最后一封股东函！恒隆陈启宗：中国经济终将复苏，内地商业地产租赁业务是好机会

格隆汇03-30

有着“商业地产教父”之称的恒隆集团董事长陈启宗在最新2023年报致股东函中详细回顾了公司的发展历程、业绩情况、香港及内地的经济变化，以及对未来的展望。值得注意的是，这是陈启宗先生最后一次撰写《董事长致股东函》，4月26日他将正式卸任交班给儿子陈文博。对于企业所处大环境的敏锐洞察，对于长期未来仍持有底层的乐观及韧性，对于业务精细、审慎的管理……在面对“无可避免的周期性难关”时，陈启宗的股东信总是像...

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Hang Lung Chen Qizong: China's economy will eventually recover, and the mainland commercial real estate leasing business is a good 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有重大变化。香港过往所享的繁荣，是建基于高地价等不可持续的因素。出现重大转变是难免的，即使无人能预测会如何发生。事实证明，这个过程并不好受，现在是时候找一种切合本地和国际新现实的新模式。毕竟，唯有变化才是永恒。当外在环境改变，每个人、每个城市、每个国家都必须作出调整，才能求存求荣。虽然本人过去曾花很多篇幅谈及内地，但还是该在此总结一下本人的观点。只有充分认识过去和现在，我们才有机会更准确地预测未来。约有20年，中国是世界各地资金的投资热点。中国看似无限大的市场，对资本和人才都具有强大的吸引力。这种趋之若鹜的情绪很大程度上是基于实实在在的经济增长。犹记得本人在1990年代中第一次参加当时在内地开展业务的一家著名美国高科技企业的董事会会议。管理层报告的一项内容是把5亿美元汇返美国。款项一挥便汇过去了。过去数年在现届美国政府执政下，国际对华投资的热度冷却了。异常冷淡！无可否认，中国经济正面对严峻挑战。然而这次跟以往有一重大不同之处。以前，问题只围绕经济或内地政治。这次，却多了一个可恶的因素，就是国际政治。不管过去还是现在，纯粹经济问题通常都可以解决。但人类近代以来都未曾见过史上最强大的国家挑衅一个快速崛起的第二大国。这是把修昔底德陷阱表现得最极致的例子。上一次发生此类重大事件是在十九世纪，美国强势崛起，威胁到当时的霸主大英帝国。北美天然资源丰富，人口增长迅速，英国难以匹敌。由于当时全球化程度较低，有足够空间让两个大国共存。两国只是二分天下——美国统领新世界，而英国则继续从其众多殖民地中攫取财富，如印度、缅甸和马来西亚等地，以至远东的香港。同样的局面，今天无法重现。科技令世界真正全球化，世界最强大的两个国家相互对立，难免会陷入全面的对决，任何地域或行业皆无一幸免。这是前所未见的，美国决意全力遏制中国的崛起。这场战争双方都会全力以赴，只差正面军事冲突。热战的可能性不高，因为现时双方都有核武，交战起来必然玉石俱焚，但并不表代惨烈的争斗会缓和。新型的现代战争涵盖网络、货币、深海和太空，再不只是贸易、天然资源或传统武器。此外，中东和欧洲等世界其他地区的问题，可能会转移美国的视线。与普遍的意见相反，本人认为在未来5至15年内，太平洋一带颇有可能是世界上相对和平的地区。然而，这并不等于中国可以一帆风顺。除了要解决当前的经济困境，保持国内社会稳定与和谐始终是领导人的首要目标。当然，两者相互关联。本人相信，只要国家能够保持社会凝聚力，其经济就会继续增长。一些西方评论家常说，中国可能会像许多拉丁美洲国家一样，陷入中等收入陷阱。说这话的人大概并未意识到中国科技行业的蓬勃发展。中国拥有世界上最庞大的工程师团队，定能确保高生产力。正如中国在数码软件应用方面已跻身世界最先进之列，美国发起的这场竞赛无疑有助中国建立高科技硬件的实力。今天，西方爱说中国是“不宜投资”的。这都是西方政客宣扬的政治言论。在经济和科技领域，以上言论几乎完全不符事实。可以肯定的是，相比许多西方认可的投资国，中国在许多关键方面都远为优胜。中国“不宜投资”，只是西方一面之辞。这就是我们所处的外部环境。33年前，本人接任公司董事长时，中国正处于改革开放和经济发展的初期阶段。许多人，包括我本人，都感到担忧，但随后数年，中国已成为繁荣兴旺的市场，迎来大量机遇。同一时期，香港也面临着与回归祖国相关的不明朗因素。1997年前数年及回归后，香港也安享了经济欣欣向荣的好日子。1991年，我们当时面临的挑战是，公司既财政薄弱，又缺乏明确方向，可谓无策略可言。公司涉足内地高端商业物业租赁业务，并看准策略时机在香港收购物业，我们遂得以渐渐在业内重建立足点。如今，公司财政稳健，我们的品牌在中国商业房地产可算数一数二。本人现将公司交给下一代接棒，他们现时身处的形势跟本人33年前相比截然不同。事实上，情况恰恰相反。如今，公司在所有关键范畴都状态良好。然而，外部环境却每况愈下。坦白说，本人看不到尽头。唯一值得庆幸的是，创办人当年决定将公司设于香港，毗邻是后来变得庞大的内地市场。本人相信这里仍会是一处相当不错的投资地。若本人上述的分析与未来数年以至数十年的现实大致相符，那么公司应该前景不俗。中国经济会持续增长内地世界级商业地产租赁业务仍是好机会由于不想阻碍下任董事长及其团队的自由发挥，本人不应谈论太多具体细节。尽管如此，本人欣然告知各位，我们现时的任何策略都是本人和继任人多年来共同制定的。这既是本人的策略，也是他的策略。然而，随着时间推移，外部环境演变，改动无可避免。本人相信，在新任董事长的领导下，公司管理层团队将能稳妥应变。与此同时，我们庆幸选对了市场和行业。环视全球，有两个市场尤其突出，两者皆庞大且活力十足，即美国和中国。我们成功在香港（中国的一部分）营运了63年，在内地也逾33年，并无迁往别处的理由。况且，我们在其他地区有什么竞争优势？！未来10至20年，美国经济按年增长或许有2%至3%，但中国的增长则可能接近4%至5%。因此，我们选对了地方。而中国市场内，奢侈品零售业规模的绝对值虽然小，却有稳步上升的增长。行业的按年增长可能比国内生产总值增长率高出数个百分点。若一切按预期发展，我们的表现可能领先同业，目标是在未来多年取得按年增长约10%。至少，年均租赁收入可达高单位数增长。本人还期待我们的物业组合进一步扩大。我们的业务若要有如此增幅，外部环境当然需要配合。此函的读者现应知道，本人相信中国能维持社会稳定，其市场也会继续增长。就如其他地方，发展的道路沿途总有颠簸，而中国的制度似乎总会面对更大的颠簸，但她也有能力学习和调整。自1978年起40多年来的经济改革开放便是一例。事实上，执政党长期执政有助国家汲取经验教训。中国近数十年的经历就是不断适应和调整。西方痛恨这样的制度，但对中国人来说，这不过是他们的生活方式，已实行了数千年。正如基辛格博士多番指出，过去数千年的大部分时间里，当欧洲人还在文明发展初期，中国不论经济还是文化，都已十分文明昌盛。因此，他们并非必须向西方学习。从近数十年的经验可见，该学的他们会学。可是，全盘采纳西方的做法却是另一回事。西方及其现行制度的成功在人类历史上年期尚短，是否能长远持续还有待验证。此外，西方理应推崇多元（而中国重视顺从），那只是不同，为何要批评？那岂不狂妄自大？诚然，中国过去200年的历史——同时也是其社会及政治制度的结果——她必须向西方学习才能迎头赶上。中国正在做了，而且仍在学习，但该学与不该学的还是由她自己决定。不论个人、国家，还是人民，都必须为自己的选择承担后果。同一制度，过去两个世纪使这个国家陷入贫困，也曾缔造了千秋盛世，并在过去数十年令这个国家重拾繁荣。举例说，中国在短短40年让大量人口脱贫，历史上从没有其他国家做到，尤其是像中国这样人口庞大的国家。这项人类实验成功，该庆祝的不只是中国，全世界也应同贺。世上大多数地方仍很贫困，他们大概可从这个历史悠久的大国学到点什么。且让本人用两个事例阐述中国的做事方式，这与西方明显不同。第一个带点哲学。如本人长久以来所撰述，西方文明建基于犹太基督教的传统，往往通过零和棱镜看待世界，即非此即彼。这个观念源于他们的一神论宗教，要么是上帝要么是撒旦；要么是天堂要么是地狱；要么得到救赎要么招致灭亡。因此，主流基督教具有强烈的福音派色彩，要让所有异教徒归信他们。这些哲学和文化传统深深影响当今西方国家的行为。有意思的是，中华文明几乎没有任何宗教，没有人格神或众神，他们只有所谓的“天”，而“天”是个模糊的概念，意义完全取决于个人诠释。即使是一千多年前中国从印度传入的佛教，其本质也无神明，而更像是一种哲学思想。在中国人看来，万物皆有“阴”、“阳”，两者既相互对立，又相辅互补。两者不只应该共存，而是必须共存，缺一不可。这就是为何中国领导人近年提出“人类命运共同体”这一西方似乎难以理解的概念。他们要么全然漠视，要么全盘否定！且让本人举第二个事例，这比哲学远为务实。西方金融体系产生的大幅波动，经常损害实体经济，中国观察后得出以下结论（正如我们许多人早下的结论）：金融本身应该是一种服务，而不是一种目的。金融是一种必要的工具，它促进社会生产商品和服务的经济活动。简单而言，就是让金融主要服务实体经济，而非使其受损。金融服务是必要且有利的，但金融业则不一定如是。当然，问题是两者如何区分。由于第二次世界大战后数十年世界相对和平，累积了大量财富，现在世界资本泛滥。以钱滚钱成为了一门非常有利可图的生意，带动了金融业的兴起。试想想以下两种行业的出现。近数十年来，投资银行（用别人的资金牟利）和私募基金（投资别人的公司赚取利润）的地位已升至经济体系的顶端。然而，仅约30年前，投资银行业务被视为次于商业银行业务，现在投资银行家已成了精英阶层，因为他们的薪酬远高于传统商业银行家。1990年代前，没有人看待私募基金从业者如对大企业行政总裁那样尊崇。如今，顶尖私募基金经理比真正经营大企业的人赚钱还多得多。少数私募基金经理确能为投资以外增添价值，但大多数都没有。这些都是金融业崛起的明显迹象，其已盖过了金融服务业。更糟的是，许多投资银行开始为自己赚钱，而非只为客户的财务需求而服务。这当中难道没有利益冲突？当然有，但他们总有办法掩人耳目。过去二三十年来，本人一直观察到内地年轻人的一个现象。当国家还较贫穷并需要资金时，有头脑的和富二代都蜂拥成为投资银行家，因为可以赚很多钱。投资银行无疑有实际且必需的经济功能，就是把外国资金引进资本匮乏但增长迅速的中国经济。后患在于这些年轻人不再愿意或不再有兴趣投身制造业，而制造业通常赚的钱要少得多。他们的择业决定是可以理解的，但令人担忧的是，最有头脑的都蜂拥投身金融业，而不为社会制造实在的产品。大多情况下，投资银行家的薪酬待遇都远高于其服务的公司里行政总裁的薪酬。多年来，本人一直有使用投资银行服务。投资银行确实发挥了必要的经济功能，尤其是集资。但当比较那些年轻投资银行家的花红与他们真实交付的价值时，本人发现完全不匹配。投资银行的网络是其产生价值的关键，本人很乐意为其成效付账。但得知那些没有创造多少实际价值的年轻银行家赚到的金额时，本人不禁摇头。他们当中有些人的收入可以比大型企业的首席财务总监的更高，而首席财务总监是日复日为公司带来实在价值。投资银行坐拥大量资金，还聘请了很多聪明人，为了赚钱而推出了许多非常复杂的金融产品。坦白说，这些产品复杂难懂，本人怀疑那些负责推销的人是否了解自己在卖甚么。这些做法可能会令市场不必要地大幅波动，周期性地触发金融危机。随着运算得愈来愈快的电脑助资金全球流窜，其速度和成交额大得可以压垮相当大的经济体。这是我们近数十年来所经历的金融危机之源。西方经济体崇尚市场效率，并认为这种周期性的金融海啸即使对实体经济伤害很大，仍是必要之患。另一方面，中国人重视稳定多于一切，并希望尽可能避免金融危机。数年前中国资金匮乏时，必须遵守包括资本市场在内的西方规则，才能获得融资。但中国经济增长了，累积了一些财富，便会倾向维持国内巿场稳定。本人认为，这正好解释为何中国领导人最近声言，虽然金融服务是必要且有利的，但不要让金融本身成为产业。换句话说，他们并不热衷于发展金融业。否则，情况迟早会本末倒置。在这方面，自2008年环球金融危机以来，投资银行家的薪酬有所下降是有帮助的。但由于西方的成功源于巿场效率至上，所以对从根本改革有着极大的惰性。上一次环球金融危机几乎拖垮了全球经济，却没有带来真正的改革，本人恐怕他们要经历一次更大的灾难才会醒觉。西方的思维方式必须有根本性重整，才可扭转其经济过度金融化的趋势，而中国正设法避免这趋势。本人认为，一个更好的系统是融合了东西方的一些元素。这就是人性，总要被逼到墙角才会思变。中国如今面对严重的经济困难，唯有推行某些改革才能克服。西方如今或许正面对更大的挑战，而这是源于更深层的价值观。然而，其过往的成就蒙蔽了双眼，对这些问题视而不见，而狂妄自大也妨碍其作出必要的自省和改变。因此，我们如今正处于世道凶险的时代！金融服务业和金融业之间并无清晰明确的划分。然而，若理解当中的差异，并不为自身利益而放任金融成为独立产业，是有好处的。这样的话，危机或许会减少发生，对实体经济的破坏也会较轻。人们不应忘记，金融风暴可打击受影响经济体的较长远竞争力。在拉丁美洲等一些社会，这些混乱甚至会引发社会动荡，即使他们的问题主要源于经济管理不善和腐败。但目前无可否认的是，美国经济数十年来已过度金融化。华尔街的规模已大得不合情理，而有“铁锈地带”之称的重工业地区正逐渐褪色。这两个体系的生活方式截然不同。年轻人不再想加入制造业，有些纽约人甚至瞧不起底特律或匹兹堡的同辈。同样，那些中国投资银行家可能也会如此。确实，金钱能腐化品格。物欲横流，而这曾使文明崩坏。美国人大多相信市场经济的自我调节机制；这机制的确有效，但所需时间可能极长，调整完成前的痛苦可能难以忍受。我们都不应低估人性的贪婪。市场波幅过大便可能失控。2008年环球金融危机其实主要是一场由西方主导的资本市场危机，当时许多国家，包括强大的美国，都处于经济崩溃的边缘，我们本可能轻易掉进那深渊。下次我们会否仍能幸免？真令人担心！至于中国巿场，并非出于意识形态考虑才谨慎行事，纯然实事求是。预视危险在前，领导人提醒国民警惕；李光耀先生就是用这种务实至极的领导方式来发展新加坡。今天的中国从中借镜，也以此作风行事。也许没有人比中国人更了解意识形态的陷阱。只要回顾国家经济开放前的历史就知道。每种意识形态都有些合理之处，但任何想法若提升至教条的层面，而又若忽略了实际情况，都会陷国家于忧患之中。一旦陷入困境，要脱身便可能极难。建基于其独特哲学的西方制度具有许多优点，采用之人都从中受益。但世事无完美，任何制度都有致命弱点。保持心态开明，随时学习和改进，这样更为安全。否则，下一次金融危机会比预期来得更早。进步无坦途，总会有曲折。能从错误中学习的国家长远会进步得较快。因此，务实思维是必要的。在过去40多年的中国经济开放中，务实主义正是政府政策的主调。欲找佐证，可看看新冠疫情防控措施如何戛然而止。本人知道的是，领导人有时必须因应新情况作出调整。本人相信今天同样如此。我们永远不应忘记，管治的正当性取决于能否改善人民的生活。虽然总有其他优先事项，但最终人民的生活才最重要。近日，中国正在加强照顾农村人民，此举实有必要，且长远对国家有利。目前，城市居民或会感到被忽视，但他们近数十年来受益最多。而到最后，各地的历史说明，这些教育程度和技术水平较高的人能让整体经济更上层楼。这点逃不过领导人的法眼。综上所言，可见中国正奋力应对经济和社会进一步发展的重重阻力。过去40多年，这个大国经历了许多经济和政治挑战，但都一一克服。没有理由相信现在不能再奏凯歌。唯一不同之处是，这次加上西方，特别是美国的敌意。正如前述，本人认为不会爆发热战。相反，美国有一天很可能会退缩。事实上，美国甚至可能因其国内问题与世界其他地区的一些问题而退回到孤立主义。有鉴于此，本人认为中国在未来数十年可能会是个相对和平的地方，经济会持续增长。环顾全球，本人认为值得作新投资的地方委实极少。即使有，也未必是我们能得以利用之地。此外，本人深信做业务应专心一志、尽力做好，只要该事能稳当地带来可观回报便行。本人相信，中国内地的世界级商业地产租赁业务正是这样的好机会。这是本人第144封、也是最后一封《董事长致股东函》。33年来，本人越感需要更好地与股东和潜在股东沟通。这是唯一平台，可定期告知各位公司内已发生的事情和管理层的想法。结果，此函篇幅逐渐倾向愈来愈长。由于许多管理职责在身，执笔时受限于此，往往匆忙仓卒，难免遗漏要点或铺排欠妥。但本人的想法是：片言只字虽或不完美或不完整，总比毫不着墨好。这些年来《致股东函》中各处不足纰漏，还望各位读者海涵，感谢各位抽空阅毕。董事长陈启宗香港，2024年1月30日附：《董事长致股东函》原文链接","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":null,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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