久期财经讯，3月4日，穆迪下调冠君产业信托(Champion Real Estate Investment Trust，02778.HK)和Champion MTN Limited的评级。
受影响的评级如下：
-冠君产业信托的发行人评级从“Baa1”下调至“Baa2”;
-Champion MTN Limited中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Baa1”下调至“(P)Baa2”;
-根据Champion MTN Limited的MTN计划发行的票据的有支持高级无抵押评级从“Baa1”下调至“Baa2”。
该子公司的证券和计划由冠君产业信托提供无条件和不可撤销的担保。
与此同时，穆迪维持了负面展望。
穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“下调冠君产业信托的评级主要反映出其2023年的利息覆盖率弱于预期，以及由于整体写字楼和金融市场状况可能持续面临挑战，预计未来1-2年信用指标将进一步恶化。”
评级理据
冠君产业信托的经调整EBITDA与2022年相比基本保持稳定，为16.7亿港元，这是因为较高的利息收入和较低的管理费用基本上抵消了物业收入净额4%的下降。穆迪预计，调整后的EBITDA在2024-25年将面临压力，因为续租后写字楼租金较低将导致整体租金收入进一步下降。这一假设突显出企业租赁需求持续疲软，以及中国香港特别行政区(Aa3)中央商务区写字楼供应大幅增加。
该信托的写字楼租金收入前景因其花园道3号物业的租赁集中和租约在2025年到期而恶化。2023年，花园道3号贡献了该信托56%的财产净收入。
因此，穆迪预测冠君产业信托调整后的净债务/EBITDA之比将从2023年的8.2倍恶化至2024-25年的约8.1-8.6倍。
此外，其调整后的EBITDA/利息支出之比从2022年的3.8倍大幅恶化至2023年的2.8倍，并将在2024-25年进一步下降至约2.5倍-2.6倍。预计其利息覆盖率将下降，是因为盈利疲软，以及2024-25年大规模固定评级债务到期导致的平均融资成本上升。
这些预测比率将使冠君产业信托更适合“Baa2”评级类别。此外，鉴于该信托的大量租约在未来1-2年到期，预测财务指标存在一些下行风险，这种风险反映在负面的展望中。
冠君产业信托的“Baa2”发行人评级反映了其在香港特区黄金地段的优质资产。评级还反映了该信托的三项资产的互补性，这三项资产拥有高质量的租户组合。此外，评级因素还包括信托维持稳定资本结构的能力，这从其有限的积极扩张和再开发活动的记录中可见。
另一方面，评级还考虑了冠君产业信托的资产和租户集中度，以及其疲弱的财务指标。
冠君产业信托的流动性不足，因为该公司在未来12个月有大量债务到期。尽管如此，穆迪预计该信托在为债务再融资方面不会遇到困难，因为信托有很好的融资渠道，建立了银行关系且财务灵活性很强，完全没有抵押负担的资产突显了这一点。
环境、社会和治理(ESG)考虑因素对信用评级有非实质性影响。该信托面临自然气候和碳转型风险。在社会方面，它面临着人口风险和不断变化的社会趋势。然而，其良好的治理做法抵消了这些风险对信用评级的影响。
可能导致评级上调或下调的因素
如果冠君产业信托能够通过维持足够的入驻率和续订租金，将其收益和财务指标的疲软控制在中等水平，使其调整后的净债务/EBITDA之比保持在9.5倍以下，并且其EBITDA/利息支出之比保持在2.5倍或以上，穆迪可能会将展望调整至稳定。
如果在入驻率或收益下降的推动下，该信托的业务变得比预期的更弱，穆迪可能会下调评级。其财务指标的减弱也可能导致评级下调，包括(1)调整后的净债务/EBITDA之比保持在9.5倍以上;和/或(2)EBITDA/利息支出之比持续低于2.5倍。如果信托未能通过用长期债务为到期债务进行再融资来改善流动性，评级也可能被下调。
冠君产业信托总部设在中国香港特别行政区。该公司于2006年5月在港交所上市，截至2024年2月27日市值约为100亿港元(折合为12亿美元)。该信托专注于香港特区的零售和写字楼物业投资。其2023年的收入为26亿港元(折合为3.3亿美元)。
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