有所收缩，2021年、2022年长三角城市群新拓展面积远远超过了珠三角。\n　　其中，核心城市上海新拓展项目占长三角城市的比例为9.2%、4.75%、27.05%和12.57%。\n\n　　作为粤系房企，保利华东片区毛利率自然低于大本营。但到了2023年，前三大片区的毛利率十分接近，在16%-17%。\n\n　　各大片区的毛利率变化证明了一个事实：新晋“地产一哥”也难以与趋势抗衡。\n　　保利的资产减值损失在不断扩大，2022年、2023年分别为11.56亿元、50.45亿元；这导致其盈利水平不断下挫，净利润、归母净利润由2021年的13.05%、9.61%跌至2023年的5.16%和3.48%。\n　　若与“利润王”华润置地、中海地产对比，保利虽在营收、销售金额上取胜，但盈利表现却远远低于二者，且不到对方的一半，也与刘平“要硬实力、软实力第一”的设想还有很大差距。\n\n　　保利陷入了“不可能三角”中。连续下挫的盈利表现也遭到了投资者质疑，保利管理层对此的回应，大致与结转毛利率、计提减值相关。\n\n　　船越大越难掌舵，乘风破浪需要的动力也更大。从近期上海豪宅的市场表现来看，保利面临的挑战进一步加大。\n\n　　头部房企激战沪上，全力押注华东难掩近忧\n　　“买爆了”——最近上海豪宅市场异常火爆，其中中海“顺昌玖里”、新鸿基（00016.HK）“滨江凯旋门”、融创（01918.HK）上海外滩壹号院二期等新推楼盘“日光”。\n　　今年3月底，中海新天地顺昌玖里开盘推出512套房源，均价4000万元/套，4小时被扫光，销售额近200亿元。\n　　4月中旬，新鸿基陆家嘴“滨江凯旋门”推出212套豪宅，当天“日光”。随后，融创上海外滩壹号院二期推出204套房源，成交均价5000万元。\n　　4月25日，保利浦东世博天悦首推291套房源，开盘结束后剩下50套左右未完成销售，没能延续这一轮豪宅抢购潮的火热，认购率和去化率低于其他豪宅项目。首批未能清盘，随着后续房源推出，去化压力也会徒增。\n　　同时，据克而瑞上海数据显示，今年第一季度，保利仅完成销售额21.28亿元，较上年同期的166.55亿元出现大幅缩水。中海、绿城占据前两名。\n\n　　赶在今年“五一”假期前，上海在4月29日公布了上市新建商品住房项目（2024年第五批次），共有24个商品住宅项目，合计5440套房源投入市场。\n\n　　尽管开发商们有不同的销售供货计划，但不可否认的是，在竞争如此激烈的上海市场，保利想要“争一保二”，难度飙升。\n　　过去两年时间里，除了上海本地房企大华集团、陆家嘴（600663.SH）、央企招商蛇口（001979.SZ）、保利持续下场抢地以外，华润、象屿地产、中海地产、建发股份、华发股份、龙湖集团、越秀地产（00123.HK）等也在积极布局上海。\n　　其中，2022年，招商蛇口、华发股份、保利、象屿地产占据上海拿地排行榜前4位，全口径拿地金额超过了200亿元。\n　　2023年，华润置地、中海地产两大央企抢尽风头，以超240亿元拿地金额占据行业前两名，招商蛇口、华发股份以超过190亿元紧跟其后。\n　　竞争对手纷纷扎堆布局上海，保利拿地补仓难度也越来越大。2023年，其长三角城市群新拓展项目面积较2022年缩减了29.4%至368万㎡，下降主要是上海新增面积缩水超过67%。\n　　在今年首批出让的11宗地块中，第一轮5宗地块超过20家房企同台争抢，第二轮6宗地块吸引18家房企参与竞拍，其中保利以独资和联合体的方式参与6宗地块竞拍。最后，保利仅收获无人争抢的嘉定新城菊园社区JDC1-0404单元50-01地块。\n\n　　开发商们一致看好上海市场，原因也是上海销售表现好于其他一线城市。\n　　据中指研究院数据显示，2023年，全国新建商品住宅月均成交67万㎡，同比增长约4%。其中，上海、广州累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%，深圳下跌9%，北京基本持平。\n　　早早押注上海市场，保利率先享受楼市松绑政策释放的红利，但随着竞争对手纷纷进场和购房需求的消耗，重仓的不利因素也随之浮现。\n　　这逐渐成为了保利的“近忧”。\n\n股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>\n\n\n\n\n海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP\n\n责任编辑：郝欣煜","kind":null,"is_publish_news":null,"is_publish_highlight":null,"is_publish_live":null,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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